一、物业税变形房产税 上半年择机出台2025,物业税变形房产税 上半年择机出台
房产税将取代物业税，并将择机在上半年出台。新的房产税将针对符合条件的居民自用房征收，税率根据房产原值和租金收入确定。北京、上海、重庆、深圳将成为房产税试点城市。税率会根据户型大小实行累进制税率，对居民住房征税后，税率会有所调整，门槛以下免征，以上按户型大小实行累进制税率。
二、房产营业税新政策
法律分析：正常过户：营业税(税率：5.55%，卖方缴纳)。个人所得税(税率交易总额1%或两次交易差的20%，卖方缴纳)。印花税(税率1%，买卖双方各半)。契税(基准税率3%，优惠税率1、5%和1%，买方缴纳)。其它税费。
法律依据：《中华人民共和国契税法》 第三条 契税税率为百分之三至百分之五。 契税的具体适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的税率幅度内提出，报同级人民代表大会常务委员会决定，并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。 省、自治区、直辖市可以依照前款规定的程序对不同主体、不同地区、不同类型的住房的权属转移确定差别税率。
三、物业税脱胎于改动后的房产税并非空穴来风
有一种观点认为，即将推出的物业税与现有的房产税较为相似，相关部门可以对现有房产税的规定进行修改，使物业税换上房产税的马甲，并在全国实施。 普通大众可能对于房产税较为陌生，但早在1986年9月15日，国务院就正式发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，规定由城市、县镇和工矿区的房产所有人等，按照房产余值的1.2%或租金收入的12%，每年缴纳房产税。房产的余值按照房产原值减除10%至30%计算，租金收入据实计算。个人所有的非营业用房免征房产税。从上述征收的内容来看，传言中的物业税按照购入时合同价的70%基础上以每年1.2%到1.5%的税率征收，与现行房产税按照房产余值的方式何其相似，物业税脱胎于改动后的房产税这一观点，并非空穴来风。然而，房产税其自身的立法依据，也很难经得起现行法律的推敲。 《房产税暂行条例》的发布时间远早于《立法法》颁布时间，当时对于立法授权并无法律上的明确规定。 国务院批转财政部《关于在国营企业推行利改税第二部改革的报告的通知》附件一中指出：\"暂缓开征地方税。根据国务院领导同志指示精神，确定对城市维护建设税、房产税、土地使用税、车船使用税等四个地方税，保留税种，暂缓开征。何时开征，另行报批。\"这是在公开可查的资料中较早提及房产税的一个文件。 1986年3月，第六届全国人民代表大会第四次会议提出：\"要尽快制定土地使用税、房产税、车船使用税等税收条例，并颁布施行。\"在此后半年的时间内，《房产税暂行条例》正式发布。应该说，全国人大在1986年3月的意见，可以视为房产税在当时法律规定项下的立法依据。 然而，在《立法法》已经施行了十年之后的今天，全国人大在1986年3月提出的这一意见既无明确的授权目的、亦无明确的授权范围，已难以满足《立法法》中提出的要求。如果现在仅对《房产税暂行条例》径直修改以期物业税脱壳而出，则与《立法法》的规定大相径庭，无疑将大大影响物业税征收的合法性。 更多精彩请进入物业税专题
四、房产营业税政策解读
我国在2011年调整个人转让房产营业税政策，房产营业税收费标准对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征税。营业税及附加的综合税率为5．5％。房产营业税26日出台的“国八条”提出，“调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征税”。国家税务总局27日下发《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（下称《通知》），明确个人销售购买不足5年的普通住房，也要按照其销售收入征收营业税，税率为房屋销售收入的5．5％。该政策今日开始执行。全额营业税税率为5．5％按照《通知》，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。这也意味着，个人销售购买不足5年的普通住房，也要按照其销售收入征收营业税。按照调整前的营业税政策，个人销售购买不足5年的普通住房，按照其销售收入减除购房价款以后的差额征收营业税。而对于个人销售购买5年以上的非普通住房，按照其销售收入减除购房价款以后的差额征收营业税；个人销售购买5年以上的普通住房，免征营业税，“国八条”则未做调整。按营业税暂行条例，转让住房属于销售不动产，营业税税率为5％。同时按营业税税额缴纳7％的城建税（城市市区）和3％的教育费附加。