随着当前经济社会的发展，越来越多的地方出台了限购政策，在房屋交易过程中，房屋买受人因受购房资格、贷款条件等因素的限制，有时会选择借名买房的方式来促成交易的完成，但借名买房对借名人实际上存在很大的风险，尤其是在出名人对外负债无法偿还时，房屋可能会被债权人申请强制执行，进而给借名人造成损失。本文中笔者就以一则案例对此问题作简单梳理：
2019年7月1日，王某与高某签订《借名购房协议》，双方主要约定王某借用高某名义购买位于江苏省苏州市某小区3号楼一单元301室；2019年7月2日，出卖人金某与王某签订《房屋买卖合同》，主要约定金某在收到购房款七日内协助王某办理房屋产权过户，将房屋产权过户到高某的名下。后王某于2019年7月11日向金某支付了购房款。2019年7月12日，涉案房屋登记到高某名下。
2020年12月28日，高某因其他案件被法院判决承担连带给付义务，但高某未按判决指定的期间履行给付金钱义务。后案外人张某申请了强制执行，并依法查封了高某名下的涉案房产。王某则以对涉案房屋享有所有权为由提出异议，请求停止对涉案房屋的强制执行并解除涉案房屋的查封，遂引发此案。
裁判要旨
本案的争议焦点系王某与高某之间因借名买房形成的债权债务关系，能否排除第三人的执行？
一审法院依据王某于2019年7月1日与高某签订《借名购房协议》，出卖人金某于2019年7月2日与王某签订的《房屋买卖合同》，王某支付涉案房屋购房款的银行交易明细，购房款原始票据等材料，以及王某提供的涉案房产自购买后实际的由其占有、使用的证据，认定王某与高某之间存在借名买房关系。对此，本院予以认可。
法院认为，王某与高某之间因借名买房形成的债权债务关系，不能排除张某的执行。
借名买房，比照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项“非因买受人自身原因未办理过户登记”，不符合能够排除执行的情形。本案中，王某主张涉案房屋是其借被执行人高某名义购买、其系房屋的实际所有权人而要求对抗善意的申请执行人，缺乏法律依据，理由不能成立，其提出的诉讼请求应予驳回。
案件评析
借名买房系指当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，由借名人实际享有房屋权益的行为。关于借名人与出名人之间所签借名合同的效力问题，因我国奉行合同自由原则，在没有违反法律、行政法规强制性规定及社会公共利益的前提下，实际买受人如能证明其与出名人之间有借名买房的合意并且已实际出资，则借名买房合同应属有效。
本案中，借名买房系王某与高某之间的合意，法院对王某与高某之间存在借名买房关系亦予以认可，王某通过借名合同获得了更大的利益，但未办理过户登记的原因在于王某自身，系借名买房关系中王某自行安排所致，其对由此产生的风险应自行承担，因此法院驳回了王某的主张，对该房屋仍继续强制执行。
虽然借名买房一般都发生在熟人甚至亲人之间，但现实生活中还是存在诸多风险，一旦发生纠纷，对于实际买受人来说可能房财两空，特别是出现本案的情况时，当出名人对外负债且到期不能清偿时，债权人申请法院强制执行该房产，法院以不动产登记薄为依据，查封并拍卖该房屋，则实际买受人面临丧失该房屋的风险。尽管在强制执行过程中，实际买受人可以向人民法院提出异议，对被执行房屋主张权利并要求法院停止执行。但当前司法实践中，法院对借名人提起的异议之诉一般不予支持，理由主要有三：
部分地方高院出台的指导性意见也确认了上述裁判规则。例如，江苏省高级人民法院《执行异议及执行异议之诉案件审理指南（二）》第14条规定：金钱债权执行中，执行法院对案涉房屋采取查封措施后，案外人以其与被执行人存在借名买房关系，且系房屋实际所有权人为由提出异议的，应裁定驳回异议。由此引发的执行异议之诉案件，应驳回其诉讼请求。但也有地方高院持相反观点。广东省高级人民法院《关于审查处理执行裁决类纠纷案件若干重点问题的解答》第11条规定：金钱债权执行中，人民法院针对登记在被执行人名下的房屋实施强制执行，案外人主张其与被执行人存在借名买房关系，且能够提供证据证明被执行人只是名义产权人、案外人才是实际产权人的，如无损害国家利益、社会公共利益的情形，可以排除执行。
★综上，由于借名买房是一种典型的“名实不符”的行为，笔者在此建议购房者要增强守法和风险意识，严格遵守法律，切莫通过借名买房钻空子，也避免因这种行为给自己和他人带来纠纷。而目前司法实践中各地对借名买房引发的执行异议裁判观点差异明显,也亟待最高人民法院出台关于审理借名买房执行异议之诉案件适用法律问题的解释,以统一裁判尺度。
文字整理 |徐昌 曹孔龙
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