实务观点】
我们知道，违约金责任的承担作为一种债权请求权，按照法律规定应当适用诉讼时效的规定。但是如何起算，由于当事人对违约金约定的不同，在审判实践中出现了不同的几种做法： 第一种情况认为：违约金有具体数额的，为一时性债权，适用3年的诉讼时效。 当事人明确约定违约金的具体数额，一旦出现逾期办证，开发商就需要支付该笔违约金，对违约金数额的请求给付，是一时性债权，这种情况的诉讼时效起算点为一时性债权的清偿期限届满的次日。也就是说，买受人需在办证期限届满的3年内请求开发商支付违约金，超过3年，法院一般不予支持。 第二种情况认为：违约金以日累计计算的，违约金请求权也适用3年的诉讼时效，但是仅支持起诉之日倒推3年的违约金请求权。 当事人在合同中约定以每日或每月为单位累计计算违约金数额，违约金的数额随着违约行为的持续不断增长，对这一违约金的请求给付是一种继续性债权。此种继续性债权的诉讼时效也是3年，只是买受人在办证期限届满超过3年后起诉的，由于开发商的违约行为在起诉时仍在继续，故法院一般会支持自起诉之日倒推3年的违约金请求权。 第三种情况认为：无约定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理。支持起诉之日倒推3年的违约金请求权。
【裁判思路】
最高人民法院认为，逾期办证违约责任是否适用诉讼时效，可以将上述三种做法相结合适用。 1、双方合同有明确约定逾期办证违约金数额的，为一时性债权，从合同约定的期限届满之次日起计算诉讼时效； 2、合同中约定以每日或每月为单位累计计算违约金数额的，对违约金的请求给付是一种继续性债权，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。这种继续性债权的诉讼时效即为三年，只是买受人在办证期限届满超过3年后起诉的，由于违约行为在起诉时仍在继续，故一般会保护自起诉之日起倒推3年。 3、合同没有约定违约金或者损失金额难以确定的，可以由出卖人按照买受人已付购房款总额，参考《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条规定计算。
引申 阅读 延期办证违约金的计算标准如何认定？
【法律法规】
《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的,依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的,依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的,人民法院不予保护;有特殊情况的,人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 第一百八十九条当事人约定同一债务分期履行的,诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。 第一百九十六条下列请求权不适用诉讼时效的规定: (一)请求停止侵害、排除妨碍、消除危险; (二)不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产; (三)请求支付抚养费、赡养费或者扶养费; (四)依法不适用诉讼时效的其他请求权。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国合同法》 第一百一十三条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理。 如有侵权，联系删除
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