鉴于本次疫情的突发性、复杂性和对社会经济生活的全面、广泛的影响，对房屋租赁市场产生的影响正逐渐显现。可以预见，因此次疫情引发的房屋租赁合同纠纷也将会陆续进入司法程序。疫情对房屋租赁合同履行产生的影响该认定、责任该如何承担等一系列法律问题亟需解决。
对于此次疫情而引发的房屋租赁合同纠纷该如何解决存在两种主要观点：一种认为应当适用不可抗力，还有一种观点就是应当适用情势变更原则。两种观点引发了激烈讨论，似乎谁也说服不了谁。
显然，如果不对不可抗力与情势变更制度予以厘清，便无法对新冠肺炎疫情期间房屋租赁合同产生的一系列纠纷予以有效回答。
一、不可抗力与形势变更的法律规制
现行民事法律体系中，关于不可抗力的概念主要规定在《民法总则》第180条和《合同法》第117条。两个条文中不可抗力的概念规定是相同的，即不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《合同法》第117条规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”
我国现行法律体系中关于情势变更的规定，主要是《合同法》司法解释二第26条。根据该条规定，情势变更是指“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的”的客观情形，其后果是“当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”
根据上述规定，不可抗力制度规制的是因不可抗力影响导致合同无法再继续履行，即履行不能;情势变更制度的目的，是调整那些虽然能够继续履行、但是如果继续履行将对于一方当事人明显不公平或不能实现合同目的的情形。因此，不可抗力与情势变更在规范目的、法律后果等方面存在显著区别。
二、关于新冠肺炎疫情是否属于不可抗力的判断
需注意到不可抗力的基础事实与不可抗力的法律后果之间的区别。不可抗力的基础事实是指根据《民法总则》第180条第2款和《合同法》第117条第2款关于不可抗力的规定，某一客观情况如符合“三个不能”条件则构成不可抗力。不可抗力的法律后果是指根据《民法总则》第180条第1款、《合同法》第117条第1款、《合同法》第94条第1项以及合同法分则、《侵权责任法》等法律中规定的适用不可抗力的法律后果，包括免除或部分免除责任、解除合同等。前者是事实判断问题，后者是法律适用问题。
某一客观事实是否构成不可抗力还是情势变更的原因，应当由该客观事实的内在特征决定，而不能取决于该客观事实与个性事例的因果关系等外在联系。
新冠肺炎疫情如前所述，尽管其具有阶段性，最终能够被攻克，但在特定的时期内仍然符合不可抗力的构成要件，应当认定为不可抗力，既符合法律规定的内在特征，也符合日常人民群众的逻辑经验和大众的朴素思维。其本身不因合同签订的时间、地点和合同的类型及履行方式等因素而发生变化。但是，不可抗力对于不同时间、不同类型的合同造成的法律后果，则才是真正需要结合“个案认定”的，因为各个合同的性质不同、权利义务不同、履行情况不同、不可抗力对各个合同履行的影响(障碍)不同，在合同纠纷案件中重点识别和审查不可抗力因素对于合同的影响才是法律实务工作者的重心。
经审查，不可抗力对于合同履行没有影响或者虽有一定影响，但当事人通过协商改变履行期限、变更履行方式等途径变更合同或者顺利履行的，则不应重点考察不可抗力的法律后果，但是这并不影响是否构成不可抗力的认定。
三、不同类型房屋租赁合同纠纷案件的审判思路
对于上述问题有了基本认识后，笔者要结合因此次疫情而引发的具体房屋租赁合同纠纷类型该如何解决，予以具体分析，理清审判思路。
1 . 承租人在疫情防控期间未按时支付租金等违约行为的处理
承租人在疫情防控期间不能按时支付租金主要是因为承租人以疫情防控导致经济效益下降为由未按时支付租金。
