房改房继承后再卖出，房改房继承后产权性质
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房改房继承过户最新政策
《案件》分家析产、继承纠纷
【基本案情】
徐某1与李某系夫妻，二人生育三子一女，分别是长子徐某2、次子徐某 3、三子徐某4、女儿徐某5。徐某4与陈某系夫妻关系，徐某系二人之女。李某于2012年8月某日死亡。徐某1于2020年5月某日死亡。1996年9月某日，徐某1(乙方)与北京市某物业公司(甲方)签订 《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助补偿协议书》,约定乙方住址某胡同27 号，在拆迁范围内有正式住房2间，居住面积28.5平方米，有正式户口4人， 应安置人口5人；直接安置：601号(房屋一间)、402号(房屋三间),甲方支付乙方拆迁奖4万元整。乙方居住公房的，要服从当地区、县人民政府和房屋产权单位住房制度改革。协议签订后，乙方在1996年9月某日前应将原住房腾空交甲方拆除。
1996年9月某日，徐某1(承租人，乙方)与北京市某物业公司(出租方，甲方)签订《北京市公有住宅租赁合同》,约定乙方承租甲方402号房屋，砖混结构，使用面积为61.5平方米，居室3间，此外，双方还对租金和其他权利义务进行了约定。原有住房拆迁后安置的另一套公房601号房屋由徐某5承租。2010年11月某日，徐某1(购买方，甲方)与某有限公司(销售方，乙方)签订《房屋买卖合同书》,约定乙方向甲方出售甲方现住的乙方拥有产权的房屋，甲方购买房屋为402号，总建筑面积87.67平方米(其中包括阳台 3.83平方米),甲方新购房屋按房改价格政策，每平方米售价1290元，实际房价款37537元。2013年1月某日，徐某1取得了402号房屋的所有权证。徐某 5出资购买了601号房屋。2013年1月，徐某5取得了601号房屋的所有权证。 原被告双方对402号房屋权属性质及归属产生争议。
【二审法院裁判】
一 、撤销北京市某区人民法院(2021)京0114民初117XX号民事判决；
二 、登记在徐某1名下的402号房屋由徐某4享有和继承55%的份额，由徐某2、徐某3、徐某5分别继承15%的份额；
三 、驳回徐某4、陈某、徐某的其他诉讼请求；四 、驳回徐某2、徐某3、徐某5的其他上诉请求。
【陈律观点】
房改房，是依据国家住房制度改革政策由城镇居民出资购买的房屋，属于特定历史时期国家的福利性分房。房改房一般由职工按照成本价购置，主要由单位根据职务、职称、工龄、工资、家庭成员等多种因素，在房屋价值计算上给予职工的政策性福利优惠，故每个家庭只能享受一次，一般登记在参加房改 的职工名下。历史遗留下的此类房屋仍有一定数量的存在，受房屋增值、个案 差异、证据不足等因素影响，因房改房权属问题引发的继承纠纷在实务中较为常见。具体到本案，需厘定以下问题：
一 、关于使用被继承人工龄优惠和房屋安置人出资所购的“房改房”的权属认定
“房改房”作为特定历史时期的福利性分房，其权属判断需综合考虑针对 特定对象的工资补偿、非市场性、社会统筹性、福利一次性等因素，并结合出资来源、购房时间、权属登记、房屋贡献值等情况。对于产权登记人以外的其他家庭成员是否享有房改房权益可综合考虑：(一)是否为原有公有住房的承租人；(二)福利分房时是否仅以职务、职级、职称、工龄等为条件，是否同时考虑了家庭成员实际居住条件；(三)是否长期实际居住；(四)是否为涉案房产内具有本市常驻户籍；(五)是否为拆迁安置对象；(六)拆迁时产权置换及安置公有住房新增面积补差及其他费用出资情况；(七)购置房改房时房款出资情况；(八)登记产权人之外的其他家庭成员是否丧失参加福利分房或另行购买房改房的权利；(九)登记产权人之外的其他家庭成员是否参加过福利分房或另行购买过房改房，是否享受过住房补贴。
