买到烂尾楼怎么处理，地产公司破产了烂尾楼怎么处理
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许家印的烂尾楼怎么处理
20世纪90年代开始，我国房地产行业进入了高速增长时期，然而在其高速发展的同时，市场中出现越来越多的非健康情况，例如楼盘烂尾。那么，烂尾楼最后都是怎么处理的？2022年中央对烂尾楼的政策是怎样的？
一、烂尾楼最后都是怎么处理的？
1、拍卖
如果开发商陷入财务纠纷，资不抵债房子已经有烂尾趋势了，那么开发商财务会被拍卖。之后购房者和债主会得到相应的补偿。
2、请求政府支援
当地的政府会根据情况采用不同的方法进行干预。期限企业集资或者引入合伙人。前提是这个工程是合法开发的。
3、赔偿
遇到烂尾楼的情况。业主们要齐心一致，联合去法院起诉开发商。这样才能获得赔偿。切记业主们一定要齐心。法律会维护我们的合法权益。
二、2022年中央对烂尾楼的政策是怎样的？
中央对于烂尾楼的政策主要还是由开发商所进行承担，但国家是有权利把土地收回。
1、如果开发商是缺少资金这种情况，政府会帮助企业引入接盘单位或引入合伙人
2、对于开发商违法违规建设而导致不能继续施工的情况，政府会对其进行处罚，并在指定日期内整改，处罚和整改后项目就可以继续施工了
3、关于开发商破产或经尽力仍然无法持续施工的政府将依法收回项目并对外投标找到接盘企业，或者开发商自己找到接盘侠。
三、造成烂尾楼的原因是什么？
1、市场定位失误，迫使投资者停工求变。
2、房地产业发展大大超前于地区经济发展水平。
3、资金来源缺失，被迫停工；在建楼盘的开发商破产、缺乏建设资金、项目涉及经济纠纷、开发商违法违规导致工程停工，其中多半是因为资金链条断裂，工程未完，开发商已拿不出钱来，银行也不愿继续贷款，而项目又无法转让给其他投资人。
四、烂尾楼房贷该怎么办？
还是要继续还。烂尾楼如果未经法院判决、或没有达成停贷协议，贸然停贷购房人就成了违约方，征信会受到影响，还可能被诉到法院，甚至被法院强制执行。
总的来说，烂尾楼一般会通过拍卖转让，或者找到新的开发商共同开发。政府介入，房子烂尾后，可去市、区政府找融资平台解封重新抵押复工。当地政府会根据不同的情况采用不同的方法进行干涉处理。
国外烂尾楼怎么处理
新房烂尾，业主该如何维权？有哪些选择和误区？这篇文章，我们好好聊聊。
一、解除《商品房买卖合同》，可行么？
不建议！
买到烂尾楼，业主最先想到的，肯定是退房退钱。房子我不要了，开发商把房款退给我就行。一拍两散，互不亏欠！想法很好，但存在两个问题！
（一）房子不是你想退，想退就能退
虽然业主与开发商签订的有《商品房买卖合同》，明确规定：延期交房XXX天，业主有权退房。
但在实践中，尤其是房地产市场低迷的当下，法院对解除购房合同的认定标准是非常严苛的。除非延期特别久（无统一、准确数字，推测至少一年半以上），法院一般只会判决开发商支付违约金，不会解除合同关系。
为何会这样？从法律角度，封土令、疫情等不可抗力因素确实客观上影响了施工。但更多的，法院是考虑了法律之外的其他因素（社会、维稳）。如果业主们都退房了，开发商、政府将面临何等局面？可想而知。
（二）退房成功，房钱两空？
若业主攻克了第一关，成功解除了与开发商的购房合同。接下来，业主要做的，就是坐等开发商退钱。此时，业主可能面临以下两种情况：
1、开发商有钱，业主成功拿回购房款。