营业税及附加的综合税率为5．5％。21世纪不动产举例分析，总价141万元、未满5年的普通住宅，若以200万元出让，较政策调整前需多交纳7．83万元营业税。“枪打出头鸟”至于土地增值税政策，“国八条”仅重申“加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查”。据财新网报道，这一规定基本延续了2010年4月国务院10号文（《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》）的要求。不同之处是，这次对“房价过高”用相对比较的方式界定，即“定价明显超过周边房价水平”。和国务院10号文比较，实际执行部门更易于操作，“有枪打出头鸟的意味”。财新网还引述国家税务总局的文件称，除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2％，中部和东北地区省份不得低于1．5％，西部地区省份不得低于1％，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率。同时，国税总局规定，对确需核定征收土地增值税的，核定征收率原则上不得低于5％。实际操作中，有些省份对高房价项目提高了预征率，比如，从去年下半年起，内蒙古对销售价格为8000元平方米以上的项目，土地增值税预征率高达6％。“对房企现金流影响大”有分析认为，若地方政府能够按国务院会议要求，加强对土地增值税的征管，对房地产开发企业的现金流和利润，都将带来很大影响。对个人转让房地产所得税的征收政策，“国八条”没有提出新的政策，只是要求“严格执行”现行政策。目前个人买卖住房的所得税政策是：对个人转让自用5年以上并且是家庭惟一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税；对出售自有住房并在一年内重新购房的纳税人，不再减免个人所得税。
五、增值税和房产税新政
法律分析：1.具体关键词
（1）适用主体：住房租赁企业
（2）承租对象限制：向个人出租
（3）出租标的物：住房
（4）计税：适用简易计税方法，
（5）按照5%征收率减按1.5%缴纳增值税
（6）政策实施日期：2021年10月1日起
2.提前应对
（1）合同：需要明确上述政策条件
（2）一般纳税人出租不动产现可以选择适用简易计税方法：
一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。
关于转租不动产如何纳税的问题，总局明确按照纳税人出租不动产来确定：一般纳税人将2016年4月30日之前租入的不动产对外转租的，可选择简易办法征税；将5月1日之后租入的不动产对外转租的，不能选择简易办法征税。
（3）增值税纳税义务发生时间为准：纳税义务发生时间在2021年10月1日前，还是适用征收率5%，2021年10月1日后（含），按照5%征收率减按1.5%缴纳增值税。
法律依据：《中华人民共和国增值税暂行条例》 第二条 增值税税率：
（一）纳税人销售或者进口货物，除本条第（二）项、第（三）项规定外，税率为17%；
（二）纳税人销售或者进口下列货物，税率为13%：
1.粮食、食用植物油；
2.自来水、暖气、冷气、热水、煤气、石油液化气、天然气、沼气、居民用煤炭制品；
3.图书、报纸、杂志；
4.饲料、化肥、农药、农机、农膜；
5.国务院规定的其他货物。
（三）纳税人出口货物，税率为零；但是，国务院另有规定的除外。
（四）纳税人提供加工、修理修配劳务（以下称应税劳务），税率为17%税率的调整，由国务院决定。
六、房地产企业营改增后的纳税问题
法律分析：自2016年5月1日起,在全国范围内全面推开营改增试点,建筑业、房地产业等营业税纳税人,纳入试点范围,由缴纳营业税改为缴纳增值税。
法律依据：《中华人民共和国税收征收管理法》
第一条 为了加强税收征收管理，规范税收征收和缴纳行为，保障国家税收收入，保护纳税人的合法权益，促进经济和社会发展，制定本法。
第二条 凡依法由税务机关征收的各种税收的征收管理，均适用本法。
第三条 税收的开征、停征以及减税、免税、退税、补税，依照法律的规定执行;法律授权国务院规定的，依照国务院制定的行政法规的规定执行。
任何机关、单位和个人不得违反法律、行政法规的规定，擅自作出税收开征、停征以及减税、免税、退税、补税和其他同税收法律、行政法规相抵触的决定。
第四条 法律、行政法规规定负有纳税义务的单位和个人为纳税人。
法律、行政法规规定负有代扣代缴、代收代缴税款义务的单位和个人为扣缴义务人。纳税人、扣缴义务人必须依照法律、行政法规的规定缴纳税款、代扣代缴、代收代缴税款。
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