【基本案情】原告李某留与顾某琴系夫妻，被告李某芳系原告刘某留的堂妹。原告刘某留、顾某琴原系常州市武进区湟里镇某村委第十一村民小组村民，被告刘某芳原系常州市武进区湟里镇某村委第三村民小组村民。1976年，原告刘某留在位于湟里镇某村委某村16号建造三间平房和一间辅房，建筑面积共计107.4㎡。1994年8月10日，原告李某留领取《房屋所有权证》。1998年10月，原告李某留领取《集体土地建设用地使用证》。因原告李某留、顾某琴在湟里镇新街旁购买了一套二间三层房屋，长期不住位于湟里镇某村委某村16号处的旧房，遂于2003年9月与被告刘某芳协商，被告李某芳受让该处宅基地使用权并支付给原告3888元的对价（双方未形成书面协议）。
2003年10月15日，原告李某留以平房翻楼房为由申请建房三间二层。2004年1月10日，被告李某芳以原告李某留的名义就修建房屋一事缴纳建房用地管理费60元。2004年2月9日，被告李某芳的丈夫周某与案外人路某就在湟里镇某村委某村16号处修建房屋事宜签订《协议书》。2004年2月10日，被告李某芳因修建房屋以原告李某留的名义缴纳基础配套设施费1200元、工本费20元。当日，被告李某芳获得《江苏省村镇工程建设许可证》，证载被许可人为原告李某留。事后，原告刘某留将《房屋所有权证》《集体土地建设用地使用证》《武进市民房建设审批表》《江苏省村镇工程建设许可证》原件以及城乡居民建房用地管理费收据，基础配套设施费、工本费收据原件交予被告李某芳。在房屋建成后，被告李某芳及其子女的户口迁入新房内（公安编号为湟里镇某村委某村40-2号），并以自己的名义办理了用气、用电开户手续。
2020年，原告李某留与被告刘某芳协商，要求被告李某芳以自己的名义向湟里镇某村委申请一块宅基地给其建房。被告李某芳遂于2020年9月15日向村委提出申请。因被告李某芳所在第三村民小组内部宅基地资源紧张、无空闲宅基地，被告李某芳的申请未能获准。2020年10月10日，原告李某留就其与被告李某芳宅基地使用权纠纷一事进行信访，要求为其安排宅基地。2020年11月16日，武进区湟里镇人民政府作出信访事项处理意见，告知原告李某留，关于房屋买卖问题和刘某留是否可以从李某芳处要回该宅基地及房屋，属于李某留和李某芳个人行为，由双方协商解决或者其他法律途径解决。2021年6月30日，原告刘某留、顾某琴诉至法院，要求被告李某芳返还宅基地、归还自留地，并将湟里镇某村委某村40-2号房屋评估，由二原告向被告李某芳折价补偿。
【裁判结果】庭审中，被告李某芳向法庭出示了《房屋所有权证》《集体土地建设用地使用证》《武进市民房建设审批表》《江苏省村镇工程建设许可证》原件以及城乡居民建房用地管理费收据，基础配套设施费、工本费收据原件等证据，用以证实原告李某留已经有关建房审批手续的原件交付给被告李某芳，被告李某芳支付了相应的规费。同时，被告李某芳提供证人李某根的证言，证实原告李某留在2003年曾同意将案涉宅基地使用权让与被告李某芳，在双方进行交易前，原有房屋已闲置几年且存在部分坍塌的情况，不具备居住条件，无建材可以买卖。受诉法院经审理认为，基于被告刘某芳与原告李某留协商在原有旧房的地块上翻建新房并为此支付3888元对价，原告李某留配合被告李某芳办理建房审批手续并将建房许可证、原有集体土地建设用地使用证和旧房的房屋所有权证均交给被告李某芳，被告李某芳在宅基地上翻建新房且长期居住等基本事实，认定双方之间构成宅基地上旧房所有权以及宅基地使用权的整体有偿转让关系更符合事实和常理。原告虽称被告李某芳支付3888元仅为购买宅基地上的砖块瓦片等建筑材料及一套家具，却无相应证据证明，亦不符合常理。受诉法院对其主张不予采信。据此，受诉法院遂于2022年3月14日判决驳回原告李某留、顾某琴的诉讼请求。
【律师观点】本案的争议焦点在于原、被告之间就案涉宅基地使用权及宅基地上原有房屋构成借用关系还是有偿转让关系。根据我国现有的民事诉讼制度规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。本案中，原、被告双方事先并未形成有关宅基地使用权究竟是借用还是转让的书面合同，换言之，原告并无充分证据证实案涉宅基地使用权系由原告借予被告使用。反观被告李某芳提供的证据，一系列权证的原件、建房审批手续的原件、用气用电收据所载用户名的信息、证人证言以及新建房屋内有关人员的落户信息，认定被告李某芳已经受让了原有宅基地使用权更为合适。况且，原告李某留建造旧平房及辅房的时间为1976年，被告向原告支付3888元款项的时间发生在2003年。截至2003年下半年，旧房已经不具备居住条件且有部分坍塌，亦不具有砖瓦等建筑材料和家具可供出售的可能。基于此，原告自身应承担举证不能的不利后果。
在农村，同一集体经济组织的成员之间买卖宅基地上房屋的行为并不少见，“房地一体”是处理不动产纠纷的一项基本原则。买卖双方在进行交易时虽未签署书面合同，但从事民事活动亦应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。在买卖房屋的行为完成后多年，因涉及征地拆迁，原出卖人又反悔并要求买受人返还宅基地使用权的情况亦时有发生。处理此类争议时，还须考虑到“尊重历史、维持现状”的原则，不能因出卖人基于此前的出卖行为而丧失了重新申请宅基地的机会、买受人已有宅基地却又受让他人宅基地使用权，就草率地认定出卖人可以要求买受人返还宅基地使用权。