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商都房产网 郑州
2020年多给的一个月，被疫情报复性地拿走。新的一年，从刚刚过去的3月份正式开始。
疫情好转以来，省市领导多次奔赴各地调研，提纲挈领地给出了很多高级指示，包括32个核心板块，新的轨道快线，高品质规划等等。这些大刀阔斧，雷厉风行，事半功倍的行动给开年不顺的2020注入新动力。
商都房产前面几篇推文都是关于规划、交通、政策等宏观层面的分享和分析。
今天我们从区域、楼盘的微观角度出发，看看3月份以来，郑州市场有哪些试水开盘，有哪些新晋入市，片区有哪些利好冒头。
1
二七区-花开两朵
近期开盘：
3月21日，华侨城，小高层开盘，毛坯均价：13200元/㎡。
3月29日，华侨城，洋房开盘，均价：16200元/㎡，成交29套。
郑州华侨城作为去年新入市大盘，以大规划，大配套刷新区域价格。
不过，深耕二七的亚星，地位依然不可动摇。
亚星金运外滩，均价13000元/㎡，三环、双河、千亩公园资源，优势明显。并引进华中师范大学附属亚星实验学校，幼、小、初12年优质教育，全龄教育的优势更让人望尘莫及。目前准现房在售，2020年交房，项目以改善置业为主，130-190㎡大户型，是二七区改善群体的优质选择。
年初徐书记接见绿地张玉良，引得大家在下面呼吁赶紧建设二七双塔。到目前，笔者还没有见到二七双塔的进度。
不过，今年二七区期盼多年的地铁终于开动，也是一件喜大普奔的事。
7号线开工日期▼
2
高新区-改善三连跳
近期开盘：
3月28日，龙湖景粼玖序，共计252套房源，去化231。
3月28日，福晟谦祥钱隆城，共计推出136套房源，当天成交40套。
今年五一，8号线和彩虹桥开工建设，高新区交通正在破局。
目前高德地图手机端已经更新8号线路线，彩虹桥20个版本的设计方案也流出来。
高德地图手机APP更新的8号线 ▼
彩虹桥20个方案其中之一 ▼
去年年底，正弘青云筑重回高新区，高调打造高新地标。
今年年初，龙湖高端产品系龙湖景粼玖序入市，立志撬开高新土豪的钱包。
这两个盘，购房者接受度都不低。
正弘青云筑开盘价格14500左右，龙湖景粼玖序高层成交均价15200元/㎡，洋房成交均价19800元/㎡。由此可以看到高新老城产品和价格的双双进阶。
最近有消息称，科学大道与长椿路交汇处的一块地被永威拿下。
永威高新地块 ▼
如果消息属实，以永威的调性，老高新的改善型住宅和新盘价格又会再上一个台阶。
正弘、龙湖、永威主城三大楼盘，正式给高新改善群体带来曙光。
双湖科技城格局不变，地块会陆续出让，还会有新的地块进来，竞争依然白热化，刚需选择多。
康桥九溪天悦地块大，还在持续出货中。
3
南龙湖-三年之约
前不久新郑龙湖片区出台“三年行动计划”，107个项目，237.362亿元总投资。
龙湖片区出台“三年行动计划”原文▼
双湖大道西延，宋城·皇帝千古情，盛世广场商业等都被提上日程。并且还聘请普沃道森对片区进行重新规划，未来南龙湖城市面貌应该会有整体提升。
皇帝千古情现场图▼
1000以下的价格，在绿博和双湖科技园这些主城外围，不适合立即入驻的地方，买不到好房子。但是在南龙湖，八九千的价格，却有学校，有地铁，有企业，有人气，可以立即入住。
