购房者延迟收房，购房者权益优先保护的法律依据
大家好，由投稿人张岚来为大家解答购房者延迟收房，购房者权益优先保护的法律依据这个热门资讯。购房者延迟收房，购房者权益优先保护的法律依据很多人还不知道，现在让我们一起来看看吧！
购房者实际收房
最近，楼市进入传统的“银四”时节。在政策支持下，多地楼市已出现回暖信号。证券时报记者梳理发现，加大购房补贴力度成为近期各地降低居民购房成本的新着力点，而多数购房者期待更多降低购房成本的新政落地。
据中指研究院监测，2025年以来，全国超110个省市（县）出台房地产政策逾170条，其中全国两会后落地政策60余条，政策调整方向多样。记者梳理发现，加大购房补贴力度成为各地降低居民购房成本的新着力点。例如，义乌实施“住有所居”首次置业购房补贴和多孩家庭购房补贴。另外，自3月1日起，在呼和浩特市四区购买新建商品住宅为首套住房的购房人，可享受购房合同总价款2%的补贴，单套最高不超过5万元。（证券时报）
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购房者需要交哪些税
过去我们习惯了开发商风光无限，动辄千亿销售、地王频出。但现在呢？一大批房企资金链紧张、项目停工，连“交房”都变成了硬指标。
听起来像是坏消息，其实这对普通购房者来说，未尝不是一种机会。
你看现在，开发商的资产负债表几乎全是红的，七成以上房企负债率超过70%，有些甚至高达80%以上，活得下去的都是极少数。这意味着什么？他们现在最缺的，不是地，是“现金流”，是“能立马卖掉的房子”。
换句话说，只要你是真实买家，只要你开得出价——他们会更愿意谈。以前买房看心态，现在买房拼谈判力。价格、车位、精装、物业费减免……这些现在都有得谈。
再看投资回报逻辑。2024年房地产开发投资降到2016年的水平，新开工面积回到2012年时代。这不是正常回调，这是整个行业在“断腕求生”。
这几年最本质的变化，是房地产行业不再是“暴利行业”。政策层面也明确了，“房住不炒”不动摇，靠炒房赚钱的时代过去了。
那房企还值不值得信？我觉得是：头部企业还行，小开发商慎重。现在买房不仅要看地段、户型，还得查开发商的资金状况。谁能交付，谁有兜底能力，才是关键。
总结一句：开发商如果回不到原来的“膨胀期”，市场将更趋理性；而你要是懂谈判、选得准，也许现在反而是买到好产品的好时机。
你最近有没有接触过打折促销的楼盘？开发商给出了哪些优惠？欢迎评论区分享，看看现在谁才是真正的“买方市场”。
购房者优先权的法律规定
近几年的市场变化，倒逼了很多房企更加重视产品。
特别是今年，“好房子”被官方定义、各地政策松绑等，都给住宅产品带来了巨大的改变。比如，新盘的得房率、装修和设施标准等都越来越高。
但这些改变能不能让客户满意？现在客户的需求又有哪些变化呢？大家不妨从新的角度来找找答案。
前不久，小红书和BiliBili（B站）先后发布了关于家生活趋势的白皮书，从家装的角度分析了目前用户对家庭生活的全新理解和生活场景的发展趋势。
下面，我们把这两份白皮书的核心内容整理分享出来，希望对大家有帮助。
【趋势一】
越来越多人愿意为了
更加自由、舒适、方便的生活买单
在这个快节奏的时代里，想办法让自己放松下来、享受生活，成了越来越多人的共识。
有数据显示，61%的消费者愿意为了AI功能支付一定的溢价；2024年天猫“全屋智能”类目GMV同比增长率超200%。
这不是因为消费者需要智能产品，而是因为大家都想要更加自由、舒适、方便的家居生活。
1、在家“躺着享福”，99.8%的人对全屋智能感兴趣
过去很长一段时间里，全屋智能都是“纸老虎”，听起来很厉害，实际上没啥大用，高级智能体验基本实现不了。
但这几年，技术发展很快，市场上出现了好多智能家电，大家就想着要是能用 AI把家里的这些设备都链接起来就好了，“一句话掌控全家”。