从婚姻关系角度来看，使用已故配偶工龄在内的政策优惠以福利成本价购置的房改房，属于夫妻关系存续期间的共同财产；从家庭关系角度来看，房屋拆迁安置人员反映了房屋拆迁安置之时家庭成员户籍登记、居住状况、房屋贡献值等情况，故应当综合考虑上述因素对房屋权属作出认定。本案中，402号房屋系由北魏胡同27号拆迁安置所得的公租房。房屋拆迁时，被拆迁人为徐某 1,诉争房屋系徐某1与李某婚姻关系存续期间作为被拆迁人、公有住宅承租人、房改房购买人折抵工龄政策福利成本价购买取得，产权登记在徐某1名下， 徐某1及配偶李某对诉争房屋享有权益。房屋拆迁时，徐某4、陈某、徐某均为被安置人，该客观构成状况对于诉争房屋面积的核定具有一定积极作用，且 法院认定徐某4对402号房屋出资具有贡献，故徐某4、陈某、徐某对该房屋亦享有权益。
二 、关于使用被继承人工龄优惠和房屋安置人出资所购的“房改房”权属比例的认定标准
在确定房改房权属比例时，应重点把握房屋的综合财产性价值与房屋出资价值。房改房权属争议通常会涉及公房承租人、名义购买人、实际出资人，在拆迁腾退情形下，还会涉及被拆迁人、被安置人员等多方利益，故在确定房改房权属时，应综合考虑职工职务、年龄、工资、家庭人口等多种因素在房屋价值计算上的体现，重点考量购房人购房资格、工龄、职级等利益转化的优惠价款与被安置人员在购房过程中支付的房屋价款对房屋价值的贡献，确定房屋权属比例。就被继承人购买公房时根据工龄政策福利，使用已死亡配偶工龄折抵房款的，所获工龄政策福利能否折算后作为遗产分割的问题，即按成本价或标准价购买公房时，依国家有关政策折算已死亡配偶一方工龄而获得政策性福利的，该政策性福利所对应财产价值的个人部分应作为已死亡配偶的遗产予以继承。该政策性福利所对应的财产价值计算参考公式：(已死亡配偶工龄对应财产价值的个人部分÷购买公房时房屋市值)×房屋现值，上述裁判思路和计算方式为确定政策性福利所对应的财产价值衡量标准提供借鉴。
本案中，一审法院结合双方的陈述、房改政策和工龄折抵，酌情认定徐某 4对402号房屋享有60%的财产权益，徐某1对402号房屋享有40%的财产权益。二审法院就购房资格、工龄、职级等利益转化的优惠价款与被安置人员对房屋分配面积、实际出资人支付房屋价款对房屋价值贡献进行重新衡量，在综 合安置主体、工龄折算、产权登记等情况的基础上，对402号房屋权属比例认定予以调整，认定徐某1、李某夫妇享有诉争房屋60%份额，徐某4一家享有涉案房屋40%份额。
此外，房改房权属类案件多涉及当事人之间亲属关系因素，存在矛盾积重难返、调查取证困难、多方利益纠葛等现实困境，审理相关案件时应重点平衡 居住利益与财产利益冲突，全面核查公房承租、购房出资、公房买卖、房屋腾 退补偿等材料，尊重公房承租人、房屋出资人、名义购买人、实际居住人在办理房改房相关手续时的真实意思表示，综合房屋居住使用情况以及房屋现有价 值等保障各方权益。
房改房继承都需要交哪些费用
工龄折算的房改房如何继承分割
