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来源：台海网
台海网10月19日讯（海峡导报记者 陈捷 曾艺轩 杨希 通讯员 思法）花5万余元租房，又被罚款3万元？近日，思明区法院发布了这样一起案件，一名租客遭遇了这样一件事，他一次性支付大额房租后，突然有一天回家发现，房子被法院贴上了“腾房公告”。他拒不搬离，被罚款3万元。
房子被贴上“腾房公告”
租客拒绝搬离
此前，因某银行与老余金融借款合同纠纷执行一案，该银行对老余名下位于思明区一小区的101号房屋享有抵押权。执行阶段，老余到庭承诺将腾空房子交付给法院拍卖处置，但并未如实告知这套房子正在出租。承诺的期限届满后，老余还是没有主动交付房屋，且电话号码已经无法接通，下落不明。
3个月后，法院在小区101号房屋处张贴腾房公告，要求被执行人及房产实际占用人于1个月内搬离，并交由法院处置。
这下，承租人小李坐不住了。他觉得自己与房东老余签订租赁合同没到期，而且也联系不上房东，要是现在让他搬走，他租房的费用都打水漂了。于是，小李向法官表示拒绝搬离。
经法院审查：这套房子租赁合同签订时间在房产抵押登记时间之后，执行员当庭以笔录形式告知小李，因房屋租赁合同签订时间在房产抵押登记时间之后，他无法据此对抗抵押权人实现抵押债权，并告知他应当配合法院的强制执行工作，于腾房公告届满日前搬离上述房屋。若有违反，法院将对其采取包括但不限于罚款、拘留等司法惩戒措施。
谁知，公告届满后，经多次催促，小李仍不愿意配合，且态度强硬，还说：“我已经预付一年的租金，合计5.4万元，租赁期限尚未届满，我不搬。”
执行员向小李释明：“你的理由并不能构成拒不搬离房屋的法定事由，租金损失可通过诉讼另行向出租人老余主张。”
然而，小李还是不予理会。于是，法院向小李送达预处罚决定书，责令其于收到该决定书之日起3日内搬离案涉抵押房产，小李本人确认收到上述决定书且知晓法律后果，但仍未搬离，并仍坚持觉得自己享有优先购买权，欲据此继续占用房屋。
阻碍执行被罚款3万元
他当日腾房悔过
经法院多次释法说理，小李仍然表示拒不搬离。法院依法作出司法惩戒决定书，决定对小李罚款3万元。小李当日缴纳罚款，立即腾空搬离老余的抵押房产，并提交了悔过书，表示深刻认识到自己的行为给法院的执行工作带来的严重阻碍。
法官说，在腾房公告届满后，面对执意不配合腾空搬离房屋的承租人，法院并没有立即对其作出严厉的司法惩戒措施，而是一方面继续释法说理，一方面送达了预处罚决定书，再次告知相应的法律后果。此时，若承租人及时配合腾空搬离房屋，即可避免遭受实质性的司法惩戒。但本案被执行人无视司法权威，出于对租金损失的不甘心而坚持占用房屋，最终反而扩大了自己的资金损失。
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老人在去世前一年将自己的房子出售给史先生，完成交易的五年后，买家史先生却被老人的三位兄弟姐妹们告上了法庭，原因是已故的老人张元（化名）曾被鉴定为限制民事行为能力人，房屋买卖合同效力的认定存在问题。近日，北京法院审判信息网公布了该起案件的民事判决书，法院一审、二审均判决张元与史先生签订的房屋买卖合同无效，要求史先生限期腾房给张元老人的兄弟姐妹。
侄子代智障老人出售房产
判决书显示，张元老人因幼年时生病导致智力低下。因此，张元没有上过学，不会算数和算钱，连自己的名字都不会写，长大之后也没有参加过工作，只会一些简单的劳动，日常生活生活都需要人照顾。2009年，残联为其签发四级智力残疾证。2010年3月，张元老人因为父母去世、没有子女，张生（男）、张兴（男）、张兰（女）作为其兄弟姐妹成为他的法定监护人。同年4月，张元老人因拆迁安置获得位于朝阳区的涉案房产。
2014年2月，史先生通过中介机构得知张元的房子的出售信息，和中介一起看房后，约定与张元于2014年2月28日签订购买房屋的购房合同。史先生称，在房屋买卖合同签订的过程中，他与老人张元交谈时并没有发现其有异常，但一直是张元的侄子小永，即张生之子作为张元的代理人和自己签订合同。
在史先生出具的房屋买卖合同中，甲方处盖有张元老人的人名章并按有手印，委托代理人处有侄子小永的签字。
2014年7月，小永将房屋的钥匙交付给了史先生。证据显示，2014年2月、7月、11月，小永向史先生出具收到定金15万元、购房款116万元、购房余款15万元和改单手续费2.6万元的收条。