所以，尽管各种群体对南龙湖的看法褒贬不一，但丝毫不影响它前赴后继的高人气。在同等价位中南龙湖确实是性价比最高的选择。
4
白沙-风从北边吹
3月30日，科学谷组团14块地集中出让，河南数字小镇开发建设有限公司全部底价拿下。
科学谷14块地，土拍喜报▼
象湖腿部5月份开挖，年底前蓄水。腿部开挖后，象湖正式成型。
5月象湖腿部开挖▼
白沙科技馆原计划2020年5月建成，疫情影响工期可能稍微延迟，但好消息是随着省长调研白沙，省博物馆新址确定在象湖南岸。
省博新址确定象湖南岸▼
今年南部六合依然按兵不动，所有风声都从北边吹来。
可惜的白沙目前可买的楼盘比较少。
南部，在售的有星联岚溪府，商都路沿线的刚需盘汇泉东悦城。北部，瀚海观象，碧桂园象苑，碧桂园生态城。
新入市楼盘只有一个汉德如意府，位于亚新紫藤公馆附近，4栋住宅，1栋丹尼斯自有商场及办公公寓楼组成。
这个楼盘附近上东城、恒通新城品质都比较差，二手房价位在11000-12000。大区域可以，小区位不行。
5
港区-填充“血肉”
近期开盘：
3月19，北港，恒大未来之光线上开盘，推出236套，当天去化60套，去化率25%。
港区今年的特点是，骨架已经架起，正迅速填充血肉。
新郑机场的三期扩建、高铁南站西广场项目，双鹤湖公园这些大工程支撑起港区的“一核三心”的城市格局。
港区太大了，未来至少10年，这些工程还是港区的重点建设内容。
今年港区抓基础建设之外，正在有计划、高效率地对南港、北港的领事馆片区导入热度。
2月份，仅两天时间公示了26则规划，对11500亩土地作了详细控制性规划。
3月份，又有18则公示，全是关于土地的控制性规划。
2月规划▼
3月部分规划▼
这些规划涉及众多住宅、学校、医院、公交站等民生工程。
北港已经基本成熟，新开发楼盘以南港为主，但今年港区楼市依然边缘，还远不是主角。
6
经开区-老树开花
经开区今年斥资2000万元设计费，重新规划，可能有新突破，上篇文章我们已经说过，不再赘述。
经开区规划招标▼
老经开，福塔旁边华润和保利的两块地是个看点。
今年三号线一期年底开通，二期工程开工，滨河的交通利好在慢慢兑现，华发和中交郑州首站都选在了滨河国际新城，滨河今年还在持续出货中。
7
北龙湖-鲜花着锦
近期开盘：
3月22日，正商丰华上境洋房12#、16#楼开盘，毛坯均价：32000元/㎡（标准层），54000-60000元/㎡（首层），几乎清盘。
年初北龙湖北岸规划修改，38块住宅用地被改为中原科技城。住宅的稀缺性被反向增长。
原本就万分瞩目的北龙湖，今年更是如鲜花着锦，烈火烹油。
中原科技城示意图▼
新进楼盘中海和绿城两块地，可以期待。
8
管城区-一骑绝尘
能在万马齐喑的2月份一骑绝尘，证明管城今年还是出货大区。
2月份房管局公布郑州新房销售数据 ▼
最近管南片区有个别楼盘说要调价。但融创、碧桂园、正商、富田都是千亩甚至万亩大盘，激烈竞争并没有缓解。
绿都澜湾调价▼
虽然金岱和小李庄都入围32个核心区，4号线年底前通车，可这些利好，基本都涨在管南的价格里。所以，价格浮动不会太大。
7月份前后，金岱新规划出台，永威奥特莱斯开工，都很值得期待。
金岱片区规划出台之后，也许很快就会有小李庄站的消息。
9
常西湖-回归平静
去年举办少运会，常西湖迎来高速发展的一年，从今年开始，常西湖渐渐褪去光环，回归正常城市组团的进度，开始“西美”的历程。
