引言
根据我国现行法律法规规定，对于涉及国家安全事项的建设项目需要特别加以监管予以规范。在当前政策背景下，对于房地产投资并购项目而言，了解有关涉及国家安全事项的建设项目的相关政策要求及受让相关项目的风险识别成为投资者关注的重点。文章从相关概念入手，通过梳理相关项目的认定审批规则，总结实务中可能存在的风险点，以供各位读者参考与交流。
对于涉及国家安全事项的建设项目的定义，各地方政府在地方性法规中分别结合本地实际情况作出了解释，但总结下来一般包括以下几种情形：第一种是重要国家机关、军事设施、重点科研和国防军工单位、重要公务接待场所等周边安全控制区域范围内的建设项目；第二种是指机场、火车站、出入境口岸、邮政处理和快件分拨场所、电信枢纽等建设项目；第三种是法律、法规规定的其他涉及国家安全事项的建设项目。其中第一种中所提及的安全控制区域，系指为了保护重点要害机关、单位，在其周边一定距离划出的建设控制地带。其中重要国家机关、重点科研单位、军事设施和军工单位周边的安全控制区域的范围一般由省人民政府划定。安全控制区域划定后，各级规划主管部门应当将安全控制区域规划要求落实到控制性详细规划。 （一）建设单位报审 在涉国家安全事项的建设项目开工建设前的立项用地规划许可或工程建设许可阶段，建设单位应当首先进行建设项目安全审查许可。发展改革、国土资源、建设规划、商务、环保等有关部门在受理相关建设项目的申请时，应当书面告知建设单位先进行涉及国家安全机关事项的审批，审批通过后，其他部门方可办理有关手续。 各地政府文件对涉及国家安全机关建设项目的报审材料分别作出了具体规定，但基本要求保持一致。综合来看，建设单位报审时一般需要提供以下材料：（1）涉及国家安全事项的建设项目许可申请书；（2）建设项目投资性质、使用功能、地理位置以及周边环境的说明文件；（3）项目单位身份材料（包括营业执照或组织机构代码证等有效证件）；（4）建设项目规划红线范围内的1:2000地形图或1:500总平面图；（5）建设项目整体规划设计方案；（6）其他依法需要提交的材料。 （二）国家安全机关审查 国家安全机关在收到当事人申请后，应首先审查申请材料的完整性及内容的正确性，对于材料缺失或有误的情形下告知申请人一次补正后受理，对于申请材料齐全、符合法定形式的应当予以受理。受理审查的的主要重点在于所报审的项目是否属于涉及国家安全事项的建设项目，需结合各地方政策文件进行审查。国家安全机关对于受理的申请应当在一定的工作日内作出许可决定。 （三）出具审批意见 国家安全机关在对涉及国家安全事项的建设项目进行审查后，对于符合国家安全要求的，出具批准建设的审批意见书或许可的书面决定；对于不符合国家安全要求，但通过采取国家安全防范措施可以消除安全隐患的，国家安全机关可向申请人书面提出国家安全防范要求。申请人通过制定国家安全防范方案并经国家安全部门审查同意后，可获得准予许可的书面决定。对于不符合国家安全要求的，国家安全机关应当出具不予许可的书面决定并告知理由，申请人具有申请行政复议或提起行政诉讼的权利。 （四）竣工验收 对于涉及国家安全事项的建设项目，在竣工验收时，建设单位应当通知国家安全机关参与竣工验收，国家安全机关主要对建设项目的安全防范措施进行检查验收。对于未经验收或者验收不合格的涉及国家安全事项的建设项目，不得擅自投入使用。 对于未经国家安全机关审批涉国家安全机关的建设项目开工建设，各地政府相应作出了处理办法。本文以江西省为例，以最新施行的地方性法规为参照，对违规建设行为作出不同的处理。 （一）利用虚假材料或其他非法手段获取安全审查许可的 对于此种以非法手段获取安全审查行为许可的行为，由国家安全机关给予警告，并依法撤销该安全审查许可。 （二）未取得国家安全机关建设项目许可或批准，擅自开展建设活动或变更许可条件进行建设，以及不支持配合国家安全机关监督检查工作的 对于上述行为，国家安全机关应当给予警告，并责令限期改正；对于逾期不改正的，对其法人或其他组织处一万元以上五万元以下的罚款。 （三）未经批准擅自变更、拆除损毁停止使用国家安全防范措施及项目未经验收合格擅自投入使用 对于此种行为，除按第二种情形给予处罚外，对于情节严重或造成严重后果的，按照是否为经营活动的法人或其他组织给予更严重的罚款处罚。 