(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
周某贤、林某旭向本院提出诉讼请求：1.周某贤、林某旭与郭某商签订的《北京市存量房屋买卖合同》于2021年8月10日解除；2.郭某商向周某贤、林某旭支付违约金1460000元；3.本案诉讼费用由郭某商负担。
事实和理由：周某贤、林某旭与郭某商于2021年7月1日签订《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定郭某商购买周某贤、林某旭位于北京市西城区一号房屋，购房总价款7200000元整，其中定金100000元郭某商应于2021年7月7日前付清。但至今郭某商仍未足额支付定金，且多次表明不再继续履行该合同。
根据该合同第七条第二款第2项之规定：“逾期超过15日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内，按照成交总价款的20%向出卖人支付违约金。”周某贤、林某旭于2021年8月10日向郭某商送达《房屋买卖合同解除函》，郭某商应于2021年8月25日向二原告支付合同违约金1460000元，但郭某商至今仍未支付。
故周某贤、林某旭为维护自身合法权益，特依《中华人民共和国民法典》相关规定向法院提起诉讼，恳请法院查明事实，判如所请。
被告辩称
郭某商辩称，不同意周某贤、林某旭的诉讼请求，双方签订合同后在2021年7月2日北京市西城区教育考试中心就发布了西城区2021年小学多校划片入学意向签报须知，随即就发生了学区孩子被调剂到别的片区，并且不能返回学区读初中的情况，甚至因此引发学区个别房屋一天降价多达40万元的剧烈的价格波动，上述事件发生之后，其中第一个情况对郭某商买房的影响非常巨大，因为郭某商是两个孩子需要上小学和初中，所以说郭某商第一时间就解除合同事宜与周某贤、林某旭进行了通知。
第二，郭某商作为买方已经向周某贤、林某旭支付了9万元的定金，周某贤、林某旭应当在合同解除的情况下向郭某商退还已经支付的定金，或者来冲抵违约金；第三，周某贤、林某旭主张违约金过高，双方签订合同的次日就是2021年7月2日就发生了学区的孩子被调剂到外面的其他片区，很多家长到北京市教委进行信访的情况，郭某商基于这一事实，立即就与周某贤、林某旭进行了协商，合同解除的时间也就仅仅的只有两三天的时间，也没有进入实质性的履行履约的阶段，也没有给周某贤、林某旭造成实际的损失。因此双方约定的违约金标准过高，应当予以调整；
综上请求法院依法判决驳回周某贤、林某旭的全部诉讼请求。
法院查明
2021年7月1日，周某贤、林某旭（出卖人）与郭某商（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：房屋基本情况。出卖人所售房屋坐落于西城区一号，房屋成交价格为150万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施、设备等作价为580万元，上述价款买受人一并另行支付给出卖人；买受人向出卖人支付定金100万元；买受人付款方式为全款；逾期付款责任。买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按照下列方式处理：
按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）：1.逾期在15日内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付成交总价万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日之内向出卖人支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过15日（该日期应当与第1项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照成交总价款的20%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人全部已付款（含已付贷款部分）。
同日，周某贤、林某旭（甲方、出卖人）与郭某商（乙方、买受人）签订《补充协议》，约定：交易房屋价款及家具家电、装饰装修合配套设施作价总计730万元；定金：乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分。1.乙方于2021年6月30日（含当日）将第一笔定金90000元支付甲方；2.乙方于2021年7月5日前（含当日）将第二笔定金200000元支付甲方；3.乙方于2021年7月7日前（含当日）将第三笔定金610000元支付甲方；乙方不晚于不动产权转移登记办理完毕前3个工作日将第一笔首付款6050000元以资金存管方式支付甲方；甲乙双方同意在2021年7月31日前共同办理房屋不动产权转移登记手续。
同日，郭某商向周某贤、林某旭支付定金90000元。
2021年7月5日，郭某商在微信群“留言称：中介有关确保能上牛校的信息在先，这是买房的根本原因。现在新政策出台，合同目的根本无法实现，情势发生变更，继续履行合同严重不公平，不能实现合同目的，进而要求解除合同。”
2021年8月10日，周某贤、林某旭向郭某商发出《房屋买卖合同解除函》，载明：致郭某商：根据我方与贵方在中介平台上签订的《北京市存量房屋买卖合同》之约定，贵方应于2021年7月7日前支付全部1000000元定金，但贵方至今未足额支付定金，并多次明确表示不再履行合同。依据你我双方签订的《北京市存量房国买类合同》第七条违约责任第（二）款逾期付款责任第2条之规定：“逾期超过15日后，出卖人有权解除合同，出卖价人解除合同的，买受人应当自解除合同送达之口起15日内按照成交总价款的20%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人全部已付款（含已贷款部分）。”