常西湖今年有两个新入市项目，恒大林溪苑壹号院和碧桂园凤凰城。
恒大林溪苑壹号院就是等待许久的恒大刁沟项目。首期地块已经公示，位于整个项目东南，94亩，容积率1.99，9栋高层+6栋洋房+2栋商业配套楼栋。
恒大林溪苑壹号院地块分布▼
碧桂园凤凰城原来是名门的西岗城改项目，名门目前正陷入债务纠纷中，有心无力，于是这块千亩大盘被碧桂园收入囊中。
名门地产深陷纠纷▼
10
绿博-首当其冲
8号线的另一端是绿博。
但仍然没意外，远郊绿博在这波疫情受挫较大。不少楼盘降价销售，甚至有的楼盘还因降价幅度过大而遭业主维权。
不过，经过几次起起伏伏，绿博整体泡沫已经不算太大，长线投资和高端改善人群也不少。
去年，绿博项目普罗理想国，普罗理想国荣获郑州市区+近郊商品房备案金额排行榜榜首，着实给绿博争气。
普罗旺斯位居榜首▼
今年绿博新盘有，绿博园附近的康桥悦溪园，预计售楼部4月初开放，正式入市。
11
金水区-存粮不多
去年金水区，国基路上的几个楼盘同时出货，美景，瀚海卖得差不多，万科，碧桂园还有一些，今年美盛教育港湾是金水区主流楼盘，出货量大。
今年的黄金4号线开通，连接北龙湖和CBD，金水区域热度只增不减。
12
惠济区-缓步慢行
近期开盘：
3月21日，裕华会园，高层开盘，毛坯均价：12300元/㎡。
3月25日，锦艺四季城，共188套房，去化143套，均价14500元/㎡。
3月28日，融创瀚海大河宸院，共248套房，去化206套，均价13200元/㎡。
惠济区本身环境不错，有一定的群众基础。2号线二期通车，大河路高架修通，北五环S312加速建设，北部交通在改善。
今年惠济楼盘竞争依然激烈。
13
杨金-跟紧北龙湖
杨金暂时没有明确利好释放，但北龙湖的利好就是它的利好。
今年有新地块入市，就在康桥东麓园附近，还是被康桥收入囊中，案名是康桥香麓湾。
13个片区看下来，大家一定会发现：全郑州都在高速发展，每个片区顺势乘风而起。
似乎江湖未变，乾坤未定。但是时代的一小步，落在每个人头上，都是一大片红利。 隔岸观火，怎么会有战利品？不出手，哪里有得赚？
大家最看好哪个区域，欢迎留言讨论。
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快速了解目前郑州楼市行情，把本文仔细看一遍，就差不多七七八八了。
2021年，郑州楼市是被普遍看好的一年。很多人已经奔赴在看房选房的路上了。全面、高效的看房，肯定离不开对郑州楼市全局的了解。
本文是郑州楼盘概览，主要梳理了郑东新区、金水区、中原区、高新区、二七区、经开区、管城区、惠济区的主力楼盘以及待售新盘。
文章有点长，内容非常丰富，不管是专业人士还是非专业人士，都建议收藏，可以作为《郑州2021年看房目录》。
1郑东新区（北龙湖+高铁片区+白沙）
郑东新区楼盘概览，黑色未为开盘楼盘，下同。
【北龙湖】
正商善水上境、恒大悦龙台、建业海马九如府、正弘瓴、国投九栋、金领九如意、龙湖上第、金茂府、永威上和院、融创中原壹号院、茉莉公馆、鲁能公馆等一大批楼盘都已交房。
现阶段，洋房剩余仅1000多套，主力楼盘有3个：南岸的美林上苑，北岸的中海云鼎湖居，东岸的绿城湖畔云庐。
美林上苑：4.2w，洋房，学区（上师大启佳学校）。
中海云鼎湖居：2.8w-3.2w，小高，精装，双地铁（4号线，6号线）。
