一、哪些二手房不能交易
以下几种二手房通常不能进行交易：
一是未依法取得房屋所有权证的房屋。这类房屋产权不明晰，无法确定真正的所有权人，交易存在较大风险，且在法律上难以保障买卖双方的合法权益。
二是被司法机关和行政机关依法查封、扣押、冻结的房屋。司法机关或行政机关采取查封等措施是为了保障相关权益或执行特定法律程序，在此期间房屋的处置权受到限制，不得进行交易。
三是共有房屋未经其他共有人书面同意的。共有房屋的处分需要经过所有共有人的同意，若未经同意擅自交易，可能会引发共有人之间的纠纷，该交易行为也可能被认定为无效。
四是已列入拆迁公告范围的房屋。此类房屋即将面临拆迁，其产权状态不稳定，交易后可能因拆迁导致一系列问题，如无法正常过户等。
五是存在产权纠纷的房屋。比如存在多个权利人对房屋产权主张权利等情况，在纠纷未解决前进行交易，会给后续的产权变更等带来麻烦。
二、民法典二手房交易贷款怎么办
在民法典框架下进行二手房交易贷款，可按如下步骤操作：
首先，买卖双方达成初步交易意向并签订购房合同，明确房屋价格、付款方式等关键条款。合同应符合民法典关于买卖合同的规定，确保双方权利义务清晰。
其次，购房者向银行等金融机构提出贷款申请。需准备身份证、收入证明、征信报告等资料，银行会依据民法典及相关金融法规对购房者的还款能力、信用状况等进行审查评估。
再者，银行审核通过后，会出具贷款承诺书。买卖双方需办理房屋产权过户手续，在这一过程中要遵循民法典关于物权变动的规定，确保产权转移合法有效。
之后，办理房屋抵押登记手续，银行取得他项权证。依据民法典，抵押登记是保障银行债权的重要环节。
最后，银行按照约定将贷款发放至指定账户，一般直接支付给卖房者，完成二手房交易贷款流程。整个过程中，买卖双方及银行都应严格遵守民法典及相关法律法规，维护自身合法权益，避免纠纷产生。
三、全款二手房卖家需要注意什么
在进行全款二手房交易时，卖家需要注意以下事项：
其一，产权明晰。确保房屋产权无纠纷，不存在抵押、查封等限制交易的情形。如有共有人，需取得共有人的书面同意，以免后续交易出现法律障碍。
其二，合同条款。签订买卖合同时，要仔细审查各项条款，明确约定房屋价格、付款方式、交房时间、违约责任等关键内容。对于买家提出的特殊要求或附加条件，要谨慎考虑并明确写入合同。
其三，款项安全。虽然是全款交易，但也要确保款项的安全。可选择资金监管等方式，保障资金在交易过程中的安全，防止出现买家付款后资金被挪用或其他风险。
其四，交房事宜。在交房时，要按照合同约定，与买家进行房屋及附属设施设备的交接，确保房屋状况与合同约定一致。同时，要结清房屋相关的费用，如水、电、气、物业费等。
其五，过户手续。积极配合买家办理房屋过户手续，按照相关规定提供必要的材料和信息，确保过户顺利完成。
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