直管公房变更承租人新规定，直管公房新规定
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直管公房什么意思
什么是直管公房？
直管公房是指由国家各级房地产管理部门管理的国有房产，还包括计划经济时代国有和大集体企事业单位自建的福利房。
如同国有企业的“大锅饭”一样，直管公房是计划经济福利制度的产物。改革开放以来，对直管公房这一国家资源，如何在社会中公正、合理地进入市场，以充分发挥其作为“物”的社会效益，改变《公地悲剧》现象，进行符合市场经济规律的改革，物归其意，是应有之义。但正因其带有很浓的福利色彩，显然步子迈得比国企改革艰难得多。
因此，如何明晰界定直管公房的所有权和使用权，还其真面目，也是深化改革的的重要领域。
直管公房可以买吗？
不可以。直管公房的产权归国家所有，任何单位和个人只有使用权，没有产权。在特定情况下可以收回。《城市房屋租赁管理办法》第二十一条规定：出租住宅用房的自然损坏或合同约定由出租人修缮的，出租人负责修复。不及时修复，致使房屋发生破坏性事故，造成承租人财产损失或者人身伤害的，应当承担赔偿责任。租用房屋从事生产、经营活动的，修缮责任由双方当事人在租赁合同中约定。
公房变更承租人规定
（一）公房变更承租人规定
1、原承租人死亡或外迁
2、与原承租人为同一户籍
3、是原承租人的家庭成员
4、与原承租人共同居住一年以上
5、没有其他住房。
6、满足条件的当事人还须写出书面申请，经出租人同意并办理变更登记后方能成为合法的公房承租人。
实际的承租人应当向政府公房管理部门或直管公房经营管理单位申请确认或变更。政府公房管理部门经审查认为符合北京市有关公房承租人的条件的，应当予以变更，符合公房承租人条件而政府公房管理部门或直管公房经营管理单位不予变更的，当事人可以向法院提起行政诉讼，请求法院判决变更。在法院做出变更判决并生效后，当事人可据此向政府公房管理部门或直管公房经营管理单位申请变更。
直管公房重大改革 北京
北京市人民政府办公厅印发《关于加强直管公房管理的意见》的通知
一、出台背景
北京是世界著名的文化古都，是国务院首批公布的国家级历史文化名城。老城作为历史文化名城核心部分，是古都风貌的主要载体，是首都北京的“金名片”。多年来，我们坚决落实党中央国务院、市委市政府的指示精神，结合解危排险、修缮改善疏散、棚户区改造等，有序实施城市修补和有机更新，积极探索保护新模式，在白塔寺、什刹海、大栅栏、宣西北等历史文化街区实施的渐进式有机更新改造，得到了百姓的支持和欢迎。2013年到2017年，东、西城区通过修缮、原地回迁及外迁安置等方式累计完成5万余户，外迁安置1.3万余户。
为坚决落实领导“老城不能再拆了”的指示精神，深入贯彻《北京城市总体规划(2016年-2035年)》，按照把握首都战略定位、增强核心功能的目标要求和有序疏解非首都功能、治理北京“大城市病”的战略部署，为实现城市核心区修补和有机更新，积极探索古都风貌保护新模式，根据“以直管公房改革为突破口，探索就地改善、适当疏解、保护风貌、投入可持续的改造模式”重要指示，近日，北京市政府办公厅下发了《关于加强直管公房管理的意见》，其中重点对加强直管公房管理、提升管理水平提出了明确要求，对积极推动核心区历史文化街区平房腾退和修缮提出了具体办法。
希望通过文件的出台，进一步解放思想，努力开拓创新，处理好首都核心功能疏解和历史风貌保护的关系，积极探索直管公房资源整合途径和管理模式，强化首都风范、古都风韵、时代风貌的城市特色，加大老城整体保护力度，精心保护好这张中华文明的金名片，进一步改善老城居民群众的居住环境。
二、文件内容政策解读
(一)切实加强直管公房规范管理