绿城湖畔云庐：3.5w（预计），洋房，品牌。绿城操盘品牌值得期待，但位置略尴尬。
这3个楼盘都算是北龙湖入门级的楼盘了，各有特色，错位竞争。学区选美林，性价比选中海，品牌和产品选绿城。
【高铁片区】
高铁片区多年无新盘，2021年，海马公园B2地块二期启动，关注度一定很高。
海马公园二期南侧已经建成，此次即将上市的是北侧地块。规划5栋楼（5#、6#、7#、8#、9#）和一个幼儿园（2016㎡）。
大区域：郑州改善人群除北龙湖之外的最优选。
小地段：双地铁（5号线250米，3号线800米），学校（东侧一路之隔普惠路小学+普惠路第二幼儿园），北侧商业（海汇中心）。
产品：海马公园是海马的成名之作，小区交房多年依然受追捧，新房有良好的口碑背书。
区域+地段+产品，三杀楼盘。 总计911套房，关注的朋友早做准备。周边二手房的价格2.6w-3.1w，据此估计海马公园新房至少2.7w以上。
【白沙】
白沙缺货很久，2020年一直是星联岚溪府、汉德如意府和银榕居以及南边的东润城和东悦城的天下。
星联岚溪府：1.4w，区域内相对安全的选择。
汉德如意府：1.4w，现房，丹尼斯旗下，片区成熟，产品一般，户型一般。适合着急入住，不在意品质人群。
银榕居: 释放价格2w-2.3w（未开盘），近省实验，地铁（8号线）。价格有点高，适合不差钱，不着急住，想小赌一把的人群。
东悦城和东润城，1.1w-1.2w，位置靠南，刚需，适合长期地缘群体。
2021年参战新盘——郑地美景紫华城。
2018年郑地美景东望高层精装1.2w，市场火爆，一房难求。
时隔2年，郑地美景再次摘地，位置虽然一般，但有东望之前的背书，应该也会博得一波关注，预计价格在1.2w左右，上半年开盘。
2
管城区（三环内+三环外）
【三环内】
管城老城区环境有点乱，但地铁交通非常便利。老盘盛澳金尊府，奥兰和园（现房），还有少量尾盘房源。
盛澳金尊府：1.85w，学区（创新街小学）+地铁（4号线5号线）。位置不错，但因开发商问题命运多舛，施工慢。
奥兰和园：1.68w，地铁（2/5号线），学校（二里岗小学），好处是现房，看得见。
2020年入市新盘龙湖雅宝天钜，高层1.8w，洋房2.2w。二环，TOP级房企，双地铁（2/6号线，换乘站，800米）。但小区产品稍乱（洋房+高层+商业+安置房），周边小环境一般（老破小+老农药厂+临铁路）。
另外还有4个未开盘楼盘：绿都凤凰悦园、佳田未来新城（新地块）、郑银桂府、中储管城储备地块。
绿都凤凰悦园：大户型，改善，双地铁（3/6号线），可能为员工内购房，内购价1.5w。
佳田未来新城（新地块）：高层，精装，二环内，地铁（6号线）。
原名东方鼎盛花样城，2020年被佳田接手。之前房源内购价1.15w。新地块重新做产品设计，价格未出。
郑银桂府：地块小（43亩），洋房+高层+小高层，市场存在感低。
区域还有一个管城二环杀手锏：中储管城储备地块。
原电动车市场，无安置房问题，难得的净地，住宅容积率小于3.0，总占地780亩，含医院（68亩）、公园（56亩）、初中（1个）、小学（1所）。
该盘周边正商新蓝钻、金色港湾等小区非常成熟，人口密度大，临近航海路5号线。这是非常具有改善潜力的地块，做得好将来可能会将老管城房价进一步提升。