这种业主，上辈子真是烧高香了。概率太低，跟中彩票差不多！毕竟，就是因为开发商没钱，项目才烂尾的。业主还能从开发商身上，把购房款撸走？
2、开发商没钱，业主丧失优先权
开发商欠了很多外债，可能导致破产。若破产清算，就这些外债、开发商是按照下列顺序（从前到后）清偿的：
（1）业主；
（2）施工单位；
（3）有抵押的债权；
（4）无抵押的债权
因此，若开发商破产，业主有优先受偿权。而一旦业主解除购房合同，则变为无抵押的债权人，清偿从第一顺位直接掉到最后一位。这绝不是业主希望看到的。
二、起诉要求开发商支付延期交房违约金，可行么？
可行！但建议待新房交付后再起诉！
项目没有正式交付之前，无法计算开发商违约的具体天数。因此，建议业主先别急着起诉，待项目正式交付、违约天数已定时，再诉无妨！
三、能否停贷？
虽然社会舆论一直号召，银行对烂尾楼业主停贷，待项目恢复建设后再付房贷。但从法律角度，停贷无依据。实践中，也罕有银行同意停贷的先例。
因此，业主若想停贷还需与银行多做沟通、并征得其同意（难度五颗星）。贸然停贷，将面临被银行起诉的风险。
四、媒体介入有用么？
小道消息，此类问题官媒现在是不碰的。毕竟属于敏感、负面事件，政府也在积极想办法解决。我们也不难发现，主流媒体哪个天天报道烂尾楼？敢报道的，大多是自媒体。虽然曝光率不低，但毕竟社会影响力有限！
退一步说，即使主流媒体介入了，又能起到多少作用？合作省台曾报道鑫X某盘延期交付问题，采访时开发商工作人员直接抢摄像机，把记者也弄伤了。此事当时热度不小，多家媒体转载，但最后也不了了之。因此，这类事件中，媒体的监督作用十分有限。
五、信访有用么？
小心红码！
六、业主维方式参考
起诉、媒体、信访，上文一一列举了、作用都很有限！业主想自救，最终还要靠自己！
以下，是我总结的，业主自救的大致策略、路径。涉及的法律问题并不多，仅供大家参考：
（一）成立统一的维权组织
一个人的力量是有限的，集体的力量是无穷的。因此，联合小区所有业主，成立维权组织，选举领导成员，统一思想集体行动是十分必要的。
（二）积极与政府部门沟通，了解项目真实情况
项目为何停工？开发商究竟欠了多少钱？这些问题，业主很难搞清楚。但只有了解清楚了，业主才能对症下药，提出切实可行的解决方案。
这些信息如何了解？开发商肯定不会跟你实话实说，只能找相关政府单位。
（三）制定切实可行的自救方案
各个项目，开发商欠债多少区别还是很大的。
对于那些，离交工不远、开发商欠钱不多的项目，业主自发凑钱保交房是个不错的选择。
但对那些，刚刚施工就烂尾、开发商负债累累的项目，仅靠业主自救恐怕很难，只能等政府介入或第三方收购。
以上三步看似简单，但实际操作困难重重。大多数的烂尾项目，一烂好多年，至今仍没有解决。
七、总结
我有很多关系不错的朋友，都买到了烂尾楼，甚至有人连续买房连续烂尾。他们咨询我时，都想寻求一种最快捷、有效的、放之四海而皆准的解决方法。
遗憾的是，此类问题、无论如何都很难解决。它远远超过了业主、律师、开发商、甚至是政府的能力范畴，需要大量的人力、财力、精力，再加上运气才能解决。大部分时候，业主能做的，只能是等！等开发商周转，等第三方介入，等政府给个说法！
希望所有的烂尾楼，都有个好归宿！
恒大烂尾楼怎么处理
近些年来，随着买房热情的高涨，不少企业也看到了这里的商机，纷纷投入资金转战房地产行业。但是在小开发商的准备不充分、资金不足等问题的影响下，出现了不少的烂尾楼。积攒到今天，烂尾楼纠纷也慢慢的多了起来。