购房时侄子曾向买家提供遗赠抚养协议
据史先生所述，购房时，侄子小永向他出示了一份2013年签订的赡养协议，协议中写道“本人张元因早期丧偶无儿无女，现在我和侄子小永生活居住……我名下只有X住房一套在我百年后，我的住房留给侄子小永。”
尽管见到这份赡养协议，但出于谨慎，史先生还要求小永在签订合同后，提供有律师见证人签字的《遗赠抚养协议》来确保小永拥有继承权。这份签订于2014年的《遗赠抚养协议》载明：在张元去世后，其名下仅有的房屋由小永继承，他人无权干涉。该协议遗赠人处有“张元”人名章并按有手印，还有代书人和见证人签字。对这两份协议，张元的三位兄弟姐妹均不认可其真实性，认为张元老人无法理解协议内容。
张元老人的兄弟张生表示，张元老人是个限制民事行为能力人，根本没有能力操作卖房这么大的事，而且没有征求自己的意见，签订了合同。因此，张生联合自己的兄弟姐妹，以请求确认合同无效将史先生告上了法庭，要求史先生从涉案房屋内腾退。
法院：未经代理人同意 房屋买卖合同应属无效
一审法院经审理后认为，张元在签订涉案合同及补充协议时为限制民事行为能力人，实施房屋买卖行为需要由其法定代理人代理，或者经其法定代理人同意、追认。小永虽作为代理人在涉案合同及补充协议上签字，但小永并非其法定代理人，所以张元实施房屋买卖的行为，没有获得其法定代理人的同意或追认，涉案合同及补充协议应为无效合同。
合同无效后，史先生因合同取得的财产应予返还，现张元已去世，故法院对三原告要求史先生将涉案房屋返还的诉讼请求予以支持。
一审结束后，史先生上诉要求撤销一审判决，驳回原审三原告诉讼请求。史先生认为，张元老人的行为符合一般老年人外观特征，其已经尽到必要注意义务，小永的行为具有表见代理的特征，一审判决中将限制民事行为能力人按照无民事行为能力人来处理是错误的。
二审法院审理认为，本案的争议焦点在于张元老人与史先生签订的《房屋买卖合同》及补充协议的效力问题。但依照我国法律规定，限制民事行为能力人实施的除了纯获利益的，或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应外的民事法律行为，需经法定代理人同意或追认后才有效。小永不是张元老人的法定代理人，所以不能作为其代理人从事民事法律行为。最终，法院驳回史先生的上诉请求，判决确认张元与史先生签订的《房屋买卖合同》及补充协议无效；史先生于判决生效后15日内从涉案房屋腾退并将房屋交付三原告。
同时，判决书中也写明，合同无效后，就返还财产或者赔偿损失等问题，史先生可另行主张。记者了解到，买卖合同被判无效，史先生可以向小永索赔。
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来源：台海网
台海网7月24日讯 （海峡导报记者 陈捷 曾艺轩 杨希 通讯员 思法）租的房子被贴上腾房公告，搬还是不搬？近日，思明法院发布了这样一起案件。
贪便宜签了长租入住后被要求腾房
小张（化名）是个孝顺的青年，住在农村老家的老父亲因不慎摔伤引发多种并发症，需要进行长期治疗和康复锻炼，为此他准备将父母亲接到身边方便照顾。可是，他原来租的房子空间狭小，于是他就开始在公司附近寻找新的房源。
此时，他遇到了老乡小李（化名）。小李主动说：“小张，我这房子风水好、交通方便，小区环境也好，价格还特别优惠，你租不租？”
小李说：“看在我们是老乡的份上，我才便宜租给你的。刚好我最近生意做得不错，扩大经营正需要一笔钱。这样吧，先让你租8年，一次付清我再给你减一些租金！”
小张一听觉得不错，于是爽快地和小李签了合同，并一次性支付了租金，接来父母满心欢喜地搬进了新家。
不料，小张还没来得及享受这幸福，烦心事就接踵而来。这天吃完晚饭，小张和父母遛弯回来，突然发现门上赫然贴着一张盖有法院红印的腾房公告。原来，小李因为欠下银行的大笔债务，早已被法院列为失信被执行人，他名下的这套房产也即将被拍卖用来偿还债务。公告上写着“责令被执行人小李及案涉房产的实际占用人于X年X月X日前腾空并迁出案涉房产”。
随后，小张反复拨打小李的电话，但电话里传来的都是“您好，您拨打的电话已关机。”
执行法官反复释法答疑租户搬离另觅住所
为此，小张辗转难眠，连夜找出了租赁合同和转账凭证，第二天就到法院准备“讨个说法”。
执行法官告知小张，他租的房子被拍卖是因为房东小李没有履行法院判决的还款义务。