遗产是公民死亡时遗留的合法财产，继承从被继承人死亡时开始。继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。公民所享有民事权利和民事权利能力因死亡而终止。本案中，张x死亡后民事权利能力归于终止。刘x取得涉案房屋所有权时，张x的民事权利能力已因为死亡而终止，其不具备取得房屋所有权的主体资格。刘x购买涉案房屋时虽使用了张x的工龄，并因此减少了购房款数额，但其性质系特定时期所规定的一种政策性福利，并不对房屋产权判定产生影响。故本案涉案房屋性质仍应认定为刘x的个人财产。需指出，依国家有关政策折算已死亡配偶一方工龄而获得政策性福利的，该政策性福利所对应财产价值的个人部分应作为已死亡配偶的遗产予以继承。故使用张x工龄而获得的福利所对应财产价值的个人部分，应作为张x遗产，由其配偶和子女继承。刘x生前将该房屋过户至张x2名下，视为对其所有财产的处分行为，产生物权变动的法律后果。但由于该房产中包含张x工龄价值部分遗产，故张x2在取得该房屋所有权后，应负担张x工龄对应遗产价值部分继承后的给付义务。故法院依据张x工龄对应财产价值的个人部分、购买公房时房屋市值、各方确定的房屋现值依法确定政策性福利所对应财产价值。
【基本案情】
原告张x1向法院提出诉讼请求：1、依法分割北京市xx区xx号房屋中属于张x工龄所对应的房产价值。2、诉讼费由被告承担。事实与理由：被继承人张x与被继承人刘x共育有六个女儿，分别为张x1、张x2、张x3、张x4、张x5、张x6。被继承人张x于1993年8月13日去世，被继承人刘x于2020年1月4日病故。被继承人生前留有房产一套，位于北京市xx区xx号。关于该房屋，1999年2月15日刘x与北京市xx开发公司签订房屋买卖契约购买北京市xx区xx号房屋，2002年该房屋登记在刘x名下，但购买时使用了张x42年的工龄。2011年1月刘x与张x2通过买卖形式将该房屋过户到张x2的名下。该房屋一直由张x2占用，未依法进行分割，侵犯了原告的合法权益。现原告与五被告协商上述工龄对应房产价值部分继承事宜未果，故诉至法院。
被告张x2辩称，涉案房屋原为刘x个人所有，现已经登记至张x2名下，目前为张x2合法所有。原告起诉已过诉讼时效，张x已于1993年8月14日死亡，涉案房屋于1999年2月15日购买，均已超过最长诉讼时效。原告无权要求继承财产。父母生前都是由张x2在照顾赡养，原告从未赡养老人、履行扶养义务，且曾在老人生前辱骂老人，其无权分得遗产。假使本案存在张x工龄对应的财产继承问题，也应该根据法律规定及司法实践判定。根据《北京市高级人民法院关于审理继承纠纷案件若干疑难问题的解答》，张x工龄对应财产价值的计算参考公式为：（已死亡配偶工龄对应财产价值的个人部分÷购买公房时房屋市值）×房屋现值。其中，“购买公房时的房屋市值”不应理解为公房的成本价而应理解为当时该房屋所对应的商品房的市场价值。假使本案张x工龄对应的财产性权益存在继承问题，刘x已经将其继承份额赠予张x2。
被告张x3、张x4、张x5、张x6辩称，认可原告陈述的亲属关系和房屋情况，涉案房屋中使用了父亲的工龄，应依法分割对应的财产价值。
【法院审理查明】
张x与刘x系夫妻关系，二人共育有子女六人，即张x1、张x2、张x3、张x4、张x5、张x6。张x于1993年8月14日因死亡注销户口，刘x于2020年1月4日去世。张x生前未留有遗嘱。
1999年2月15日，刘x与北京市xx开发公司签订房屋买卖契约，约定刘x以按成本价每平方米1485元购买位于北京市xx区xx号房屋（以下简称涉案房屋），总建筑面积55.66平方米，其中楼房建筑面积51.83平方米，阳台面积3.83平方米。刘x按照房改售房有关规定交纳的各项费用包括房屋实际售价35752.4元，公共维修基金1447.2元，产权登记费16.7元，工本费10元，合计37226.3元。经查询，涉案房屋购房时，使用了张x的工龄42年，使用了刘x的工龄22年，享受了相应购房优惠折扣政策，成本价购房的年工龄折扣率为0.9％。根据单位出售公有住房房价计算表记载，涉案房屋的房价具体算式为：（1485-1395.9×0.9％×64）×（1＋11％）×（51.83＋3.83×50％）×（1-6×2％）=35752.44元。