据此，郑重函告贵方：1.本函件自2021年8月10日起生效，我方与贵方的房屋买卖合同即解除；2.请贵方于2021年8月25日24：00前按照合同约定，以合同总价款的20%向我方支付违约金，即7200000的20%共计1460000元；3.我方将于收到贵方违约金的次日退还贵方全部已付款（不包括违约金）……郭某商认可当日收到《房屋买卖合同解除函》，但主张应当以2021年7月5日作为合同解除的时间。
2021年8月12日，周某贤、林某旭（甲方、出售方）与案外人吴鹏、施立楠（乙方、买受方）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定周某贤、林某旭将西城区一号出售给吴鹏、施立楠，房屋主体价款为165万元，该房屋装修及设施折价款395万元。双方同日签订的《房款支付协议》约定房屋总价款为560万元。涉案房屋于2021年8月19日完成过户。
另查明，北京市西城区教育委员会于2020年4月30日向社会公开发布《北京市西城区教育委员会关于西城区2021年义务教育阶段入学工作的实施意见》，称2020年7月31日后在北京市西城区取得房屋所有权证书的家庭，适龄儿童申请入小学时不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。
裁判结果
一、确认周某贤、林某旭与郭某商于2021年7月1日签订的《北京市存量房屋买卖合同》于2021年8月10日解除；
二、郭某商于本判决生效之日十日内起支付周某贤、林某旭违约金110000元；
三、驳回周某贤、林某旭的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
周某贤、林某旭与郭某商签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表述，经审查无法律规定无效情形，应属合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务，否则应当承担违约责任。本案当事人的争议焦点在于：合同解除的时间，郭某商是否构成违约及违约金的数额。
本案中，《北京市存量房屋买卖合同》约定了郭某商支付定金及首付款的时间，现郭某商仅支付第一笔定金90000元，未按照合同约定的时间支付剩余定金及首付款，且郭某商于2021年7月5日即向周某贤、林某旭表示不再购买涉案房屋，已经构成违约，应当按照合同约定及法律规定承担违约责任。
关于合同解除。本案中，双方当事人均主张解除涉案房屋买卖合同，法院不持异议。关于合同解除的时间，本案中周某贤、林某旭主张以2021年8月10日其发出解除的通知为准，郭某商主张以2021年7月5日其发出解除通知的时间为准。解除权的行使是法律赋予当事人保护自己合法权益的手段，但该权利的行使并非毫无限制。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十三条、第五百六十四条的规定，解除合同应当存在法律规定或者当事人约定的解除事由，并在合理期限内行使。
本案中，郭某商以北京市西城区学区房政策变化导致其子女无法入学，构成情势变更为由解除合同，对此认为，第一，双方合同并未约定周某贤、林某旭保证郭某商子女将来就读特定学校，即周某贤、林某旭并不负有保证郭某商子女在学区特定学校入学的合同义务；第二，根据北京市西城区多校划片的政策，郭某商现无证据证明其子女必然无法在学区学校就读；
第三，《民法典》第五百三十三条第一款规定：“合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。”本案中，北京市西城区教育委员会于2020年4月发布文件，称2020年7月31日后在北京市西城区购房的家庭，适龄儿童申请入小学时不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。该文件向社会公开发布，郭某商应当明知。在郭某商明知该文件存在的前提下，其仍抱赌博心理高价购入涉案房屋，故法院认为北京市西城区落实多校划片的政策不构成情势变更，郭某商无权依据情势变更原则主张解除涉案合同。
郭某商因逾期支付定金及首付款已经构成违约，周某贤、林某旭主张解除涉案合同，符合双方合同约定及法律规定，法院以周某贤、林某旭向郭某商发出解除通知并到达郭某商的时间即2021年8月10日作为房屋买卖合同解除的时间。
关于违约金数额。《民法典》第五百六十六条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任……”《民法典》第五百八十五条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。”
本案中，《北京市存量房屋买卖合同》约定因买受人逾期付款15日导致出卖人解除合同的，买受人应当按照成交总价款的20%向出卖人支付违约金，即7200000×20%=1460000元。周某贤、林某旭主张其二次出售房屋损失已达170万元，但还是按照合同约定的标准主张违约金。本案关键在于如何确定涉案房屋因郭某商违约所造成的损失。对此，法院认为，学区房是房地产市场的衍生品，学区房的出现折射出现行教育体制的弊端，主要体现在一个城市教育资源分配不均衡。房子是用来住的，不是用来炒的，多校划片政策的落实有利于抑制“天价”学区房、促进教育公平。
本案中，涉案房屋面积为36.20平方米，却能以730万元价格出售，单价高达20万元，就是因为其位于北京市西城区学区的附加属性。房屋的价格随行就市，存在正常的市场波动，但本案中，涉案房屋一个多月内两次成交价格差异达170万元，已超正常二手房价格波动的幅度，其价格大幅下降的主要原因在于多校划片政策的落地实施，故法院在违约金的考量上，并不完全参考涉案房屋两次交易的差价。法院综合考虑郭某商随意毁约造成房主预期利益受损、房屋市场价格波动、政府政策对房价的影响等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定郭某商向周某贤、林某旭支付违约金200000元。
关于郭某商交付的90000元定金，郭某商在答辩意见中主张用于折抵违约金或返还，鉴于周某贤、林某旭选择主张违约金责任，根据《民法典》第五百八十八条的规定，其收取的90000元定金应当返还郭某商，为减少当事人诉讼负担，法院一并作出处理，定金抵扣违约金后，郭某商另需向周某贤、林某旭支付违约金110000元。