第一条 市房屋行政主管部门要做好直管公房政策制定、业务指导与协调监督、年度修缮计划备案、信息系统建设等工作，制(修)订租赁合同示范文本，指导经营管理单位做好市属直管公房日常管理工作。各区房屋行政主管部门要按照区政府部署要求，扎实做好区域内直管公房的监督管理、行政执法、信息统计等工作，指导经营管理单位做好区属直管公房日常管理工作。
政策解读：目前我市直管公房现行管理模式为市属直管公房的经营管理由北京房地集团有限公司负责，区属直管公房由区政府指定的单位管理。经过多次机构改革，市、区两级公房管理单位普遍存在着职能弱化、职权不明等问题。规范管理的前提是职责明晰，因此文件首先对市、区直管公房管理主体职责进行了规定，明确了行政主管部门的职责范围和经营管理单位的管理内容。
第二条 经营管理单位要做好直管公房承租人认定与变更、租赁合同履约管理、租金收缴、纠纷调处等管理工作，对房屋与设施设备进行维修和养护，对危险房屋及时加固、修缮和改造，保障房屋安全和设施设备正常使用。经营管理单位要建立健全日常监督检查机制，充分利用先进技术手段，加强对承租人的管理。
政策解读：《意见》指出市属、区属直管公房经营管理单位分别由市、区两级政府确定。因此文件中明确经营管理单位经营管理权限既包括承租人变更、合同履约等日常管理方面，也需承担房屋和设施的维修养护责任，同时还应承担巡查检查，加强对承租人及房屋使用的管理。
第三条 按照有关法规规章规定，承租人应按租金标准及时足额缴纳租金，不得擅自转租、转让、转借；承租人不得擅自改变房屋使用用途，不得利用房屋进行违法违规活动；承租人对租住的公房及设备负有保护责任，不得擅自拆改，同时应配合经营管理单位进行房屋加固、修缮和改造。直管公房变更承租人的，严格按照相关规定办理。
政策解读：一是直管公房管理水平的提升与承租人的合法依规使用密不可分，因此《意见》强调直管公房承租人应履行的义务及不得在直管公房内从事的违法违规行为。二是承租人变更条件应按《关于加强直管公房承租人变更管理有关问题的通知》(京建发〔2017〕206号)规定执行，原承租人迁出本市或死亡，与原承租人同一户籍并共同居住两年以上且无其他住房的家庭成员愿意继续履行合同，符合承租条件的其他家庭成员无异议的，可按原承租面积继续承租。
第四条 市房屋行政主管部门要会同各区建立直管公房信息管理平台，并与本市住房信息系统对接，实现直管公房信息动态监管。
政策解读：市住房和城乡建设委依据各区的直管公房数据，统筹建立全市直管公房信息管理平台，逐步完善直管公房电子档案，实现直管公房位置、面积、承租人基本情况、租金缴纳等信息的及时更新。平台接入本市住房信息系统，实现住房信息动态监管。
第五条 综合房屋维护管理成本等因素，对直管公房租金标准实行动态调整。对属于低保、低收入家庭的承租人可给予租金减免或补贴。
政策解读：按照市发展改革委《北京市2018年价格调控计划和重点工作安排》中关于稳步调整公有住房租金的工作安排，针对当前公有住房租金标准偏低无法满足管理需要带来的房屋完好率下降、安全隐患突出等问题，研究适当调整公有住房租金标准并建立租金动态调整机制。下一步市住房和城乡建设委将会同市发展改革委、财政部门等有关单位按照《政府制定价格行为规则》有关程序要求，形成价格调整的方案。
第六条 经营管理单位、承租人任意一方不履行法律法规规定和租赁合同约定义务的，另一方可依法向人民法院提起诉讼，并依据生效法律文书申请人民法院强制执行。
政策解读：明确通过诉讼解决纠纷的途径。经营管理单位、承租人均可通过向法院提起诉讼的途径解决矛盾纠纷，申请强制执行。
第七条 严禁直管公房违规转租转借。违规转租、转借是指承租人本人、配偶及子女均不在承租的直管公房内居住，擅自安排其他人员居住的行为。经营管理单位通过承租人身份智能识别系统和日常巡查、举报核实等渠道，发现存在违规转租、转借行为的，应当及时进行规劝、纠正；对拒不改正或规劝整改两次后仍违规转租、转借的，可依照合同解除租赁关系，收回房屋。
