房屋买卖合同签订后，买方支付了定金，未办理网签，因房价上涨，房东将房屋以更高的价格出售给别人并办理了过户。因为房东的违约，导致买方再买房需要承受已经涨上去的房价。买方能否向房东主张差价损失呢？差价损失该如何认定？
1、通常买卖合同中会约定20%的违约金，按照上海的房价，违约金可是很高的，但是一般法院会兼顾守约方的实际损失、合同履行情况、双方过错程度、违约方的主观恶意、违约方是否可预见到守约方的损失等因素，酌情确定违约金的数额。
2、买方的损失主要是因为房价上涨带来的差价损失。这个损失的数额的认定，会直接影响法院调整后的违约金数额。
3、房屋差价损失认定方式在2005年上海高级人民法院《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》中有规定。
根据该规定，
对于确不能继续履行的，违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。其中房屋涨跌损失的确定，可参照以下方式：
一、双方协商确定的，从其约定；
二、双方不能协商确定的：
（一）原则上可比照最相类似房屋的市场成交价（首先是同幢相同楼层及房型；其次是相邻幢同楼层及房型；再次是相同区域内房屋）与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失；
（二）无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等，合理确定。
最后，守约方损失的认定还应综合考虑守约方的履约情况、违约方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失以及双方是否已采取必要措施防止损失扩大等因素。
尽管最终的自由裁量权在法官手里，但守约方仍需要尽可能提供更多的证据证明损失。
笔者的话：笔者执业以来，办理了上海各法院的众多涉房产类案件，包括房产买卖、房产租赁、房产继承、离婚涉房产分割、房产拆迁类共有纠纷等等，也遇到过众多相关法律咨询，笔者针对其中普遍性比较强的问题，做简单梳理集成文集。因本文集并非严谨的论文，仅是一些随笔提示，故难免粗糙；另外，个案情况复杂多变，如果读者有遇到类似的问题，切忌不可仅依据本文作出任何决定或行为，仍应寻求专业法律意见。
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