根据B站《2025年轻人智能生活家趋势白皮书》（以下简称《智能生活白皮书》）中的调查显示，99.8%的调研对象对全屋智能感兴趣，或者有兴趣了解。
年轻人希望空调能自动识别脚步声，窗帘能随着日出缓缓拉开……打造出24小时生活管家，自己在家“躺着享福”。而智能电视、扫地机/洗地机、智能音响、智能摄像头和智能空调，是大家买得最多、也最爱推荐的智能家电。
不仅是方便，大家对家居环境的舒适要求也越来越高了。就拿室内温度来说，不再是简单的制冷制热，而是想要像春天的微风、夏夜的凉风那种感觉。用水也一样，不仅要有冷水热水，还要有半夜泡方便面冒着的热气，饭后暖暖的茶香。
温度、湿度、气味、光线……这些感官体验想升级，都离不开AI智能的全面渗透。
想真正实现全屋智能，在装修设计的时候就得提前规划。像装修前期，就要考虑把智能设备和家里的各种设施融合起来，日常生活怎么安排，智能设备怎么和装修风格搭配等等。
其实，房企在这方面具有先天优势，即使自己不做全屋智能，也可以在房子里预留一些装智能家居的接口、暗槽等，成为项目的新买点。
2、负担最小化，重拾做家务的乐趣
想要住得更加舒适、方便，家务要做，但也要尽可能减少负担。
在小红书上，“家务负担最小化”是人们对于“家”的核心诉求之一，用户们也贡献了不少解决方案，值得房企借鉴。就拿容易脏、打扫起来麻烦的厨房和卫生间来说。
（1）“自动执行”的厨房家务
想让厨房清洁变得轻松，在各类表面选材上就得先下功夫。比如选择防水、防油、防污，擦一下就干净，就算弄脏了也不怕的材料。再配合用一些短期内能换、价格便宜、一揭就掉的墙纸、地毯、保护套等等。
家电也要选自动化程度高的，比如有自动清洁、消毒功能的智能家电。
除此之外，在设计厨房时要尽量减少死角，或者采用能拆开的模块化厨房用具，最好还有个厨余垃圾智能分解系统。
做饭也可以选择有预设烹饪模式的智能家电，远程监控和干预烹饪状态、烹饪进度，实时反馈和提醒。
（2）卫生间清洁更讲究“低耗高效”
卫生间打扫起来很麻烦，又不能不及时打扫。
想要打扫轻松又有效，软件上可以用一些带香味、能自发泡去污去霉去水垢的清洁剂，自带清洁剂的一次性刷子，专门打扫死角的智能扫地 / 洗地机器人等等。
硬件上，设计了排水快的管道，配备抽拉水龙头或者高压水枪，自己清洁的智能马桶，选耐脏、没有缝隙的地砖，贴上防水渍的玻璃膜，再装个能快速通风干燥、防霉防潮的智能浴霸等，卫生间就能一直保持干净清爽。
随着厨房、卫生间等区域的工具、功能需求更加多样，充分利用边边角角来扩大收纳空间，让家居环境变得干净整洁，也成了很重要的家居趋势之一。
精装盘在减少家务层面也有打造出很多买点，包括家装用材、家电选择、动线优化等等。
过去，房地产行业关注户型、面积、装修标准，但在小红书3亿用户构建的“家生活图景”中，大家对于“家”的需求发生了本质的变化：
根据《2025小红书家生活场景洞察白皮书》（以下简称《场景洞察》）的数据显示，该平台家居家装内容近两年增长87%，日均搜索超百万次。
外部环境变化大、不可控因素变多，个人向外发展面临诸多阻碍和风险，因此“向内生长”的想法更加强烈。小红书表示，在家里追求内心的成长，也成了人们保持生活自主性、丰富生活的重要方式。
小红书用 “定、愈、宜” 三个字来概括，今天人们对家的情感需求和情绪内核。
“定” 就是让人安心、心里踏实。家不只是住的地方，更是情感的寄托，现在那些让人感觉平静、安宁的装修风格更受欢迎。
“愈” 就是能让人放松、解压，感觉被包容。好的装修审美能让人心情变好，像那些颜色搭配有趣又和谐、线条柔和灵动的设计就很受欢迎。
“宜” 就是合适、适度，要顺应人的本能和自然规律。那些风格很夸张、冲突很大，或者为了独特牺牲舒适性的设计，大家似乎都不喜欢了。
1、重新定义空间，承接更多情绪价值
（1）给空间留白，让情绪有释放基地
