经济社会下城市以社区和小区形成的条块化城区基层管理模式下，小区物业与业主间的纠纷逐渐成为当下民间纠纷产生的重要源头。如何处理业主与物业越演越烈的矛盾，是我们法律人以及广大群众所面临的迫切问题。
物业费纠纷的处置 物业费是物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。 1、从开发商处购买新房，交房之前的物业费由谁出？ 由房地产开发企业交，而非业主。依据《物业管理条例》第四十一条规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 对于房屋的交付，最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”故原则上，交房仅仅意味着对房屋的移转占有。但房屋买卖双方约定以房屋所有权过户登记并交付房屋的，房屋的交付以办理房屋所有权过户登记并实际转移房屋占有为准。 2、业主在收楼后能否以房屋存在质量问题为由拒绝支付物业服务费？ 不能。房屋质量问题属于业主与开发商的房屋买卖合同履行过程中产生的法律问题，而物业服务费发生在业主与物业服务企业的物业服务合同关系中，两者属于不同的法律关系，业主不得以房屋质量问题对抗其根据物业服务合同应给付的物业服务费。 物业服务企业一般是对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安保、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，业主或实际使用人在无有效证据证明因物业服务企业对上述部位、项目管理不善导致其私有房屋受损的情形下，不能以房屋质量问题对抗其支付物业服务费的合同义务。 3、房屋买卖后欠缴的物业费由谁缴纳？ 要看购房时与原房主有没有协议约定。如果买卖双方约定买方替原房主承担此前的物业费，那么就应该补齐前欠的物业费。如果他们没有相关的约定，也就是说，物业服务合同理应针对当时的合同方，也就是原房主。物业公司没有权利向你们催讨物业费。 4、空置物业是否需要交纳物业服务费？ 空置物业是否需要交纳物业服务费首先应审查空置物业是否已经办理收楼手续或根据《商品房买卖合同》的约定是否属于视为已经收楼的情形。 如已经收楼，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务的，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 如非因业主原因导致未能收楼，则业主与物业服务企业的物业服务合同关系尚未成立，物业服务企业无权主张收取物业服务费。 5、业主与物业有纠纷拒交物业费，物业采取停电、停水、停止供热、禁止人员车辆小区通行等方式催缴物业费的处置？ 物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费，如业主无正当理由拒缴物业费或违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。 因供水、供电、供热、是供电和供水、供热公共职能部门的法定职责，物业公司无权采取这种行为。如停水停电停止供热等行为给业主造成损失，物业也要承担相应的赔偿责任。业主可以向当地的物业管理主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、居委会等去反映，也可以通过诉讼的程序去维权。 6、物业服务合同终止后，物业服务企业继续对小区进行物业管理的，物业服务企业是否可以向业主收取物业服务费？ 分两种情况： ①物业服务合同到期后，如业主大会尚未选定新的物业服务企业提供物业服务，原物业服务企业继续提供服务的，则构成事实上的物业服务合同关系，物业服务企业可参照原物业服务合同的约定向业主主张物业服务费。 ②如出现《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”所规定的情形，亦即物业服务企业无理拒不退场，则应认定物业服务合同权利义务业已终止，物业服务企业主张合同终止后物业服务费的，不予支持。 前期物业管理服务纠纷处理 所谓前期物业服务合同，指的是开发商出售房屋后新业主尚未成立业主委员会前，为管理物业由开发商与物业管理企业通过招投标方式签订的《物业管理合同》。 1、未经招投标签订的前期物业服务合同是否有效？ 《物业管理条例》第二十四条第二款规定，“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业”。关于该规定是属于效力性规范还是管理性规范问题，在学界和司法实践仍存在争议。如认定为效力性规范，则未经招投标签订的前期物业服务合同无效；如认定为管理性规范，则前期物业服务合同虽未经招投标也可以有效。 2、经招投标签订的前期物业服务合同的有效期？ 根据《物业管理条例》第26条规定，前期物业服务合同可以约定期限，但期限未满而业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。 前期物业服务合同有效期可分为三种情况： 一是前期物业服务合同约定的合同终止时间届满，则前期物业管理的有效期截止时间为前期物业服务合同约定的合同终止时间。 