房产估值查询，房产估值怎么算
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每经记者：刘颂辉 每经编辑：魏文艺
“中国房地产开发商处于去杠杆的中早期阶段，我们判断实体市场量价下行最快的时期可能已经过去，政策端开始更积极地推动行业止跌企稳。”
11月19日，中金公司发布研报称，“促进房地产市场止跌回稳”是政策端的新强音，财政政策是关注重点。本轮地产周期以来，房地产政策经历从“平稳为主”到“稳中有进”的渐进式变化，中央政治局会议“止跌回稳”的新表态，标志着政策端进一步转向“积极支持”。
对于地产股而言，中金公司认为，估值的历史底部或已确立，未来主要着眼上行节奏与空间的问题，主要的催化因素将在于增量政策与房价趋势。“基准情形下，我们建议投资者把握2025年可能因实体市场量价下行趋势缓和所出现的地产股的进一步上行。”
华东地区一家券商的地产研究员当日在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，当前房地产的政策面已发生变化，热点城市在短期内销售去化效果明显。不过从长期角度来看，若要实现市场止跌回稳，还得发挥政策的可持续性，进一步激发居民的购房意愿。
地产股或已确立长期底部中金公司在研报中认为，从长期维度来看，中国地产股或已确立长期底部。观察地产股股价指数可以发现，年内前低与2008年四季度及2014年一季度房地产周期底部相若。这意味着，前期已经基本消化过去十年以来的累计涨幅。同时，经历今年4月与9月两轮探底后，目前长期移动均线已扭转下行趋势并趋于平坦。
9月末以来，房地产板块估值已有一定修复，个股之间估值差有所收敛，中小市值企业在9月末以来的估值修复中相对领跑蓝筹。
据统计，以融创中国、旭辉控股等为代表的房企在9月末低点以来已上涨2—3倍，大型蓝筹累计上涨幅度在40%—50%。类似的情形也呈现于如2023年7月和2024年5月的市场反弹，即中小市值企业的短期上行幅度高于蓝筹股。
“中国地产股已度过情绪较为悲观的时期，价格底部或已得确认。”中金公司研报认为，伴随近期中国在宏观经济和房地产市场两端的政策施力，核心城市自10月以来呈现出一定的修复趋势，往一年内维度看有望出现更明显的下行缓和，以驱动地产板块进一步趋势性上行。
回顾自2016年以来中央层面对房地产政策的表述，政策目标经历了四个阶段的变迁：2016年末—2021年中，坚持“房住不炒”和落实长效机制；2021年中—2023年中，促进房地产良性循环和探索新发展模式；2023年中—2024年中，适应房地产市场供求关系重大变化和防范化解房地产领域风险；今年9月，中央政治局会议表态“促进房地产市场止跌回稳”，这是近年来房地产政策领域的新强音。
总的来看，四个阶段分别对应于房地产政策层面“积极调控—平稳为主—稳中有进—积极支持”的四种取态，新取态标志着房地产政策或将有更加强劲的发力。
“目前从市净率来看，地产股的确处在历史的底部。”上述券商地产研究员分析指出，由于部分城市房价下跌，导致房企的资产、存货、投资性房地产等价格在账面上能体现，但在实际变现时会出现一定的折扣。未来要希望地产股估值处于持续增长态势，核心是要让房价止跌企稳。只有房价企稳，资产才能够重新进行定价。
政策持续发力尤为关键中金研报指出，目前已出台政策能够带来总销量的阶段性反弹，但未能促使其持续增长，仍反映了政策在发力强度和落地执行方面存在瓶颈，仍待进一步改善。针对关键问题，较为直接、有效的政策应面向居民收入和房价预期管理，因此财政政策在经济刺激和住房收储方面的发力尤为关键。
据估算，住宅口径新房和二手房的年化销售面积自2022年末达到本轮周期底部（约14.3亿平方米）后，经历三次较为明显的反弹，分别对应于2023年初“小阳春”、2023年末和2024年二季度两次政策发力，但销量的反弹幅度逐轮次减弱，目前最新值已回落至15.0亿平方米。
“当前房地产市场面临的核心问题是总购房需求萎缩。”中金公司在研报中表示，与此前周期中限购限贷调整带来的销量持续上涨相比，本轮周期中销量仅呈现脉冲式上涨，即便是在一线城市中也呈现出类似特征。
“我更认为市场问题在于购房意愿的下降。”上述券商地产研究员表示，如果从人口和城镇化率来看，总购房需求确实是下降的，但主要是房价下行导致居民产生“买涨不买跌”的心态，购买意愿延期释放。此外，二手房挂牌量抬升让刚需群体更愿意选择购买二手房，而新房吸收的多是改善型需求。