正如前面所说，家正在从功能性容器，转变为情绪修复场。家里预留有一块没有固定用途的空间，成了一种生活趋势。
不管什么时候，想做什么都能用上。可以在这里做运动、玩游戏、做手工，要是心情不好，还能当成自己的情绪释放“基地”。
（2）打破传统的时间和空间限制，满足更多情感需求
传统的空间功能分明，现在由于情感需求增多，体验需求也变得更多，空间的边界也变得越来越模糊。
比如，厨房的使用场景不再局限于做饭，传统的时间和空间限制就被打破了，厨房能变成“早C午T晚A”的休息区，也能成为亲朋好友聊天、放松的地方。
2、个性化审美，在家里自我充电
《智能生活白皮书》中介绍，有69%的调研对象希望将二次元爱好融入智能家居。
2024年，B站“破次元家居”“二次元家居”相关内容生产同比增长40%，播放量同比增长500%。把热爱的角色变成家庭语音管家，在家里就能用“爱好”为自己发电。
目前，在小红书上有4种装修风格很受欢迎，也很治愈：
一是“森系”，也就是说还原自然的风格，用绿植、木质家居来营造出森林感。
二是“奶油风”，这种风格用的颜色饱和度低，看起来温暖、温馨。
三是“古早味”，体现了大家对复古和东方美学的喜爱，像中古风格、法式复古、美式复古，还有新中式，都是这种风格的代表。
四是“简约风”，追求简洁、平静，强调秩序感和高级感。
通过个性化的审美风格，让家变成能量修复场，有的人甚至会刻意打造一个漂亮的“打卡点”，给自己的情绪一个出口。
多人家庭去中心化
全龄友好，才是温馨住宅的最佳诠释
前面提到了个人向内生长的趋势，小红书认为，家可以很好地从情感和经济两个方面，给人带来相对稳定性和共同感。简单来说，大家现在更需要一个共生共存、相互扶持的家庭氛围。
这就离不开家庭去中心化的设计，更好地保障老人、小孩，甚至宠物都能平等获得各种体验和资源。全龄友好，才能让家形成一个“1+1+1”的多边动态结构。
在《智能生活白皮书》中有调查显示，96.5%的人装修会考虑全家人需求。2024年，B站“适老化”、“全年龄友好家”等相关内容生产同比增长26%，播放量同比增长169%。B站某博主表示，全龄友好才是温馨住宅的最佳诠释。
《场景洞察白皮书》也指出，“家随我变” 已成为家居发展的重要趋势之一。
在家庭生活中，家庭成员的变动、成长，以及身心状态的改变，都会促使家庭空间及其实际功能发生变化。比如家中迎来新成员，或是孩子慢慢长大，这些改变都要求家居环境具备一定的适应性。
1、共享空间：需要和而不同的设计思路
家庭空间应预留出充足的可变化空间，以满足这些动态需求。这也意味着空间功能的转变会比过去更为迅速，家具也应该更有灵活性，具备良好的移动性与可组合性，像乐高积木一般，能够依据不同需求进行自由叠加和重组，从而实现家居空间的 “生长”。
特别是客厅、餐厅、卫生间、厨房这些共享空间，在设计时需要秉持 “和而不同” 的理念。
以客厅为例，小红书上88%的客厅场景笔记都提到了 “社交策展” 和 “家庭影院” 功能。这一现象充分表明，客厅的空间价值正从单纯的物理功能，逐步向满足人们情感共鸣的方向转变，更加强调在社交互动、情感交流等方面的作用。
现在已经有房企考虑到全龄友好了，比如针对厨房高处拿取物品和家庭成员身高参差不齐的难题，就有房企在收纳上分别做了“登高”“下拉”两种不同方式，给予不同身高的业主一些暖心的举措。登高，即借助橱柜底部抽屉，增设“摘云台”的设计；下拉，即通过手动或电动下拉装置，将高处物品直接下移至舒适的高度。
2、卧室：面积、朝向等硬性条件差异，逐渐缩小
过去，很多户型通常重主卧轻次卧，感觉老人和孩子像是业主的附属品，很多次卧设计不合理，造成了主次卧之间严重失衡，也给未来生活场景升级，带来很多不便。
而现在越来越多项目从空间平权的角度，给予次卧更多考虑。
比如，改善四房户型，要求将次卧及主卧都朝南布置，并保证充裕的尺度。