在烂尾楼纠纷中，开发商不仅仅只是欠着业主的房子，还有着银行贷款和施工方的工程款，甚至还有着巨额的高利贷。在相关法律中通常的债权人债权受偿顺序通常为：工程抵押债权>工程款>一般债权。
按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”
由于大量业主在进行购房时并无预售证，所以他们的购房款只能是一般债务，即在受偿顺序的末端。
那么我们只能在这个烂尾楼纠纷中坐以待毙，任凭房款两空吗？不，当然有他的解决办法：在开发商尚有偿还能力的时候尽早起诉退房，拿到自己交付的房款，如果开发商没有资金退还业主房款，或者干脆已经跑路，房地产开发公司人去楼空的情况，较好的方法是组织团结起来，聘请专业律师发起集团诉讼。
组团聘请律师上诉的情况我们又有什么要注意的吗？最重要的是的就是人心齐，只有业主们有序的联合在一起，积极的组织在一起，才能达到最理想的效果。其次，抓住时机，相对于其他债权人来说，业主群体势单力薄，消息也相对闭塞，如果团结不紧密还会导致行动上的延迟。这直接的导致了业主可能会错失诉讼的最佳时机。
云想山烂尾楼怎么处理
经济的高速发展，房地产行业进入了快速发展的阶段，百姓对楼房的需求大幅增高，促进了越来越多的开发商投入到房地产的开发事业中。然而由于开发成本的不断上涨，虽然有的开发商获取了高额利润，但是也存在一些开发商在激烈的竞争中没有顶住压力，由于各种原因导致项目烂尾。
一、“烂尾楼”的定义和特点
（一）“烂尾楼”的定义
“烂尾楼”在相关法律法规中并未有一个明确的定义，但是在实际生活中人们对“烂尾楼”有一种约定俗成的认识：即已经开工的并取得一定建筑结果的建筑，由于各种原因，例如资金链断裂、违反相关法规、政府禁止等被迫停工，在很长时间内没有恢复施工的建筑，我们称之为“烂尾楼”。通俗的讲，“烂尾楼”就是未完工的且无人继续接管的楼房建筑。以北方某三线城市为例，市区内的“烂尾楼”就多达几十幢，有的甚至处于商业繁华地段，不仅极大地浪费了土地资源，侵害了债权人的权益，同时也为社会带来一定负面影响，不利于社会的和谐稳定发展。“烂尾楼”不仅造成了巨额的财产损失，甚至让有的投资者走上极端，更是在无形中对城市规划造成严重打击，极大地增加了社会负担。
（二）“烂尾楼”的成因特点
了解“烂尾楼”的成因特点才能有效地避免“烂尾楼”的产生。从宏观的角度来看，房地产泡沫经济一旦破裂，必然会产生“烂尾楼”，最常见的原因不外乎以下几种：
1.资金链断裂。
开发商并不具备开发房地产的实力，前期资金准备不足，在房地产开发过程中又不能有效引入资金从而造成后期资金链断裂，无法进行后续建设。
2.项目定位失误。
有的开发商盲目跟风，导致开发项目的定位失误，在前期预售过程中遇到瓶颈，没有销售渠道，继续开发将导致更大损失，所以开发商撤资形成了建筑的烂尾。
3.司法机关查封。
有的开发商在进行项目开发时，有时会存在一些违法违规行为，亦或是债务人牵涉过多经济纠纷，司法机关依法对在建工程进行查封。
4.违法建筑。
有的房地产开发项目本身就是违法建筑，政府会责令停工，从而形成“烂尾楼”。
通过对“烂尾楼”的成因特点进行分析，可知很多“烂尾楼”是由于银行和供应商通过申请诉讼而采取的对资金的保护措施，从而导致开发项目的停滞。对于这部分资金断裂的，或由新施工单位垫资，且与其约定对于这部分烂尾楼的建筑质量可以得到有效保证的，仍然具有很高的债务可以随时清偿，从而打消施工企业顾虑，并有建成再开发价值。如果能通过有效手段盘活“烂尾楼”，扶大厦之将倾，即可充分发挥“烂尾楼”的自身价值，带来极大的社会利益与经济利益。