该券商地产研究员表示，近期房地产市场受政策利好影响出现回暖迹象，从持续性来看，预计今年第四季度内包括明年一季度，或将出现“小阳春”行情，在成交量和价格方面有企稳现象。但是，从长期角度来看市场止跌回稳还需要时间，由于部分城市的房价在前期下跌幅度较大，短期内回弹将有一定难度，后续有待城中村改造对市场的催化作用。
就在10月17日，在国新办举行的新闻发布会上，住建部部长倪虹提出了“四个取消、四个降低、两个增加”的政策“组合拳”，其中备受瞩目的一个“增加”就是通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造。据中金公司测算，这一体量如能在一年内全部转化为新房和二手房销售，能够提振房地产总销量6%—7%。
近日，住建部和财政部联合印发通知明确，扩大城中村改造政策支持范围，从最初的35个超大特大城市和城区常住人口300万以上的大城市，扩围至近300个地级及以上城市。
每日经济新闻
房产估值在哪里查
今年一季度，我国GDP录得29年来首次单季负增长。国际上，全球金融市场大幅波动，叠加全球降息潮。波谲云诡的形势下，我国部分热点城市楼市却出现异常波动，引发了市场广泛关注。以深圳楼市为例，新盘开盘即售罄、戴口罩去抢2000万元起豪宅、百万喝茶费、热点区域的二手房挂牌单价上涨了几万、500万以下的房子就快卖没了……
深圳楼市再度上演空中加油，也引发了质疑。有人认为，在实体经济不济的情况下，就业都难以保障，高高在上的房价难以维持。从整体上看，我国城市“估值”水平远高于股市，回报率较低，重点城市房产估值水平更是高之又高，比国际大都市房产估值水平还要高出不少。
我国城市房产估值排名，厦门最贵
国际上通常用租售比来衡量房产估值水平。租售比是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。换算成股市常用的市盈率指标，租售比即是市盈率的倒数。
举个例子。某个城市房价为5万/平米，租金60元/月/㎡，即一套500万房产，月租金6000元左右；在房价不涨不跌的情况下，房东单靠房租要多少年能够收回本钱呢？
一年房租收入＝600×面积×12个月。投入=5万×面积。目前房价的市盈率＝总价/每年的盈利＝（5万×面积）/（60×面积×12）＝69.44倍。即需要近70年收回成本。租售比＝盈利收益率＝1/市盈率＝1/69.44＝1.44%。
那么，我国城市(不含港澳台地区)房产估值目前处于什么水平呢？数据宝统计了来自房地产协会主办的中国房价行情网数据，320个城市房产市盈率中位数为30倍左右，远高于目前上证指数12.5倍市盈率水平，以及沪深300指数11.7倍市盈率水平。
厦门房产估值水平全国最高，平均单价47018元/㎡，平均租金单价45.41元/月/㎡，租售比1.16%，市盈率86.28倍。深圳房产估值水平位居次席，平均单价72380元，平均租金单价76.14元，租售比1.26%，市盈率79.22倍。三亚房产估值位居第三位，平均单价3533元，平均租金单价41.92元，租售比1.42%，市盈率70.24倍。
乌鲁木齐等城市具投资价值
目前，国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1:200~1:300。如果租售比低于1:300，这意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；而如果高于1:200，表明这一区域房产投资潜力相对较大，租金回报率较高，后市看好。
我国320个城市房产市盈率中位数30倍左右，即需30年、360个月收回购房成本。考虑到我国GDP仍处于高增长态势，该估值水平似乎尚可接受。
当然，不得不承认的是，各个城市房产估值水平差异较大。一般来说，发展潜力较大的城市，其房产估值水平也会较高。从这个角度出发，我们来看看最具发展潜力城市房产的估值水平情况，以此衡量部分具有良好前景城市房产的投资价值。
恒大研究院去年发布了我国最具发展潜力百强城市，数据宝对前50强城市的投资价值进行排名。
数据显示，在最具发展潜力50强城市中，市盈率水平最低的是乌鲁木齐，只有27.88倍，哈尔滨、长沙分列第二、第三位。按照国际通行说法，上述三个城市投资潜力相对较大。