有房企就要求，儿童房按照能放下单人床+书桌+衣柜三件套预留，老人房按照能放下双人床+床头柜+衣柜的尺度预留，剩余的空间给到主卧和客厅，在保证次卧合理压缩的基础上保证主人空间合理放大，寻求空间更优解，保证一家人都能舒适生活。
小结
当年轻人开始用“水槽醒花”、“阳台健身”刷新对家的理解，房地产行业就应该跳出“空间供应商”的角色，转而成为“生活场景赋能者”。
通过捕捉情绪需求、整合技术资源、构建弹性空间等方式，房企可在用户“向内生长”、“智能生活”的浪潮中，找到新引擎——替客户打磨好“生活剧本”，给未来生活预留更多可能性。
点击下图，了解详情↓
购房者死亡 房产证未办
“我花200多万买的房，装修时突然冒出一个持有20年租约的陌生人。”近日，成都市民李先生向红星新闻爆料，他通过房产中介“到家了”购买的二手房，遭遇“一房两绑”困局——前业主在房屋过户前竟秘密签订超长租约，中介公司被指未尽审查义务。对于查询房屋租赁备案是否为卖房的“必选项”，中介从业者对此说法不一。律师表示，前业主隐瞒重大事实，构成根本违约；中介未落实租赁备案查询，存在明显过失，应承担买方损失及合理维权支出。
李先生购买的住房所属小区
首付30万买的150平米清水房 竟有租约在前
去年4月，李先生在中介公司“到家了”的工作人员朋友圈，看到了一个二手房源：龙泉驿区卧龙谷玖号小区一套标价200多万的清水房。他说，当时中介承诺首付10万即可购房，还强调是“无纠纷净房”，由于他此前关注该楼盘已久，在支付30万首付后便按揭买下150多平的房屋。
今年3月18日，正当李先生准备装修时，一位素不相识的人持经备案的租赁合同现身，并称早在2023年就已租下此房，租约长达20年。
红星新闻记者看到，这份签订于2023年7月25日的合同显示，租约至2043年7月25日，整整20年，租客为吕某某。李先生和妻子蒙了，这是他们准备生小孩而买的房，在装修的节骨眼上居然出现这种事，他知晓“买卖不破租赁”，因此装修也暂时搁置。
不过，李先生细看租赁合同才发现，150多平方米的房屋每月租金仅1200元，20年租金共28.8万元。且租约签订近两年，对方一直未入住，“正常人谁会租清水房？”李先生回想起整个交易过程中，表示前业主仅在过户时露面过一次，此后便失联。
过户后，房屋内还莫名出现十多包行李，他认为自己可能遭遇骗局，便赶忙找到中介公司。
李先生找到“到家了”
中介：前业主故意隐瞒租约 租客：对方抵债
“到家了”核实确认了李先生购买的房屋有租约一事，但前业主已无法联系。
3月21日，“到家了”武侯区负责人王先生告诉红星新闻记者，他们所有流程都是正规的，在签合同时也做了产调，“房子的权属都是正常状态。”他说，当时他们曾让前业主查询租赁备案，“但她不查，说没有租约。”并在购房合同“无租赁”处划了勾。
房屋买卖合同中，前业主在“无租赁”处打勾
王先生认为，他们的购房合同已经非常完善，房子已经正常过户到李先生名下，“我们把该做的都做了。房子虽然有租赁备案，但是被前业主故意隐瞒。”
他认为，李先生和他们都是被前业主故意隐瞒的对象，“这也是公司成立十多年来，第一次遇到，如果李先生认为中介公司有责任，可以起诉。”目前他们也在联系前业主。
李先生告诉记者，中介公司并未提供相应证据证明他们曾进行过询问、核实，只有房屋买卖合同中“划勾”的一项。
他说，查询租赁备案非常简单，只需在线上APP中输入信息由原房主配合即可。自己花了两万多元的中介费，就因为中介这样一个疏忽，将风险转移到买方，“划勾”的合同并不能撇清中介的责任。
李先生与中介的对话
记者联系上租客吕先生，他告诉记者，他和前业主张某是朋友，但因为对方欠了他“几十上百万”，在银行也有欠款，张某把房子租给他是抵债的。
3月21日，记者跟随李先生一家去大面派出所报警。警方表示，这属于民事纠纷，建议通过诉讼的渠道解决，现场民警也多次拨打张某电话，处于无人接听状态。
中介是否尽到查询义务?