二是前期物业服务合同约定的合同期尚未届满，业主委员会另行选聘物业服务企业并签订物业服务合同，则前期物业管理的有效期截止时间为另行选聘物业服务企业的物业服务合同锁定的起始时间。 三是前期物业服务合同约定的合同期限届满，业主委员会尚未成立，或尚未选聘任何物业服务企业，原物业服务企业可以不再进行管理，也可以与开发商继续签订前期物业服务合同，继续对物业进行管理。在继续进行管理的情况下，前期物业管理的有效期截止时间为新的物业服务合同生效时。 3、购房人能否拒签前期物业服务合同? 可以，购房人对前期物业服务合同不认同可以拒签前期物业服务合同，开发商也不能以购房人拒签前期物业服务合同而解除商品房买卖合同。但实践中，购房人拒签前期物业服务合同而无法在住建局备案，导致不能办理房屋产权登记。 4、业主是否应当履行前期物业服务合同义务? 业主在签订商品房买卖合同时，已对前期物业服务进行了确认的，必然要受前期物业服务合同的约束。 5、业主有什么权利解除对前期物业服务合同的履行？ 根据现行法律规定，业主可通过业主委员会签订新的物业服务合同解除前期物业服务合同。 业主在物业管理区域内发生的人身、财产损失，物业的责任承担问题 根据《物业管理条例》第三十六条规定:物业企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。 1、物业服务区域车辆丢失，物业服务企业是否需要承担责任？ 对于该种类型，业主与物业服务企业之间形成哪一种法律关系，适用相应的法律处理： ①物业服务企业对业主或物业使用人的专用停车位或者停放在住宅小区的其他车辆收取物业费或者保管费，如发生车辆毁损、丢失的，按照《合同法》第三百七十四条关于有偿保管合同的规定处理。 ②物业服务企业对停放在住宅小区内的车辆没有收取费用，但采取发卡、登记等管理措施的，应当认定形成无偿保管合同关系，如发生车辆毁损、丢失的，按照《合同法》第三百七十四条关于无偿保管合同的规定处理。 ③物业服务企业对停放在住宅小区内的车辆没有收取费用，也没有采取发卡、登记等管理措施的，如果发生车辆毁损、丢失的，应根据物业服务企业是否尽到安全保障义务及其过错程度确定其应否承担赔偿责任及责任的大小。 ④车辆所有人或使用人对车辆毁损、丢失也存在过错的，可减轻或免除物业服务企业的赔偿责任。 2、业主或物业使用人房屋财产被盗，物业服务企业是否需要承担责任？ 对于此类问题，应考虑物业服务企业是否尽到安全保障义务，根据其过错程度确定其应否承担赔偿责任及责任的比例如何。 首先，应审查物业服务合同中约定物业服务企业应如何履行安全保障义务及应采取何种措施。 其次，审查在业主财物失窃期间，物业服务企业是否尽到安全保障义务。这主要根据小区内的安全监控系统是否运作正常，安保人员是否巡逻到位，安保人员有否按照制度规定对小区出入人员进行登记或者实行刷卡出入等进行确定。若经审查，能确定物业服务企业确实没有尽到安全保障义务的，则应按照过错程度对业主的财物损失承担一定的赔偿责任。 同时，还应注意审查业主自身对财物损失有否过错，若有过错，还应减轻物业服务企业的责任。 该类问题如何认定业主的财物损失范围也比较困难。一般情况下，可以凭业主在公安机关报案笔录中所陈述的财物情况作为参考，结合业主提供的购物凭证上的物品价格，以及业主的职业、月收入情况，综合日常生活经验判断其有无可能在家中存放如此数量的财物，最终合理酌定其损失数额。 原则上只要物业服务企业按物业服务合同提供了服务，业主或物业使用人就应按时缴纳物业服务费，至于其财产被盗，属另一法律关系，可另行起诉。 如业主或物业使用人认为物业服务企业未尽到管理义务而导致其财产被盗的，法院应审查物业服务企业是否存在管理瑕疵，可以根据瑕疵大小程度扣减部分物业服务费或免除违约金。 物业服务区域内公共场所、公共设施所取得的收益如何处置？ 根据即将生效的《郑州市物业管理条例》第四十七条规定，物业服务区域内公共场所的收益是依法属于业主共有的公共收益，应当在物业服务区域内显著位置公示，不得擅自挪用、侵占。 此外，物业服务区域内按照规划建设的共有部分、共用设施，任何单位和个人不得擅自改变其用途，确需改变的，应当经业主共同决定并依法办理相关审批手续。其中，公共收益具体包括： 一是依法利用业主共有的停车场、公共场地、绿地、道路等共有部分经营所得的收益； 二是利用业主共有的游泳池、篮球场等共用设施经营所得的收益； 三是利用业主共有的停车场出入设施、电梯间、楼道及户外区域设置广告获得的收益； 四是因共用设施设备被侵占、损害所得的补偿、赔偿费用； 五是共有部分被依法征收的补偿费用； 六是公共电信设施占用场地使用费等； 七是公共收益的孳息；依法属于全体业主的其他收益。 公共收益主要用于补充专项维修资金，也可以经业主共同决定用于业主委员会工作经费，或者物业管理其他事项。任何组织和个人不得擅自挪用、侵占公共收益。擅自挪用、侵占公共收益的，由城市管理综合执法部门责令退还，处以挪用、侵占金额二倍以下罚款，有违法所得的，没收违法所得，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 按照《条例》规定，公共收益应当存入以业主大会或者业主委员会名义开设的专用银行账户，业主委员会可以自行管理，也可以委托专业机构进行管理，其收支账目等会计资料应当在物业服务区域内显著位置公示。业主有异议的，有权查询相关账簿。
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