我国主要城市房价估值高
股市好股票获得更好估值，优秀城市的房产获得更高估值，两者有相通之处。不过，这个估值溢价率是否太高，则需要商榷一番。与国际大城市相比，我国主要大城市的房产估值显著过高。
去年底，由“海外掘金”首创的全球城市租金回报率排行发布。数据显示，深圳以1.49%的毛租金回报率位居全球37个热门投资城市倒数第一，也就是估值在全球37个热门投资城市中最高。北上广杭位居倒数第二至第五。以净租金回报率来看（考虑到持有成本），新加坡以1.28%的净租金回报率倒数第一，深圳倒数第二。
此外，在2019年5月份，诸葛找房发布了2019年全球热门城市租金回报率排名。数据显示，全球33个热门城市租金回报率排名中，芝加哥、亚特兰大、迈阿密租金回报率在7%以上，排名靠前。中国城市租金回报率普遍较低，北京回报率仅为1.68%，排名垫底。广州1.84%位居第二位，深圳1.86%位居第三位。
考虑到近年来深圳房价上涨幅度较大（普遍跑赢10%以上），其租金回报率相对料将下降10个百分点以上。综上所述，深圳房产估值在全球主要大城市中或达到最高水平。
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房产估值找什么机构
3月14日，申万房地产指数单日上涨2.0%，内房股指数涨幅达4.0%，市场呈现结构性分化特征。其中，深耕核心城市的改善型房企、具备稳健基本面的物企及头部中介表现尤为突出。绿城中国、越秀地产、华润置地等房企股价单日涨幅超3%；绿城服务、中海物业等物企涨幅居前；贝壳及我爱我家等中介机构同步跟涨。这一行情反映出市场对优质房企产品力、物企长期价值及政策预期的积极反馈。
改善型房企领涨逻辑：核心城市布局与产品力支撑
城市分化加剧，改善型需求韧性凸显
当前楼市成交热度呈现显著分化，核心城市带看量仍维持高位，改善型产品需求支撑较强。根据行业跟踪数据，尽管部分城市近期带看量略有下滑，但整体仍高于历史同期水平。重点城市的经济、人口及产业基础为改善型住房购买力提供了长期保障，房企在核心城市的项目去化速度、价格稳定性及利润率水平均优于低能级市场。
政策预期催化估值修复
随着“小阳春”窗口期临近，市场对政策进一步优化的预期升温。从行业基本面来看，新房售价天花板逐步打开，高价项目去化情况将成为房企盈利能力的核心观测指标。若改善型项目持续热销，房企利润水平及估值中枢有望得到重塑。此外，政府工作报告中“建设安全、舒适、绿色、智慧好房子”的表述，亦为产品力突出的房企提供了明确的政策导向。
头部企业战略聚焦高品质开发
以绿城中国、越秀地产为代表的房企，近年来持续聚焦一线及核心二线城市，通过精细化产品设计、科技赋能及服务升级抢占改善型市场。例如，绿城在杭州等城市打造的科技住宅项目，通过绿色建筑、智能家居等创新技术提升居住体验，成为当地标杆。这类企业的战略布局与政策倡导的“好房子”标准高度契合，进一步巩固了市场竞争力。
物企价值重估：基本面修复与股东回报提升
优质物企经营韧性持续验证
尽管房地产行业仍处调整周期，但头部物企通过降本增效、优化服务结构及拓展多元业态，维持了营收与利润的稳健增长。以绿城服务、中海物业为例，其在管面积持续扩张，非住宅业态占比提升，有效对冲了住宅物业费增长压力。此外，部分物企通过加强应收账款管理、优化现金流结构，进一步夯实了抗风险能力。
不利因素逐步消散，估值修复空间打开
过去制约物企估值的关联房企风险、盈利不确定性等问题正边际改善。近期多家物企发布的业绩预告显示，亏损收窄、现金流改善等积极信号频现。例如，建业新生活实现扭亏为盈，恒大物业货币资金规模回升。随着关联房企经营逐步企稳，物企独立运营能力及市场化拓展潜力将进一步释放。
分红与回购强化长期配置价值
在行业增速中枢下移的背景下，物企通过提升分红比例、实施股份回购等方式增强股东回报。例如，中海物业近年来分红率稳定在40%以上，绿城服务亦通过回购计划传递管理层信心。这一趋势使得物企的红利属性逐步强化，吸引长期资金关注。
风险提示
行业复苏仍需观察核心城市政策效果及购房者信心修复节奏；三四线城市需求恢复力度偏弱可能拖累整体销售表现；部分房企债务压力仍需警惕。
本文源自金融界
房产估值报告
我国大城市房产估值水平显著高于国际大城市。
