一、房产作担保无效的情形有哪些
在房地产交易中，以下几种情况下的房产抵押行为被视为无效：首先，如果在签署抵押合同之后而未能完成相应的抵押物登记手续，则该抵押合同将被判定为无效；其次，未经房屋所有权人的明确授权或者是书面批准，任何利用他人名下的房产进行抵押的行为都将被认为是无效的；第三，未经共同拥有者的认同或书面认可，任何利用共有产权房进行抵押的举措也将被视为无效；最后，如果用于抵押的相关文书和证明材料不完整且不齐全，那么这类抵押行为也是无效的。
二、房产作担保常见的几种无效情形
房产作担保存在以下几种常见的无效情形：
一是主体不适格。若担保人不具备相应的民事行为能力，比如未成年人、精神病人等独立实施的房产担保行为，因无法正确表达真实意愿，该担保通常无效。
二是房产产权存在瑕疵。例如，用于担保的房产产权不明晰，存在多个共有人但未经全体共有人同意的情况；或者房产已被司法机关查封、扣押等限制交易，此类房产设定的担保无效。
三是担保合同本身违法违规。如担保合同内容违反法律法规的强制性规定，或者存在欺诈、胁迫等导致合同无效的法定情形，那么基于该合同的房产担保也无效。
四是未经法定程序。比如以集体土地上的房产进行抵押担保，未依法办理相关审批手续的，该担保不具有法律效力。
五是恶意串通。若担保人与债权人恶意串通，损害他人利益而设定房产担保，该担保行为无效。在进行房产担保时，务必注意避免出现上述无效情形，以保障担保的效力和自身权益。
三、房产做担保人还不了款怎么办
倘若保证人自行决定处置其名下的房产用作抵押，而在借款人未能按时偿还债务时，贷款提供方有权利与保证人共同商议并实施对该项抵押物的拍卖或者变现程序，从而使贷款提供方优先于所有债权人获得相应的赔偿。
若贷款提供方作为抵押权人与抵押人无法就抵押权的实现方式达成共识，则可向当地人民法院提出申请，要求对抵押财产进行公开拍卖或变卖。
《中华人民共和国民法典》第三百九十四条
为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
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来源：临律-房产做担保人还不了款怎么办，房子担保人有风险吗