二、“烂尾楼”的处置现状
人民法院在处置“烂尾楼”时，大多采用先评估、后拍卖的方式来完成“烂尾楼”的变现，用变现资金来清偿债务。但是一般情况下变现资金远远低于楼房建成后的正常成交价格，这就会造成债权人的债权无法得到全部清偿。因此，在处置“烂尾楼”后，仍然会存在大量债权人权益无法得到合理保护，进而遗留成一种社会问题。
这种先评估、后拍卖的方式也具有一定优势，例如处置周期短、资本变现快、处置成本平等。在一定程度上来讲，可以为部分债权人带来短期的有利效益，如果拍卖价值较高，债权顺位又相对靠前，那么先评估、后拍卖的方式就可以在较短时间内清偿债权人权益，节约了债权人的时间成本。例如在2003年，上海市的大正三角地广场以4. 71亿元人民币的拍卖价格售出，在当时社会背景下拍卖价格相当优越，大部分人债权人权益得以清偿。但是成功的拍卖只是个例，拍卖也仅仅代表一个阶段的结束，需要对“烂尾楼”进行大量的后期建设使其竣工才可达到最大价值，消除社会负面影响。所以“烂尾楼”在拍卖后也依然面临很大的不确定性。
三、“烂尾楼”的处置措施和法律依据
（一）“烂尾楼”的处置措施
“烂尾楼”的形成原因较为复杂，但是最关键的原因之一就是开发商在项目开发之前，没有进行深入的市场调查及可行性研究，无法有效抵御市场风险。
为加快现代化城市建设的要求，如何有效处置盘活“烂尾楼”成为城市规划的重要工作。政府需要完善相关法规，为“烂尾楼”的创新解决提供法律依据。
1.加强政府监管治理。
对“烂尾楼”的治理应以盘活为主，这就要求政府部门一定要加强监管治理工作，为“烂尾楼”积极寻找并引入新的施工单位。通过政府的力量引入资金或者由新的施工单位垫资，与施工单位约定对于产生的债务可以随时清偿，从而打消施工企业顾虑，并以建成工程来冲抵“烂尾楼”后续的建设工程款，即“共益债务”规则，让“烂尾楼”实现继续建设，从而复活“烂尾楼”。
2.推行市场化治理。
对“烂尾楼”推行市场化管理的主要方式为转让收购“烂尾楼”。通过转让债务人股权实现烂尾楼的变现，可以是全部股权转让即公司收购，也可以是部分股权转让。也可以通过资产转让的方式，转让在建工程、转让房地产、转让项目等方式实现“烂尾楼”的变现。对于某些特殊的“烂尾楼”，可以专门成立项目公司，项目竣工后，公司注销即可。需要注意的是，如果“烂尾楼”的业主是项目公司，一般情况以股权转让为主，如果“烂尾楼”仅作为开发商拥有的项目，那就只能进行资产转让。
3.完善相关法律法规、加强执法力度。
在处置“烂尾楼”时，地方政府必须全力配合司法部门，完善相关法规。对于一个长时间烂尾的项目，要实现后续的开工建设，会涉及多种手续及法律法规问题，例如土地延期手续、确定延期罚金手续、已更新的消防审核手续、重新规划审核手续等，同时也需要新的施工单位了解相关法律法规，办理施工许可证的变更和预售许可证的变更。政府一定要加强对法律法规的完善并加大执法力度，保证上述事项的办理与相关部门协调一致，最大程度保证债权人的权益处置方案可以有效落实，为引入新企业完成“烂尾楼”的后续建设提供强有力的权益保障。
（二）“烂尾楼”处置的法律依据
在《破产法》第19条中明确规定了：“人民法院受理破产申请后，有关债务人财产的保全措施应当解除，执行程序应当中止”，那么依据本条规定，那些原本被法院冻结、查封的资产将有可能重新运作，而且在我国《破产法》第42条与43条中曾明确指出：“为债务人继续营业而应支付的劳动报酬和社会保险费用以及由此产生的其他债务为共益债务”、“破产费用和共益债务由债权人财产随时清偿”，从而可有效保障后续施工企业产生的工程款可以及时得到支付，这就为“烂尾楼”引入新的施工企业提供了法律保障。
