一、农村集体土地房屋买卖是否有效
农村集体土地房屋买卖的效力需分情况判断：
一是同一集体经济组织成员之间的房屋买卖。在符合相关规划、宅基地申请条件等规定的情况下，一般认定为有效。因为同一集体经济组织成员对本集体土地享有相应权益，这种买卖不违反法律法规的强制性规定，也有利于保障成员的居住权益，促进农村房屋的合理流转。
二是集体经济组织成员与非本集体经济组织成员之间的房屋买卖。通常认定为无效。农村集体土地的宅基地是为本集体经济组织成员提供的具有福利性质的土地，非本集体经济组织成员不具备取得宅基地的资格。根据相关法律规定，此类买卖违反了土地管理的强制性规定，无法办理合法的产权变更登记手续。
三是农村房屋卖给城镇居民的情况。同样一般认定为无效。城镇居民不属于农村集体经济组织成员，购买农村房屋会扰乱农村土地管理秩序，损害农村集体经济组织和其他成员的利益。
二、农村集体土地房屋可以买卖吗
农村集体土地房屋的买卖情况较为复杂，需分情况来看：
一是同一集体经济组织成员之间的买卖。这种情况下，房屋买卖通常是被允许的。因为同一集体经济组织成员对集体土地享有相应的权益，买卖房屋不涉及宅基地使用权流转到本集体经济组织以外的人员，符合相关法律和政策规定，买卖行为一般能得到法律的认可和保护。
二是不同集体经济组织成员之间或向城镇居民的买卖。这种情况一般是不允许的。农村宅基地属于集体所有，其使用权是分配给本集体经济组织成员用于建造自住房屋的。非本集体经济组织成员购买农村集体土地房屋，可能会导致宅基地使用权的非法流转，损害集体利益和农村土地管理秩序，此类买卖行为通常被认定为无效。
总之，农村集体土地房屋买卖需谨慎，要充分了解相关法律法规和政策，避免因不当买卖行为引发法律纠纷和权益受损。
三、农村集体土地房屋买卖协议书
农村集体土地房屋买卖协议书通常应包含以下关键内容：
双方当事人信息：明确买卖双方的姓名、身份证号码、住址、联系方式等基本信息，确保双方身份清晰可查。
房屋基本情况：详细描述房屋的具体位置、面积、结构、建成年份等相关信息，同时需注明该房屋所占用土地为农村集体土地。
价格及付款方式：约定房屋的成交价格，并明确付款的具体方式和时间节点，例如是一次性付款还是分期支付，各期付款的具体金额和时间。
房屋交付：确定卖方将房屋交付给买方的具体时间和交付条件，确保房屋顺利交接。
权利义务：卖方需保证对房屋拥有合法的处分权，不存在任何权属争议；买方应按照约定支付房款等。同时，双方可约定关于土地使用、房屋后续改建等相关权利义务。
违约责任：明确若一方违反协议约定应承担的责任，如支付违约金、赔偿损失等，以保障协议的顺利履行。
争议解决：约定如发生争议，双方可通过协商、仲裁或诉讼等方式解决。最后，双方签字（或盖章）并注明日期。
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来源：临律-农村集体土地房屋买卖协议书，村集体土地上的房屋买卖协议