政策解读：一是文件对直管公房违规转租转借行为进行了界定，进一步解释为承租人本人、配偶、子女三方中必须至少有一人在承租的直管公房内居住。二是加大违规转租转借检查力度。充分利用承租人身份智能识别系统等先进技术手段和日常巡查、举报核实等渠道，建立日常监督检查机制。三是明确查处措施。违规转租转借行为首次发现应当及时进行规劝、纠正；对拒不改正或规劝整改两次后仍违规转租、转借的，可依照合同解除租赁关系，收回房屋。
(二)积极推动核心区历史文化街区平方腾退和修缮
第一条 有序推进平房直管公房申请式腾退。鼓励承租人自愿交回直管公房使用权；承租人申请交回直管公房使用权并由经营管理单位收回的，经营管理单位适当给予承租人货币补偿。承租人交回使用权后，可以申请购买区政府提供的共有产权房或承租公租房，符合条件的优先配售配租。东城、西城区政府可综合考虑区域规划、工作计划、申请腾退居民的住房困难情况等因素，确定申请腾退家庭腾退顺序。
政策解读：
一是突出居民自愿申请，没有强制性。
二是坚持政府主导实施，与以往的市场开发模式相比，实施主体由企业变成了政府或受其委托的单位。
三是与住房保障政策有效对接，自愿腾退的直管公房承租人领取货币补偿后，可申请区政府提供的共有产权房源和公租房房源，符合条件的还可以优先配售配租。
四是强调有序腾退。区政府要结合申请腾退家庭住房困难程度、外迁房源数量、资金保障计划等情况，合理统筹安排腾退工作计划。
第二条 鼓励通过平移置换实施整院腾退。东城、西城区政府制定鼓励承租人平移置换到其他院落直管公房居住的相关政策，实施整院腾退和修复。
政策解读：实现整院腾退有利于更好地实施恢复性修建工作，更好地保护传统四合院和老城肌理。同时，考虑到有些居民在老城院落居住了一辈子，存在故土难离，留住乡愁的心情。区政府可以与这部分承租人协商，平移置换到其他修缮工作完成的房屋居住，改善其居住环境。
第三条 建立恢复性修建机制。对完成腾退的房屋，经营管理单位应及时恢复胡同四合院原有布局，拆除违法建设，完善公共服务设施，改善居住环境。具备条件的房屋或院落，依据保护规划及相关导则，经批准可适当利用地下空间；同时，要加强日常监督管理，坚决杜绝私挖乱建。经营管理单位要在符合首都功能定位和城市规划的前提下，对完成恢复性修建的房屋进行合理经营利用。
政策解读：
在老城四合院中，仍存在由居民私自搭建的厨房、卧室、储藏间和自行车棚等，还有些居民违反政策法规，私挖乱建地下室。这些私搭乱建不仅使四合院拥挤杂乱不堪，更带来严重的消防安全隐患，威胁到合法房屋的住用安全。
建立恢复性修建机制就是要按照规划要求，恢复传统四合院的历史面貌，完善相关公共服务设施，改善群众的居住环境。在修建过程中，要强调规划引领，特别是在地下空间利用上要坚持按规划批准执行，不得擅自挖建。
在用途上，完成恢复性修建的院落将严格按照北京“四个中心”、“四个服务”的功能定位，根据规划要求进行合理利用。例如，规划为住宅用途的房屋可作为租赁型住宅向在核心区工作的人口出租，促进核心区职住平衡，降低老城交通压力。
第四条 改善长期居住在自建房内居民的居住条件。对长期居住在自建房内，有本市户籍，本人及配偶和未成年子女在本市无正式住房，自愿拆除自建房并将户口迁出的，可由区政府直接配租公租房。
政策解读：目前，平房院落中还存在的居民自建房屋既不合符四合院传统风貌，也不符合规划要求。该条政策是面向居住在自建房内居民的鼓励措施，自愿提出腾退要求的居民，可按照《意见》提出的条件腾退自建房，解决住房困难。
第五条 做好历史文化街区的平房自管产腾退。历史文化街区的自管公房单位与相关区政府协商移交自管公房产权并转化为直管公房后，其承租人自愿腾退或平移置换的，可按照上述政策办理。