小张又说：“那我的租赁合同怎么办？我可是预付了8年的租金啊！”
法官答疑说，这套房产是小李向银行借款时抵押给银行的。小张签订租赁合同的时间不仅晚于抵押权登记时间，甚至还在小李无法还款被银行起诉之后。摆明了小李明知之后这套房产要被拍卖抵债，还故意出租给小张获利。小张的租约会影响在先抵押权的受偿，根据法律规定，法院应当去除租约后进行拍卖。
小张问说：“去除租约？现在房东失联了，我的租金损失找谁要？”
执行法官劝小张先冷静：“当务之急是搜集证据，起诉房东违约，同时申请保全房东的财产，胜诉后同样可以来法院申请强制执行，这样才能把损失降到最低。”
但是，小张仍坚决不搬！“你们不许动这套房子，我要提执行异议！”
后来，小张的执行异议请求被依法驳回后，他不服气地拨通了执行裁决科法官的电话，表示要向中院复议。最终，在法官的进一步释法答疑下，他渐渐平复了情绪，明白了其中的法律道理：他坚持对房子的“长期占有”已经成了阻碍银行实现合法在先抵押权的绊脚石，自己的行为虽然出于无奈，却不符合法律规定可以“带租约拍卖”的情形。
于是，小张收拾心情，配合法院腾退房子后，另寻住处，同时搜集证据，准备通过合法途径解决与小李之间的租赁合同纠纷。
法官提醒
“带租约拍卖”需要两个条件
法官说，承租权人无权直接要求排除对案涉房产的执行，只能在一定条件下申请对案涉房产“带租约拍卖”。“带租约拍卖”通常需要符合以下条件：第一，是签订合法有效的租赁合同并已按约支付租金，且实际占有使用房产；第二，是签订租赁合同的时间早于房产被抵押、质押、查封之前。
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中原网讯（记者 鲁燕 通讯员 高方方）10年前，市民夏先生花了46万元买了套全款房，没想到开发商迟迟不交房，打了场官司后，夏先生终于将房产证办了下来，可待他准备入住时，却发现案外人早已入住在此，还声称房子是自己买的，拒不腾房。昨天，记者获悉，目前，金水区法院已依法腾空了涉案房屋。
入住时发现开发商一房两卖
2008年，夏先生与河南某置业公司签订定向建房选房合同，并支付了全部房款46万余元。房屋建成之后，夏先生催促公司交付房屋，公司一直推托，夏先生将该公司诉至法院，法院审理查明后判决该公司将涉案房屋交付给夏先生并协助其办理该房屋所有权证书。判决生效之后，该公司并未履行生效判决确定的义务。
夏先生申请了强制执行，金水法院依法向公司送达了执行通知书，可该公司仍然置之不理，法院裁定将涉案房屋过户至夏先生名下。
房子登记到了自己名下，夏先生以为事情终于解决了，可他准备入住时，发现案外人赵某一家早已入住，夏先生要求赵某一家腾房，赵某却声称房子是从置业公司买的，拒绝腾房。法院前去执行时，赵某拿出了自己交付了80%房款的收据，考虑到赵某的情况，法院决定暂缓腾房，给赵某时间去解决此事。赵某提起了执行异议，请求终止该房屋的执行，法院审理查明后驳回了赵某的异议请求。
法院出面促使腾房
8月底，金水法院执行局腾房组执行员余曦带队前去腾房。到达现场之后，赵某及其家人都在，余曦向其一家出示了相关手续，要求其配合法院腾房，可赵某及其家人拒不配合，百般阻挠执行，执行员多次劝说，并告知其可以另行起诉维护自己的合法权益，可依然无济于事，法院遂依法将赵某及其家人带回法院。
来到法院后，承办法官继续释明法理，并告知其维护权益的救济手段，赵某及其家人承认了自己的错误并写下悔过书，表示对自己一时冲动阻挠执行的行为非常后悔，希望法院给自己一个改过自新的机会。
一房两卖的房子该归谁所有？
据法官介绍，所谓一房两卖，是指房屋的所有权人将同一套房屋分别出售给两名购房人，就同一套房屋和两名购房人分别订立房屋买卖合同的行为。如果没有合同法规定的合同无效情形的，均为有效合同，应按照已办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋及买卖合同成立先后等顺序，确定权利保护顺位。
本案中，公司于2008年与夏某签订购房合同，夏某支付了全部房款，也已通过诉讼手段办理了房屋所有权登记，公司于2015年又将涉案房屋卖给赵某，但始终未给赵某办理房屋所有权登记，因此该房屋应归夏某所有，赵某可另行起诉维护自己的合法权益。
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