一、案情回顾：
张三和李四是房屋买卖合同关系，二人通过第三方的房产交易中介服务，于2021年4月16日在第三人主持下签订的《房产交易合同书》。合同约定：李四将其名下K号房屋，以1825000元的总价出售给张三。张三于房产交易合同签订之日给付李四定金10万元。张三与李四2021年10月15日前到房管部门签署《房产买卖协议》并支付首付款，张三交付首付款后五个工作日内申请办理贷款手续，银行贷款手续审批完毕后，张三与李四到房管部门办理产权变更手续。2021年10月10日李四向张三发出《解除房产交易合同通知书》，明确表示房屋不再出售。张三前期为筹集首付款，将原住房售出，现李四恶意违约，给张三造成重大经济损失及生活困难。
因此，张三请求法院解除《房产交易合同书》，李四双倍返还定金20万元；要求李四赔偿房屋差价损失为861000元。
二、本案争议：
李四质疑，定金是否应当双倍返还的问题。李四认为张三在变更诉讼请求中明确使用定金罚则，那就不能主张再使用违约条款。张三既然要求解除合同，那么法院就应当适用解约定金的规定。张三定金10万元的请求不应当得到支持。本案中，当事人约定了定金条款和违约责任的承担方式。对房屋差价的损失，当事人选择了严格的条件，如在签署本合同前对合同中约定的事项隐瞒真实情况的，才赔偿房屋价格上涨的差价损失。当事人约定的条件未发生，当然不适用房屋差价的赔偿问题。李四无法完成房屋交易的行为不构成违约。而张三存在根本违约，双方约定的是银行贷款，张三引用非银行贷款错误，银行贷款条款没有约定在2021年10月15日前到房管局签订买卖合同。签订合同后，张三并没有到银行办理借款手续，至今也没有交纳首付款等款项，故不履行合同义务的行为在张三。因张三不履行义务，导致涉案房屋被人民法院查封，如张三及时履行义务，交易早已完成。现诉争房屋已被查封，其履行不能，不可归责于张三，属于法律上的履行不能。
三、法院查明：
本院经审理认定事实如下：张三与李四于2021年4月16日在第三方居间介绍下签订《房产交易合同》，约定李四将K号房屋出售给张三，房屋价款为1825000元，张三于2021年4月16日将10万元交付李四作为定金；李四同意张三采用银行贷款方式支付房款；二人须于2021年10月15日之前到房管部门签订《房产买卖协议》;在合同履行期限届满之前，任何一方明确表示不再出售或不再购买本合同标的房屋，则构成根本性违约，守约方有权解除房屋买卖合同关系(但需书面告知违约方)，并要求违约方支付该房屋成交价10%作为违约金。合同签署当日，张三向李四支付购房定金10万元。2021年8月27日，李四向第三人发出《解除房产交易合同通知书》，以李四家中特殊情况，导致《合同》中房屋不能出售，合同目的不能实现为由，要求解除原二人之间签订的《房产交易合同书》。
2021年9月28日，诉争房屋被人民法院依法予以查封。2021年10月10日，李四向张三、第三人发出《解除房产交易合同通知书》，以《合同》中房屋予以查封，导致《合同》中房屋不能出售，合同目的不能实现为由，再次要求解除《房产交易合同书》。截至庭审当日，双方未到房管局签订《房产买卖协议》。对于以上当事人没有争议的事实，本院予以确认。庭审中，李四对于张三提交的居间代理费收据不予认可，认为合同中约定，该费用交易完成后才支付，此票据是非正规收费票据，不符合形式要件。
张三于2021年8月27日已另行购买房屋，现该房屋已过户。诉讼过程中，张三向本院申请对诉争房屋2021年8月27日的房屋价值进行鉴定，经本院委托，中同华房地产土地评估有限公司出具房地产评估报告。评估结论为：2021年8月27日诉争房屋市场价值总额为2686000元，单价30764元/平方米。张三预交评估费9215元。对于该评估报告，张三没有异议，李四认为该报告不真实，没有采取比较法对价格进行鉴定，也没有采取双节点收益法，所以该鉴定损失结论没有科学依据。经本院明示，李四不要求鉴定人出庭接受质询。
四、判决如下：
一、解除原告张三与被告李四、第三人某某房地产经纪有限公司于2021年4月16日签订的《房产交易合同》;
二、被告李四于本判决生效之日起十日内返还原告张三定金10万元;
三、被告李四于本判决生效之日起十日内赔偿原告张三房屋价格上涨损失430500元;
五、律师点评
张三、李四于2021年4月16日签订的《房产交易合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。双方当事人均应按照合同的约定，履行各自的义务。当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。被告于2021年8月27日，发出《解除房产交易合同通知书》明确表示不再履行合同，导致原、被告签订的《房产交易合同》无法继续履行，被告应承担相应的违约责任。被告辩称其不构成违约，原告存在违约，证据不足，不予采信。
关于原告要求解除合同的诉讼请求，原、被告当庭均同意解除，予以确认。原告交付的定金10万元，被告应予以返还。原告主张的房屋价值上涨损失861000元，根据《民法典》第584条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或应当预见到的因违约可能造成的损失。”现本案经过司法鉴定，原、被告签订合同后至被告违约之时，涉案房屋价款由1825000元上涨至2686000元。结合本案被告违约情形、合同履行情况等综合因素考虑，被告应当赔偿原告该部分损失430500元为宜。由于原告已经向被告主张赔偿实际损失，故对于原告要求被告双倍返还定金的诉讼请求，不予支持。
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