老管城看房建议：刚需看佳田未来新城，郑银桂府。刚改看奥兰和园尾盘。改善看龙湖雅宝天钜，但金尊府尾盘也有性价比。绿都凤凰悦园如果有转让房，价格合适可以考虑。如果不差钱，硬性指标要求高，可以等中储管城储备地块。
【三环外】
管南一直是郑州楼市火爆的一个区域，楼盘非常多，都是大盘。随着绿都澜湾、永威城等老盘的谢幕，富田城、融创城、正商生态城、绿地花语城、碧桂园时代城都赚足了眼光。
2020年康桥未来公元开盘，也博得一波关注。2021年这个区域将迎来2个全新楼盘：商都阜园、新城时光印象。
商都阜园：临十八里河，主打商都文化。
127亩，商业（1栋）+住宅（12栋）+人才公寓（3栋），开发商是商都历史文化区的建设——商都控股。
商都控股属区域性国企，由郑地集团和管城开发总公司合资成立的，且以郑地为主。
因此，商都阜园的风格可以猜想一番。
新城时光印象：地铁（4号线），金岱产业园区。
新城在主城区的第一个楼盘，对面就是曾火热的富田城九鼎公馆。有邻居在前面打样过了，只要价格合适应该也不愁卖。
这个片区的楼盘虽非常多，新入市的两个楼盘位置优势也是显而易见的，可以关注。
3中原区（中原老城+常西湖）
【中原老城】
中原老城以偏改善为主，主要是万科山河道，康桥玖玺园，昆仑望岳2期，以及恒大云玺。
万科胜在品牌，昆仑望岳胜户型更改善（140-180㎡），但这两个盘距离地铁口都不近。
康桥胜在位置好，有地铁，但地块容积率高，有安置房。
相比之下恒大云玺的位置和产品更优，因此价格也是最高的，卖的也很好，目前剩余房源不多。
新盘朗晴别院，位置不错，也有地铁（5号线），地块小，以洋房为主。产品在区域内非常稀缺。
新盘融创御湖宸院3期，虽在三环外，可一期交房效果不错，3期如果客户能接受地段，产品不愁卖。
【常西湖新区】
常西湖核心区，璀璨熙湖和融信奥体世纪一直是主力楼盘，璀璨西湖的价格一直稍高。
常西湖核心区北部是碧桂园，碧桂园西湖和碧桂园凤凰城位置差不多，都是大盘，其中碧桂园西湖偏刚需1.2-1.3w，碧桂园凤凰城更改善1.5w-1.7w。
常西湖核心区南部是恒大林溪郡和融侨悦城。
恒大林溪郡近常庄水库、双学区（外国语小学+外国语中学），但是位于常西湖以南，距常西湖核心区稍远。
融侨悦城是常西湖规划区域的最南端，区位和生态优势都非常一般，产品刚需，高层1.1w左右，洋房1.25w左右。
常西湖核心区西部是裕华城，大盘（1600亩），地铁（1/14号线），周围配套匮乏而且地块被铁路分割，跟汇泉的两个楼盘（汇泉景悦城和汇泉西悦城）一样，都是纯刚需。
常西湖西侧就是【中原新区】了，主力楼盘是中原华侨城和金地西湖春晓，高层价格在1.2w左右。中原华侨城依然是大配套，金地后期会共享华侨城配套。
2021年纯新盘康桥九溪云悦会上市，看名字应该会跟高新区的康桥九溪天悦类似。
4金水区（金水北+金水主城+杨金）
【金水北】
金水北是2020年郑州唯一逆势上涨的片区。之前的瀚海思念城，美景美境，已经没有房了，碧桂园要等新地块。
现阶段区域内主力楼盘：和昌优地、瀚宇天悦城、 美盛教育港湾、保利海德公园、融创中原大观。
瀚宇天悦城：从1.66w 涨到约1.9w，地铁，学校，邻文化路。
美盛教育港湾：1.75w涨到约1.9w，学校。
融创中原大观：1.79w-1.9w，近北龙湖。
和昌优地：1.9w，地铁（4号线），共享普罗配套，净地（无安置房，公租房，底商），公共空间大。
保利海德公园：1.8w（精装），超大盘，临河，低密，但近