2002年8月3日，刘x取得涉案房屋的所有权证书。
2002年10月18日，刘x在北京市x公证处立有遗嘱，主要内容为将其名下坐落在北京市xx区xx室房屋留给张x2继承。
2011年1月9日，刘x与张x2签订《存量房屋买卖合同》，约定将涉案房屋以买卖形式转让于张x2。张x2于2011年1月12日取得了涉案房屋房产证，登记为其单独所有，登记房屋建筑面积为55.66平方米。
庭审中，各方均认可涉案房屋现价值为550万元，且均不申请对涉案房屋购买时的市场价值进行评估鉴定，亦均表示房屋购买时的市场价值由法院核实确定。
【法院判决结果】
张x2于本判决生效之日起三十日内，分别向张x1、张x3、张x4、张x5、张x6每人给付房屋补偿款97114.85元。遗产是公民死亡时遗留的合法财产，继承从被继承人死亡时开始。继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。公民所享有民事权利和民事权利能力因死亡而终止。本案中，张x死亡后民事权利能力归于终止。刘x取得涉案房屋所有权时，张x的民事权利能力已因为死亡而终止，其不具备取得房屋所有权的主体资格。刘x购买涉案房屋时虽使用了张x的工龄，并因此减少了购房款数额，但其性质系特定时期所规定的一种政策性福利，并不对房屋产权判定产生影响。故本案涉案房屋性质仍应认定为刘x的个人财产。需指出，依国家有关政策折算已死亡配偶一方工龄而获得政策性福利的，该政策性福利所对应财产价值的个人部分应作为已死亡配偶的遗产予以继承。故使用张x工龄而获得的福利所对应财产价值的个人部分，应作为张x遗产，由其配偶和子女继承。刘x生前将该房屋过户至张x2名下，视为对其所有财产的处分行为，产生物权变动的法律后果。但由于该房产中包含张x工龄价值部分遗产，故张x2在取得该房屋所有权后，应负担张x工龄对应遗产价值部分继承后的给付义务。故法院依据张x工龄对应财产价值的个人部分、购买公房时房屋市值、各方确定的房屋现值依法确定政策性福利所对应财产价值。关于刘x购买涉案房屋时的房屋市值，各方均不申请鉴定，由法院依法酌定。需要说明的是，购买涉案房屋时的公共维修基金等费用支出亦属于购房时必交款项，应一并计入房屋市值。
关于张x2提出的诉讼时效问题，考虑以下因素：其一，本案诉讼中，经调取涉案房屋档案，查询涉案房屋登记情况后，各继承人才得知房屋已经确定过户至张x2名下和刘x当年购买涉案房屋时使用了张x42年工龄的事实，方知晓该房屋中存在张x的财产性利益；其二，被继承人张x去世后，对本案遗产未曾进行析产，张x遗产部分价值一直尚未确定。现各继承人主张就涉案房屋中对张x工龄所对应的财产价值依法析产并予以继承并未怠于主张权利，故法院对张x2时效抗辩意见不予采纳。
房改房继承后再卖出税费怎样计算
房改房，也称公房，是指于1994年国务院发文实行的城镇住房制度改革的产物，是我国城镇住房由从前的单位分配转化为市场经济的一项过渡政策，现如今又可以叫做已购公有住房。房改房是特定历史时期，基于职工长期低工资、无住房的社会现状，由单位根据职工工龄、职级进行了相应购房价款折抵与优惠，是对职工一次性的工资补偿，是一种政策性福利分房。
因为房改房的销售对象必须是符合条件的职工家庭，且需以家庭为单位，一个家庭只能享受一次。而且，在购买时进行折抵优惠使用的是申请人的工龄、职级等人身因素，带有人身属性。
而房改房的购买，往往存在两种情况，即职工可以支付部分购房款，取得部分产权，与单位形成对房屋共有的状态，也可以通过支付全部购房款，取得全部产权。实践中，房改房的购买，往往存在分期付款，并最后取得产权的情况。而在出资上，也往往存在由子女出资，甚至是在购房人死亡后由子女补足剩余款项取得全部产权的情况。那么，子女能否因为出资取得产权？在购房人死后缴款取得产权的是否还属于遗产呢？