今年一季度，我国GDP录得29年来首次单季负增长。国际上，全球金融市场大幅波动，叠加全球降息潮。波谲云诡的形势下，我国部分热点城市楼市却出现异常波动，引发了市场广泛关注。以深圳楼市为例，新盘开盘即售罄、戴口罩去抢2000万元起豪宅、百万喝茶费、热点区域的二手房挂牌单价上涨了几万、500万以下的房子就快卖没了……
深圳楼市再度上演空中加油，也引发了质疑。有人认为，在实体经济不济的情况下，就业都难以保障，高高在上的房价难以维持。从整体上看，我国城市“估值”水平远高于股市，回报率较低，重点城市房产估值水平更是高之又高，比国际大都市房产估值水平还要高出不少。
我国城市房产估值排名，厦门最贵
国际上通常用租售比来衡量房产估值水平。租售比是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。换算成股市常用的市盈率指标，租售比即是市盈率的倒数。
举个例子。某个城市房价为5万/平米，租金60元/月/㎡，即一套500万房产，月租金6000元左右；在房价不涨不跌的情况下，房东单靠房租要多少年能够收回本钱呢？
一年房租收入＝600×面积×12个月。投入=5万×面积。目前房价的市盈率＝总价/每年的盈利＝（5万×面积）/（60×面积×12）＝69.44倍。即需要近70年收回成本。租售比＝盈利收益率＝1/市盈率＝1/69.44＝1.44%。
那么，我国城市(不含港澳台地区)房产估值目前处于什么水平呢？数据宝统计了来自房地产协会主办的中国房价行情网数据，320个城市房产市盈率中位数为30倍左右，远高于目前上证指数12.5倍市盈率水平，以及沪深300指数11.7倍市盈率水平。
厦门房产估值水平全国最高，平均单价47018元/㎡，平均租金单价45.41元/月/㎡，租售比1.16%，市盈率86.28倍。深圳房产估值水平位居次席，平均单价72380元，平均租金单价76.14元，租售比1.26%，市盈率79.22倍。三亚房产估值位居第三位，平均单价3533元，平均租金单价41.92元，租售比1.42%，市盈率70.24倍。
乌鲁木齐等城市具备投资价值
目前，国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1:200~1:300。如果租售比低于1:300，这意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；而如果高于1:200，表明这一区域房产投资潜力相对较大，租金回报率较高，后市看好。
我国320个城市房产市盈率中位数30倍左右，即需30年、360个月收回购房成本。考虑到我国GDP仍处于高增长态势，该估值水平似乎尚可接受。
当然，不得不承认的是，各个城市房产估值水平差异较大。一般来说，发展潜力较大的城市，其房产估值水平也会较高。从这个角度出发，我们来看看最具发展潜力城市房产的估值水平情况，以此衡量部分具有良好前景城市房产的投资价值。
恒大研究院去年发布了我国最具发展潜力百强城市，数据宝对前50强城市的投资价值进行排名。
数据显示，在最具发展潜力50强城市中，市盈率水平最低的是乌鲁木齐，只有27.88倍，哈尔滨、长沙分列第二、第三位。按照国际通行说法，上述三个城市投资潜力相对较大。
我国主要城市房价估值高
股市好股票获得更好估值，优秀城市的房产获得更高估值，两者有相通之处。不过，这个估值溢价率是否太高，则需要商榷一番。与国际大城市相比，我国主要大城市的房产估值显著过高。
去年底，由“海外掘金”首创的全球城市租金回报率排行发布。数据显示，深圳以1.49%的毛租金回报率位居全球37个热门投资城市倒数第一，也就是估值在全球37个热门投资城市中最高。北上广杭位居倒数第二至第五。以净租金回报率来看（考虑到持有成本），新加坡以1.28%的净租金回报率倒数第一，深圳倒数第二。
此外，在2019年5月份，诸葛找房发布了2019年全球热门城市租金回报率排名。数据显示，全球33个热门城市租金回报率排名中，芝加哥、亚特兰大、迈阿密租金回报率在7%以上，排名靠前。中国城市租金回报率普遍较低，北京回报率仅为1.68%，排名垫底。广州1.84%位居第二位，深圳1.86%位居第三位。
考虑到近年来深圳房价上涨幅度较大（普遍跑赢10%以上），其租金回报率相对料将下降10个百分点以上。综上所述，深圳房产估值在全球主要大城市中或达到最高水平。
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