随着居民私家车拥有量日益增加，停车难，停车贵，成为困扰小区居民的难题之一。作为小区业主代步工具的存放点，车位、车库的所具有的使用功能和商业价值也越来越为人们所重视。小区车位、车库的产权到底是属于全体业主，还是属于开发商?一直是房地产物业管理中最具争议焦点、热点问题之一。
2007年10月1日起施行《物权法》第74条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”、2009年10月1日施行的《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释[2009]7号，以下简称《建筑物区分所有解释》)第6条规定：“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。”
虽然上述条文对小区车位、车库权属作了原则性规定，但由于实际生活中车位、车库建成的具体情况及其复杂性，造成各级法院在车位、车库归属问题上的裁判标准并不统一。通过对裁判观点梳理及分析，以期加深开发商、业主、主管部门及包括司法部门在内的相关利益主体对车位、车库权属认定复杂性的认识，尝试探寻更加合法合情合理的解决方案。
一、小区车位、车库的性质
车位、车库是小区业主共同生活的重要辅助设施，性质上属于小区的配套设施。因此，《物权法》第74条第1款明确规定，建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足本小区业主的停车需要。另外，根据《建筑物区分所有解释》第2条：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：
(一)具有构造上的独立性，能够明确区分;
(二)具有利用上的独立性，可以排他使用;
(三)能够登记成为特定业主所有权的客体。”
符合一定条件的车位、车库，可以被认定为专有部分，并非商品房的附属设施。
二、小区车位、车库权属裁判标准及规范
(一)建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库属于开发商?
《物权法》第74条第2款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”是针对项目建设之初，按照规划批准建成的车位、车库的归属问题作出的，建设单位是有权处分这些车位、车库(当时还不存在业主共有，整个项目的权利人只是建设单位)的。因此，将项目建设时按照规划建成的车位、车库的归属，交由当事人自行协商确定其权属。
《物权法》第74条第2款虽然就建筑区划内规划车位、车库权属立法时采取了“约定归属说”，然，审判实践中，法院严格按照“约定归属说”直接裁判案件的并不多，相反，基本上都会做来源审查。审查内容除了《物权法》要求的出售、赠与或租赁等合同与规划许可之外，大多还则将面积分摊、建设成本分摊列入审查范围，更严苛者莫如最高人民法院院，竟然将取得不动产登记这一结果直接作为裁判车位权属依据。
(二)建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的归属属于开发商，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位属于业主共有?
根据《物权法》第74条、《建筑物区分所有解释》第6条规定：“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有的道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法的第七十四条第三款所称的车位。”规定，建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库归属开发商。占用业主共有的道路或者其他场地增设车位属于业主共有。
然，《征求意见稿》规定，停车位分为配建车位和增设车位。停车位的权属在土地使用权出让合同中进行约定：配建车位归全体业主所有;增设车位为开发企业所有。
另外，根据该办法第8条规定，配建停车位不得转让。增设停车位可依照相关法律法规及本办法的规定进行转让。
(三)小区地下车位(库)权属
小区地下车位(库)(以下称“地下车位”)，一般分为普通车位和人防工程改造的车位两种。
对于普通车位，在判定地下车位权属时，所持的裁判思路基本一致，即地下车位作为独立使用对象，其占用的土地虽与业主共有的土地属同一宗地，但不能以此当然认为地下车库属于业主共有。地下空间利用权的归属要根据规划批准以及具体的实际情况来确定。
对于人防工程改造的车位的归属，因包括《人民防空法》在内的国家立法层面对人防车位的所有权归属至今仍未做出明确规定，而最高人民法院民一庭也明确表态：人防工程改造的地下车位权属，按照人防工程的权属规则处理。基于高位阶立法不明和各地方立法认识上的差异，目前，人防车位权属主要分为四种情形：
1、属国家所有，开发商有使用、收益的权利，但不允许对外转让;
2、归开发商所有，允许对外转让;
3、产权不明，只允许开发商出租，不准转让;
4、由业主共有。
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