相关解读：在核心区历史文化街区内还存在单位自管产，由于房屋老旧破损、配套落后，这部分居民改善生活条件的意愿相对较高。为更好地改善这部分居民的居住条件，《意见》提出自管公房单位与相关区政府协商移交自管公房产权并转化为直管公房后，其承租人自愿腾退或平移置换的，可按照直管公房的腾退政策办理。
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直管公房管理办法
编者说
刘某与谭某系同母异父的兄妹，王某是其母亲。上世纪八十年代，王某与房产公司签订了《房产公司直管公房（住宅）租赁合同》，约定房产公司提供公房供王某居住，合同于2016年12月到期。2015年7月，王某去世后，刘某代王某与房产公司继续签订租赁合同，期限截止为2018年12月。2019年该公房要拆迁，谭某代其母与住建局、市房产公司签订《直管公房征收、搬迁补偿协议书（房屋置换）》，约定市房产公司支付谭某八万余元。2019年7月，刘某认为自身财产权益受到侵犯，要求二被告赔偿该公房的拆迁补偿款八万余元。本案中，谭某、市房产公司是否侵犯了刘某的财产权益？
基本案情
王某（已故）系刘某、谭某的母亲，刘某与谭某系同母异父的兄妹。上世纪八十年代，王某与房产公司签订了《房产公司直管公房（住宅）租赁合同》，约定房产公司提供公房供王某居住，合同于2016年12月到期。2015年7月，王某去世后，刘某遂以经办人名义代表死者王某与房产公司继续签订租赁合同，合同期限截止为2018年12月。2019年因市政建设需要，该公房要拆迁。谭某代其母（已故）与住建局、市房产公司签订《直管公房征收、搬迁补偿协议书（房屋置换）》，约定市房产公司支付谭某八万余元。
2019年7月，刘某认为自身财产权益受到侵犯，起诉谭某、市房产公司，要求二被告赔偿该公房的拆迁补偿款八万余元。翠屏区法院经审理查明：谭某户籍地址为本案诉争公房，谭某曾外嫁，离婚后于2011年8月回到家中，独自照顾王某，2015年王某去世后谭某一直居住在公房内，承租人名字未作变更。刘某于1995年搬离公房，一直在其他商品房居住。
裁判结果
四川省宜宾市翠屏区人民法院于2019年9月作出民事判决：驳回原告刘某的诉讼请求。
宣判后，刘某不服一审判决提出上诉，宜宾市中级人民法院于2019年12月作出民事判决：驳回上诉，维持原判。
法官说法
公房是指国有房屋和集体所有的房屋，由国家房地产管理部门经营管理，具有住房保障职能。其性质不同于一般的城市商品用房，是中国特殊体制下遗留的产物，一般个人只有承租权而没有所有权。公房承租具有特定的人身属性，房管部门有权决定其与谁建立承租关系，公房不适用《中华人民共和国继承法》的相关规定，更不能视为遗产。
本案中争议焦点在于谭某、市房产公司是否侵犯了刘某的财产权益？刘某1995年起在其他住房居住，亦不具有诉争公租房的资格。该房屋原承租人王某去世后，其女谭某独居在该公房内，市房产公司根据实际情况，认可谭某为实际承租人，故与谭某签订拆迁协议。原告刘某既不是本案诉争公房的合法承租人，也非诉争公房实际占有人，其对诉争公房并无财产性权利，不应享有该诉争房的相关权利。且刘某未提交有效证据证明拆迁时诉争公房具有财产权益的事实，应当承担举证不能的法律后果，刘某主张二被告侵权其财产权益的依据不足，对其主张应不予支持。
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作者：龚莉莎 毛吉宇 彭屏
来源：中国法院网
编辑：石 慧审核：傅德慧
“拆违拆临”程序保障探析
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直管公房会被收回吗