律师：前业主根本违约，中介可能未尽责
红星新闻记者了解到，查询房屋租赁登记备案，除了可以线下查询外，备案成功的个人还可登录“天府市民云”APP、成都住房租赁交易服务平台查看备案凭证。
记者咨询成都多个不同房地产中介公司的员工，对于租赁登记备案是否为卖房时中介的必查项，大家对此说法不一，但均提到，对房屋进行详细产调，排除可能存在的风险，是卖房的前提。产调就包括房屋是否有查封、抵押、设置居住权，是否涉及继承赠与等。
有中介提到，为了防止类似的恶意租约，导致业主买房后无法入住，他们除了会进行线上查询外，还会线下去房管局查询。本案中，既然现在已过户，租客可以找前业主追究责任。
另一位中介人员则提到，租赁备案并非必查项，因为在产调的房屋信息摘要上就有该房屋是否设置有居住权，他们也会在房屋买卖合同中对是否有租约进行约定。若原房主虚假承诺，属于根本违约，可以要求撤销合同，或让其承担合同价20%的赔偿。但她也提到，虽不是必查项，但若房屋存在被出租的隐患，中介公司又未尽到披露义务，存在一定疏忽。
李先生查到，自己新买的房屋名下的确有房屋租赁登记备案凭证
对于本案，北京泽亨律师事务所胡磊律师认为，该案件存在多重法律关系。在房屋买卖合同关系中，根据《民法典》规定，前业主对房屋负有瑕疵担保义务，交易时需向买家如实告知房屋权利状况。其次是租赁合同关系，前业主与租客签订的20年租约若已备案，可适用“买卖不破租赁”原则，前提是交易合法、有效；最后是中介服务合同关系，中介公司应当对交易完成必要审查，如果没有履职尽责，则可能构成服务合同违约。
此外，胡磊律师认为，租客吕某某以远低于同地段市场价签订租约，却在近两年内从未实际入住，该“以租抵债”的行为，可能违反《民法典》第154条关于恶意串通损害他人权益的规定。
胡磊律师表示，李先生可以通过法律途径主张该租赁合同无效。若能够证明前业主与租客恶意串通，那么该租约自始就不具备法律效力。其次，前业主隐瞒重大事实的行为构成了根本违约，李先生有权要求解除合同、赔偿损失。
胡磊律师还认为，前业主在交易前故意隐瞒房屋存在租约的事实，交易后消失不参与交易的事后处置，从这些客观行为上，已具有非法占有的故意。
四川一上律师事务所合伙人林小明律师表示，若租赁合同真实、客观、公平，符合“买卖不破租赁”，那么租客可以依合同要求实现自身权利。反之，若存在恶意串通损害购房者利益等情形，则可以根据《民法典》规定，请求法院或仲裁机构予以撤销租赁合同。
他提醒，无论是中介还是购房者，都应全面、合理地审查房屋状况，查询相应登记以及实地考察，做好合同约定，尽量避免后续纷争。
一位不愿具名的房产协会相关人士也提到，中介公司应对房屋信息进行核实，并将不利影响告知业主，若该房屋的确进行了备案，但中介未落实，存在一定瑕疵。记者了解到，目前成都市房地产经纪协会已联系“到家了”总部核实具体情况，截至记者发稿前，前业主张某的电话依旧无人接听。
红星新闻记者 章玲 摄影报道
（来源：红星新闻）
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