四、“烂尾楼”的处置措施——以广州市某“烂尾楼”为例
广州市某“烂尾楼”通过破产程序重新施工并完成运作。基于此成功案例，可见在处置“烂尾楼”时，这种方式具有一定的可行性。
广州市人民法院于2016年5月10日受理了Y房地产开发企业的破产清算，司法机关工作人员对债务人的财务状况作了全面分析。债务人是一个专门从事房地产开发的公司，其成立目的是为了取得西华街东侧23.45亩的国有土地使用权，并决定在该块土地上开发建设一座综合商业中心。但是由于Y房地产开发企业的实际控股人黄某某存在众多经济纠纷，并于2017年9月涉嫌非法集资被警方采取强制措施，债务人也出现了严重的资金短缺问题，承揽实际施工任务的H建设工程公司无力垫资，导致该商业中心项目烂尾。法院在受理债务人破产时，该项目仅完成项目主体的混凝土施工，且项目用地也已经抵押给了贷款公司和商业银行，抵押的本金和利息共计8000万元，债务人无力偿还贷款本息，土地的抵押权就无法获得，所以该商业中心项目至今无法办理《商品房预售许可证》，同时债务人仍拖欠H建设工程公司5000余万元工程款本金，除了这些优先债权，还存在着大约1.1亿元人民币的普通债权，合计债权约为2. 4亿元。
针对这种烂尾情况，如果司法机关按照常规“先评估、后拍卖”的方式来进行处置，那么拍卖价款都无法清偿优先债权，普通债权甚至得不到丝毫补偿。正是因为这个原因，在项目停工后的一年内，建筑工人多次在政府门口集结讨要应得工资，政府秉着绝不拖欠农民工工资的理念，垫付数百万元用于支付工人工资。所以，要想保证债权人的权益最大化，最理想的解决办法就是引入新的施工企业完成商业中心的继续施工。通过竣工验收，办理权属登记，然后销售或拍卖来变现已建成的房产。
政府及司法机关工作人员设计了新施工单位关于“烂尾楼”的解决方案，并通过召开债权人会议，在会议上集体通过：“由恒发建设有限公司先行垫资，完成对商业中心的后续施工，并以部分房产抵消工程款，剩余房产用来销售变现，清偿债权人债务”这一方案。至2019年底，商业中心的主体建设全部竣工。根据审计部门的严格测算，建成后的商业中心不仅能够清偿全部优先债权，普通债权也能得到较高比例的清偿，最大程度维护了债权人的权益。盘活“烂尾楼”，是发挥“烂尾楼”最大利用价值的最有效手段，让“烂尾楼”不再烂尾。
综上所述，从广州市某“烂尾楼”的真实案例可以看出，如果政府可以有效协调相关部门，并为“烂尾楼”办理各种手续提供完善的政策支持，依照《破产法》的相关规定采取有效措施，完全可以实现对“烂尾楼”的盘活，将“烂尾楼”建设竣工。盘活“烂尾楼”不仅可以最大程度维护债权人的权益，减少社会矛盾，同时也可充分利用社会资源，美化城市规划，稳定社会秩序，解决民生问题，具有积极的社会意义和经济意义。
本文作者：
王应权，德恒银川办公室合伙人、律师；主要执业领域为行政法及政府法律服务，建设工程及破产，民刑交叉等。
声明：
本文由德恒律师事务所律师原创，仅代表作者本人观点，不得视为德恒律师事务所或其律师出具的正式法律意见或建议。如需转载或引用本文的任何内容，请注明出处。
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