一、在购房人死后由子女补缴购房款取得产权证的，房改房属于遗产
根据《民法通则》规定，自然人的民事主体资格自死亡时终止，其民事权利能力、民事行为能力自死亡时消灭。那么，在购房人死亡后缴付购房款并取得房屋所有权证，所有权证登记于购房人名下的房产，是否因为取得于购房人死亡后，基于死者不能购房的理念而不予认定属于遗产呢？
在住建部《关于唐民悦房改房产权认定问题的复函》（建住房市函[1999]005号）中认为：“按照目前我国城镇住房制度改革的有关政策，按成本价或标准价购买公有住房以城镇职工家庭（夫妇双方）为购房主体，且每个家庭只能享受一次。本案中，唐民悦按房改政策购买住房时享受了其配偶的工龄优惠，该住房应当视为其夫妇双方共同购买。因此，我司认为，该住房应视为唐民悦与其配偶共有财产。”，一定程度上肯定了死亡的人也可以在死后拥有房改房的所有权。基于房改房使用工龄等特殊性，实务中，各地法院在认定房改房权属时也逐渐趋向于以购房人来直接认定所有权人，即使用了谁的工龄，谁便对房改房享有所有权。
也就是说，即便是在购房人死亡后缴纳购房款并取得所有权的，该房改房仍属于购房人遗产，由法定继承人继承。对于其死后某子女的出资，则只能认为是债权。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（三）》第十二条“婚姻关系存续期间，双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，产权登记在一方父母名下，离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的，人民法院不予支持。购买该房屋时的出资，可以作为债权处理。”针对子女的出资，亦作出了特别的规定，认为仅是债权。
山东大正泰和律师事务所
张广明主任、党支部书记
房改房继承过户需要缴纳土地出让金吗
“房改房”也成已购公有住房。此类房屋是特定历史条件的产物，是对当时城镇职工的一种住房补贴福利。因1994年前，住房尚未完全商品化，因此大多是单位分配房屋，产权仍属单位或者国有。后由于住房商品化改革，由个人出资买断房屋产权，由个人享有房屋所有权。房改房一般会通过计算购房人的工龄给予折扣，以比较低的价格购买该公有产权房屋，取得所有权。那么存在一系列问题，房改房的产权归属于购房人个人还是夫妻双方？如果仅用了夫妻双方的工龄，但另一方在购房时已经去世怎么办？工龄部分是否能折算成房屋份额？
一般来说，已购公有住房的归属与商品房差异不大。原则上来说，只要进行房改售房时，仍在夫妻存续期间，购买后依法取得产权的，属于夫妻共同财产。实践中，出现更多的情况是，房改售房时，配偶一方已经去世，健在一方购买房屋的同时使用了已购配偶一方的工龄。这种情况下，原则上产权应当归属健在一方。因购买房屋时，一方已经去世，不再具备民事主体资格，不能再取得物权。但是这并不是说，已故配偶的工龄就不具备任何价值。工龄本身在购买房屋时确实折抵了一部分购房款，因此具备一定经济价值，现在法院主流观点认为，该部分价值可以对应一部分财产性权益，折算成折价款。北京高院曾就该问题出台过解答明确了该部分财产性权益的计算方式，结合购房时市场价值、现市场价值以及工龄多少可以对这部分权益予以计算。这部分权益可以在继承时一并予以处理。
希望上面的内容能给各位一点启发。
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