2023年，在虹口区房管局指导下，北外滩辖区实现14处直管公房物业管理一体化的推进工作。2024年，在街道城建中心（房办）的积极争取和区房管局的大力支持下，北外滩辖区直管公房实现了“一体化”管理的全覆盖。4月15日街道组织召开了2024年度新覆盖直管公房一体化管理工作推进会。会上，佳灵杰物业向前进居委、唐山居委、晋阳居委详细介绍了“一体化”物业服务项目的新升级，依托去年一体化管理的工作经验，努力提升居民生活环境和生活幸福感。在晋阳居委惠民路117弄小区“一体化”管理工作推进中，街道城建中心（房办）牵头佳灵杰物业与属地居委群策群力，多措并举综合解决了长期以来居民居住过程中的实际问题，提升了居民居住环境水平，得到了广大居民的认可。
一、房办主动牵头，打通堵点攻克难点
街道城建中心（房办）始终把推进里弄房一体化管理落地见效，作为一项重要的议事日程。安排专人积极参与具体落实和推进项目实施的过程，并根据社区实际给予物业专业的指导和帮助。惠民路117弄小区虽然房屋属性是花园住宅，但是作为直管公房小区原有的托底物业管理水平低，仅负责日常房屋维修，在周边小区大规模旧改后，成为了该区域最大的管理短板，也是房办日常重点关注的小区。3月初，得知2024年区房管局里弄房一体化管理项目准备启动，随即积极联系区房管局和佳灵杰物业。街道房办工作人员多次联系居委实地查看情况，将117弄小区实际存在房屋面积小，房龄年代久，物业管理弱，居民老龄化的情况导致小区环境卫生脏乱，绿化野蛮生长，蚊蝇虫害滋生等问题作了充分梳理，并将基本情况和实际困难与区房管局相关部门做了多轮沟通工作。争取区房管局的支持，将117弄小区纳入今年的一体化管理目录。最终通过不懈努力，终于将原先不在“一体化”管理项目中的惠民路117弄小区纳入到了2024年里弄房一体化管理采购的目录中，为居民解决实际生活困难找到了出路。
主
动
牵
头
二、居委搭建平台，把握机遇凝聚共识
惠民路117弄小区，面积7513平方米，居民67户，是晋阳居委辖区的“高龄”小区，同时小区面积小、老年居民多，是名副其实的老旧小区。房办积极与晋阳居委联络，由居委搭建平台，收集民意，以便物业针对问题进行处理。居委最终汇总居民的三大诉求：一是主干道绿化树木生长过于茂盛，杂草丛生，影响美观和活动，需要进行修剪和保养。二是蚊虫数量过多，影响居民纳凉，造成困扰，需要进行全面专业的消杀。三是建议增加可供纳凉的座椅，因周围房屋大多已动迁，可供老年人休闲娱乐的场所有限。在健身器材附近添置少量座椅，满足老人在社区中娱乐和社交的需求。通过问计于民，凝聚共识，将居民诉求与后续制定物业管理方案相关结合，为后续推进工作打下扎实基础。
三、物业迅速响应，统筹资源解决难题
5月初，根据惠民路117弄小区实际情况，经佳灵杰物业实地踏勘后，制定物业管理方案，充分利用原本空置状态的门卫室，将门卫室粉刷一新，设立专职门岗，聘请专业的安保人员正式入驻小区，门岗入驻后较之前最明显的改变就是小黄车的数量减少了，原本随意停在草坪的小黄车几乎没了，彻底解决了小黄车胡乱停放小区的不合理现象。5月22日，物业安排了专业绿化修剪公司工作人员对绿化带进行树木修剪、美化，绿化工人会根据不同植物的生长特点、修剪标准、造型要求开展修剪工作，认真仔细地对枝叶、草坪进行规范化修剪。绿化修剪完成后，消杀工作也全面跟上了。消杀工作人员使用专业工具和药业在全部区域进行消杀，特别是针对绿化带、健身器材以及房前屋后等蚊虫集中滋生区域进行药业喷洒，让原本的被树叶遮挡的地方都能覆盖到位，确保药业全方位落地，将蚊虫密度控制在最低水平，改善了社区居民的休闲娱乐公区。随着一体化管理方案的推进，小区日常各项管理工作也逐步走上了正轨，彻底解决了群众的这一桩烦心事。
△修剪中
△修剪后
未来，北外滩街道房管办将继续推进建立“一体化”管理的创新机制，着力推进精细化管理，让社区更有序、更安全、更干净！
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