油库。
瀚宇学校更好，地铁口更近，和昌优地是精装，保利更低密，美盛主打教育，融创位置更好。
新盘是越秀路砦项目。与瀚宇天悦城一路之隔，7宗住宅用地，容积率3.20-5.40，也备受期待。
另外有3个惠济区项目：
万科江山府，万科品牌，装修标准高，房源不多。
裕华晴园，位置不错，地块小（3栋楼），一半洋房一半小高层，价格不低。
万科老鸦陈，待开发地块，城改项目，大盘，期待已久。
【金水老城】
老城不是没有新房，只是泉舜上城和泰山誉景，产品太普通。
融创蘭园的优势在于区位+配套，但是产品设计一般，特别是户型，不过由于2020年价格优惠力度大，去化了一波。
常绿东风宸院和未来天奕位置相邻，东风路沿线，交通和区位都非常不错。未来天奕定位非常“豪横”，但目前土地出现问题。
常绿东风宸院，2.15w，低密，小高层，但地块小（3栋楼），地市房企。
申泰中原印象和雅颂居位置也是核心中的核心，但中原印象安置房和住宅混杂，户型一般。雅颂居，大平层，3w起。
待开发地块是，万科兴达张砦杜领村项目，位置非常好，位于经三路、红专路、经一路、丰产路合围之处。主城缺少大品牌房企，这盘又据说要做大平层，价格注定不一般。
【杨金片区】
龙湖北，龙居华府、北盛北龙台，奥园御湖湾无论产品如何，最大的优势就是北龙湖。
待售楼盘，蓝城凤起梧桐近期开盘，可以关注，学校（纬五路一小+八中），纬五路一小只要买房马上就能上，不用等交房。
龙子湖北有康桥香麓湾、瀚海尔湾、泰禾东府大院、天伦城。
康桥香麓湾：2.25w,康桥顶级，纯改善，大户型（142㎡起）。
瀚海尔湾：2.35w，尾盘，外立面，户型跨度大。
泰禾东府大院：陷入债务危机。
天伦城：高层1.6w，洋房1.85w，大盘（914亩），学校（据宣传优胜路小学、郑州七中分校），临铁路。
纯新盘碧桂园天玺湾：碧桂园天字系，净地，刚改。
2020年31家房企操控63个马甲参与，经过激烈的决斗碧桂园高调摘地，引发了杨金片区小范围的高潮。
5二七区（老城区+二七新区）
老城区楼盘不多，主要有佳源名门城邦。
运河新城中鑫苑府，三环边，有学校（汝河路小学+郑州四中），地铁（7号线1公里），2.5容积率，小高层，价格多次回调，目前房源不多。
郑州华侨城，大配套，改善，如果再来一条地铁就更完美了。
绿城柳岸晓风，德润和绿城合作楼盘，绿城代建，地铁（7号线），小高层，容积率低，但户型体验差。
盛润运河城，地铁（7/15号线），洋房比较稀缺。
二七待开发地块也非常多，电建、保利、万科、鑫苑，以及建业都有项目。
6高新区（高新老城+双湖科技城）
【高新老城】
这两年高新区楼盘不少，选择也越来越难。高新老城以1.3-1.6w的刚改，改善产品为主。
科学大道沿线由东向西分别是谦祥世贸万华城、正弘青云筑、永威金桥西棠。科学大道有龙湖景粼玖序。
谦祥世贸万华城（钱隆城）：1.4w，近万达，均好性产品，没突出亮点。但闽系房企产品和口碑一直一般。
正弘青云筑：1.55w，地铁（8号线），超高层，大商业，地标，尾盘。
永威金桥西棠：1.6w-1.75w，双地铁（1/8号线），品质。
龙湖·景粼玖序：高层1.5w，洋房1.8-1.9w，高层+洋房+公寓。
这4个楼盘，基本可以从价格看出选购顺序。
【双湖科技城】
价格普遍在1.1w左右，楼盘非常多，还都是品牌房企，跟当初的滨河很像。