传统民法观点认为，在金钱债务中，债务给付标的本身是充当一切商品等价物的货币，属于最具有普遍性的种类物。故以金钱给付为内容的给付无给付不能之问题。对于该种情况，一般不宜认为疫情防控与未支付租金之间存在法律上的因果关系，承租人未按时支付租金的行为构成违约，但该违约行为与疫情导致的经济效益不好有关，并非恶意违约，只要承租人在疫情结束之后继续履行合同且补交房租，出租人的合同目的仍然可以实现。
因此，从合同法鼓励交易的精神以及疫情防控的客观现实出发，对于因疫情防控期间未按时支付房租的行为，不宜认定为根本违约，进而解除合同，这与九民会议关于“轻微违约不可解除合同”的精神亦相契合。
2 . 承租人以疫情防控为由要求解除合同的处理。
如果承租人因疫情防控原因完全无法使用租赁房屋，其租赁房屋的合同目的不能实现，承租人可以不可抗力为由要求解除合同，但此时需严格审查疫情防控与合同目的不能实现之间的因果关系。如果承租人仅以疫情防控导致收益下降为由要求解除合同的，需要谨慎对待。
一般认为，虽然疫情防控对房屋租赁合同的履行造成一定影响，但该影响尚未达到令合同目的不能实现的程度，故此时承租人无权要求解除合同，但可援引情势变更或公平原则要求减免租金和违约责任。但是，如果承租人因疫情防控导致收益大幅下降，即使减免租金仍然入不敷出，继续履行合同对其显失公平的，承租人亦有援引情势变更解除合同的空间。此时，可以根据实际情况，参考九民会议第48条之规定，按照公平原则，判决承租人承担一定的违约责任后解除合同。
3 . 出租人起诉要求解除房屋租赁合同并要求承租人承担违约责任的处理
此类案件的主要事实和理由为：疫情防控期间，承租人未按照合同约定按时足额支付租金，构成违约，导致出租人合同目的不能实现，故起诉要求解除合同，并由承租人承担相应违约责任等。
对于该问题的处理，需重点审查承租人导致承租人违约的事由，如果是因为疫情防控原因导致的无法经营，暂时无财力支付出租人的资金，承租人完全可待疫情防控解除，经济效益出现好转后，补交租金，合同目的仍然可实现，故出租人不能以此为由解除房屋租赁合同，因疫情防控导致的违约不可规则于承租人，根据公平原则，此时也不能要求承租人承担违约责任。
4 . 承租人起诉要求减免租金的处理
减免租金属于变更合同，对于此种情况，能否适用不可抗力，笔者认为答案是否定的，诚然如上文所述，不可抗力的适用以合同无继续履行的可能为前提，金钱债务无给付不能之可能，故该情况下不能适用不可抗力。
对于该问题的解决，可适用情势变更的精神，按照公平原则，在双方当事人之间合理分配风险。具体来说，需考虑承租人的性质(自然人还是企业)、租用房屋的目的(自住还是商用)以及疫情对租赁合同履行产生的影响(全部不能使用还是部分不能使用)进行综合判断，进而决定是全部免除、部分免除，还是不予免除。
需要强调的是，公平原则是对双方当事人的公平，而不仅仅是对一方当事人公平，否则就是实质的不公平。在房屋租赁合同纠纷中，既要对承租人公平，又要对出租人公平，如果全部免除租金，实际上是让出租人承担疫情带来的全部风险，反而不公平，因此，在分配风险及责任时，应考虑影响合同履行的各方因素以及合同当事人的地位，适当向承租人倾斜，但不可过于偏向，导致损害出租人的合法权益。
需注意的是，根据2009年4月27日最高人民法院发布的《关于正确适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)服务党和国家工作大局的通知》(法〔2009〕165号)，“对于上述解释条文(注：指《合同法》司法解释二第26条)，各级人民法院务必正确理解、慎重适用。如果根据案件的特殊情况，确需在个案中适用的，应当由高级人民法院审核。必要时应提请最高人民法院审核。”由此可见，在现行法律规定下，司法实务中严格限制形势变更原则的适用，且基层人民法院、中级人民法院均不能直接援引上述条文作出判决，在实务中存在较大诉讼障碍和风险。这也影响了法官在适用该原则时的积极性和主动性，希望引起最高人民法院的重视，适时对该司法解释予以调整，免去基层法官的后顾之忧。
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