除此之外，江西省在《江西省涉及国家安全事项的建设项目管理规定》中明确规定，对于上述违规建设行为，将依法将相关当事人作为行为失信主体纳入信用信息公示系统，按国家有关规定实行联合惩戒。 （一）未批先建的风险 涉及国家安全事项的建设项目需要先经过国家安全部门的审批，对于项目建设的安全防范措施提出有关要求。在未经批复的情形下，擅自开工建设，不仅将面临行政处罚的问题，对于违规违建的建筑物还会面临拆除的问题。在南阳市竹苑新村城中村改造项目中，因开发商未经审批便先行建设，在后续建设过程中多次被行政处罚，并且影响后续规划手续的获批，并且由于其前期建设不符合航空部门关于机场建筑物限高的规定，对于超高的建筑需要进行整改，严重影响后续开发。 （二）建设项目规划限制可能影响项目的投资利润 例如在机场附近建设的建筑，一般会涉及到机场净空限高问题。在航空部门对建筑物高度作出明确要求之后，开发商仅可在限定的高度范围内建设建筑物，将会对项目的投资方向与投资价值产生影响。 （三）未按报批方案实施建造的风险 对于涉及国家安全事项的审批项目，在经过安全部门审批后，应严格依照批准的建设方案实施，在工程竣工验收时，还需要国家安全部门验收通过。若在实施过程中擅自修改方案或者安全防范措施采取不到位，将会面临验收无法通过、需要进一步整改的问题，这无疑需加强对施工过程以及施工质量的监督，避免产生不必要的麻烦与支出。 （一）在项目计划投资尽调时，应关注项目的国家安全机关审批情况 对于已经获得项目审批许可的项目，向国家安全机关核实所涉项目的审批情况，了解所涉项目的规划情况、审批通过的要求，是否需要采取国家安全防范措施以及审批使用的期限等，在明确项目不存在审批规划风险的情形下可考虑下一步的投资计划。 （二）对于涉及国家限高净空的项目，应当向机场以及规划局等部门核实项目的具体获批情况 需核实项目是否属于机场限高净空范围内，是否取得相关限高的批复文件。对于属于限高净空范围内、尚未取得相关限高批复文件的项目，应当慎重考虑，谨慎投资。如最终确定合作，也需要与合作方就相关审批手续的获取进行事先约定，就相关手续的办理、限高指标的确定、相关限高指标需变更可能造成的投资成本的支出等问题作出约定，要求合作方对上述问题的解决作出承诺，若合作方未能解决上述问题，收购方有权退出项目合作，并可要求合作方承担相应的违约金。 （三）对涉及国家安全审批的项目进行投资时，特别需要考虑到项目的开发成本以及相关投资价值问题 对于已经取得规划许可的建设项目，投资方应对其规划条件进行评估，预测项目投资的投资价值与可得利润，结合项目开发建设的类型、相关配套设施投入等以及合作方的开发资质、项目建设规模等方面，结合尽调相关情况综合考虑是否投资。 （四）对于已处于建设中的项目投资，应关注其实际施工状况是否符合前期审批的规划方案 涉及需采取国家安全防范措施的项目应审查其是否按要求施工建设，由于涉及国家安全的建设项目需要国家安全机关进行竣工验收，所以对于施工质量以及安全防范应当密切关注，否则将影响项目的完工及后续的进展。对于项目建设的手续及规划建设存在不规范的，应要求合作方在一定期限内加以规范，若在合作前无法完成投资方又决定投资的，应当要求合作方做出承诺，否则投资方有权退出项目的合作开发，并可主张相应的违约金。 涉及国家安全事项的建设项目在立项、建设规划以及竣工验收方面都具有较高的审批要求，对于投资者来讲，项目审批建设相关手续的办理以及项目开发的类型会对项目的顺利开发建设及投资利润回报产生较大的影响。因此，对此类建设项目进行投资前，应当在尽职调查时对相关手续的办理、相关政策文件的要求、建设项目规划审批状况等进行详细的梳理，避免后续开发产生不必要的风险。如侵权，联系删除
本站为您整理关于本文的法律热搜话题
●房地产项目投资的风险防控
●房地产投资面临较大的政策风险
●房地产投资风险防范措施
●房地产投资政策风险
●房地产投资面临的风险
●房地产投资项目的一般风险
●关于投资房地产的风险
●关于房地产投资
●房地产投资面临较大的政策风险
●房地产投资的主要风险有哪些?