【案情简介】2018年7月某日，李某与蔡某签订商铺租赁合同，租赁期限为五年，自2018年7月至2023年7月止。双方约定，承租前两年期间，李某向蔡某每年一次性付清年租金16000元，承租前两年蔡某不得提高年租金，从第三年起，每年年租金在上一年度基础上递增10%，并于每个承租年度期满前1个月一次性付清年租金，另交给蔡某水电费押金300元，押金于租期期满结清水电费后退还给李某。双方矛盾源于2020年年初，由于新冠疫情影响，蔡某在海口市美兰区的一处商铺无法正常营业，于是蔡某以计划自己经营为由提出收回商铺，或要求李某增加租金至30000元/年。双方多次沟通协商未果，于是蔡某采用断水的激进方式，致使李某的理发店无法正常经营，双方矛盾进一步激化。
2020年3月某日上午，李某向琼山区某街道人民调解委员会提出调解申请。
【调解过程】调委会受理案件后，首先派出调解员记录李某所反馈的纠纷情况，包括租赁合同、报警时间、与纠纷相关所拍的视频信息等。在经征求蔡某同意调解后，调解员开始着手对案件进行初步的调查取证。据了解，矛盾期间李某向派出所反映过蔡某多次断水，影响其正常经营。蔡某出具了年初发短信给李某就租金调整的协商记录，记录显示蔡某要求今年4月份之前收回商铺用于自己经营，不然租金涨至30000元/年，李某拒绝了蔡某的要求，蔡某以此为证，表示自己已经进行了提前告知，有权收回商铺的使用权。
为体现人民调解的公正性，调解员首先通过走访邻街商铺对当前市面租金价位进行一个调查取证，随后约定双方当事人于2020年3月某日在调委会开展调解工作。在调解现场，蔡某情绪比较激动，多次向调解员诉说其实断水也是无奈之举，由于此次疫情影响自身收到的损失比较严重，所以想及时收回商铺重新经营出租，并且自己作为房东也已经提前告知了对方要收回商铺的意图。李某则表示既然双方已经签了租赁合同，就应该以租赁合同为准。双方为此争执不休。
调解员见双方此时对立情绪比较明显，于是转变调解策略，决定对双方当事人进行背靠背的沟通。调解员先同蔡某进行沟通，劝说蔡某作为房东，可以适当提高商铺租金，但是以高于市场价格近一倍的租金来威胁租户退出商铺的行为不可取。根据《中华人民共和国合同法》第三章第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效。”以及第四章第六十六条：“一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”。双方合同上白纸黑字约定的是每年租金上涨标准是按上一年度基础的10%递增，而非蔡某临时提出30000元/年的租金要求，且双方之前有一定的合作信任基础，目前正值疫情爆发期间，另行找商户承租或自己收回店铺经营都存在风险。调解员建议蔡某站在发展的角度考虑问题，降低心理预期，合理上涨租金。随后，调解员又单独跟李某进行沟通，指出蔡某随意涨租金的行为在法律上虽然是站不住脚的，但作为商家毕竟还是要开门做生意，这种事情拖得越久对李某而言其实也得不偿失，建议还是心平气和地同对方协商解决问题。待双方情绪都趋于缓和后，调解员趁热打铁提出解决方案：考虑到疫情期间双方都受到了不同程度的经济损失且蔡某方面更为严重，建议各自都主动退让一步，李某以一次性补偿租金的方式弥补蔡某疫情期间的部分损失，具体金额可以参考周边商铺租金的平均水平来确定，而蔡某不再采取断水等措施妨碍李某的正常经营，后续租金缴纳仍维持原合同执行。经过重新面对面的协商，李某、蔡某最终接受了调解建议，双方达成一致意见。
【调解结果】经人民调解委员会主持调解，双方当事人最终达成如下协议：
1.李某人民币5000元(伍仟元整);后续租金缴纳仍维持原合同执行;
2.李某和蔡某双方签订协议后李某将伍仟元人民币打到蔡某指定的账户;
3.本次纠纷一次性在调委会了结，李某、蔡某双方无其它争议，今后乙方及其家属不能因本次纠纷再次向李某要求任何的经济补偿，如有违反本次协议将由此事造成的一切后果;
4.蔡某自愿放弃其它诉讼请求;
5.以上协议内容均为李某和蔡某双方的真实意思表示，双方均愿意和共同履行。
本协议一式三份，李某、蔡某和调委会各存档一份。本次协议待李某、蔡某双方签字后生效，均具有同等法律效力。
【案例点评】本案系商铺租赁纠纷引发的经营损害、经济补偿纠纷，该类案件在调解实践中较为常见。本案之所以成功解决，归纳起来有这样几个方面：
一是合理运用正确调解方法。双方选择通过人民调解解决纠纷，主要原因是人民调解成本较低、程序简便、方式相对温和，调解员在办案过程中做到“公平、友善、讲理、论法”，尽可能地方便当事人，给予双方当事人理解和尊重。调解员主打“人情牌”，算“风险账”，方法得当，切合实际，这是调解最终成功的基础。
二是注重情感沟通交流。整个调解过程比较长，调解员应保持足够的耐心，不厌其烦，反复沟通，寻找机会，用责任心感动双方当事人，赢得双方当事人的充分信任，为后续调解工作奠定良好的基础。
三是适时进行心理疏导。许多矛盾纠纷难以化解，并不是利害关系有多大，大部分是双方在心理上没有坦然面对现实，更多的时候站在自己的立场上思考问题。本案调解员就是善于察言观色，准确地掌握了当事人的心理，促使双方理性地协商解决问题，这是纠纷得以顺利化解的重要原因。
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