现阶段主要在售楼盘共有5个：中海万锦熙岸、美的翰悦府、金辉优步花园、正商湖西学府、龙湖天境。
待售楼盘1个：保利和光屿湖。高低配，洋房+改善，刚改，区域位置核心。
另外还有2个待开发地块：保利储备地块和保亿储备地块。
双湖科技城外围还有：万科城·玖（万科城9期）、大正水晶森林，融信朗悦时光之城。
万科城·玖（万科城9期）：待售。前八期已交房，配套完善，双地铁（1/8号线），产品有精装高层、小高层、洋房。
大正水晶森林二期：待售。一期效果不错，高颜值，高规格。
融信朗悦时光之城：1.18w，地铁（8号线，500米），学校（郑州高新实验中学），退台洋房产品是亮点；
7经开区（经开老城+滨河）
【老经开】
2020年以前，老经开处于缺货状态。2020年新开3个楼盘，分别是保利天汇，华润凯旋门，绿城诚园。
2021年又新增一个楼盘保利天珺。
绿城诚园：1.9w，绿城代建。与长盛合作的，地块狭长。周围是厂区，宿舍，环境会有一定的嘈杂。
其中保利天汇和华润凯旋门，无论是位置，还是房企资历都很相似。而且两个楼盘都签约省实验小学。
不同的是保利天汇属于保利高端产品系，而华润凯旋门是华润一般的产品。所以产品上保利天汇更改善。
新盘保利天珺的亮点是，改善产品的提升。
2栋小高层只一个160㎡户型（其他3个楼盘最大142㎡），一梯两户设计，贯通门电梯，其实和一梯一户差不多。
老经开的4个楼盘距离地铁都不太近，华润和天汇环境好一点，天珺胜在改善的台阶更高，诚园是绿城代建品质需要观望。
建议不差钱的话优先选择保利天汇，其次是华润凯旋门，再次是绿城诚园。140以上户型满足不了的，再看保利天珺。
【滨河国际新城】
滨河和北龙湖一样，楼盘非常多，基本都还有房。
2020年新入市楼盘是华发峰景湾和中交滨河春晓，其中华发偏刚。目前没有新盘入市的信息，其他楼盘大家都比较熟悉，不赘述。
【经开物流园】
片区基本都是刚需盘，在售主力楼盘有绿都东澜岸、保利金茂时光悦、中建澜溪苑、星联棠樾等。
待售楼盘有：英地凤池桂苑。虽然楼盘比较多，但属于边缘区域，除长期地缘客户外，不建议关注。不赘述。
8惠济区
万科老鸦陈、万科山河道以及裕华文清园，都属于惠济区，位置原因我们都放在金水北组团了。
正商家河家和融创中原宸院暂时没有房源，中海滨河世家2期位置好，绿都青云叙产品好，裕华会园价格便宜。
大河路以北的和昌水岸花城，地块非常大，目前在售的桂熙里价格在1.2w。
新盘建业河畔洋房，亮点都在案名里，建业品牌，临河，纯洋房。
这是建业富力原本的808亩地块，也许是由于建业富力尚悦居被千夫所指，这次洋房地块，建业决定独立操盘，不带富力玩儿了。周边配套缺乏，距离地铁口也不近，后期要看产品了。
建业花园里后期地块，产品细节暂时未公布，但位置明显要好于建业河畔洋房，周围以低密改善住宅为主。这个盘关注度注定不会低。
文章中一共提及了120多个楼盘，有没有你计划2021年下手的?
各个区域都有新楼盘，待售楼盘中你最期待哪一个？
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别以为10个楼盘很多，因为不少楼盘还有硬伤，适合你的，恐怕寥寥无几。
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为什么是月供5000？
因为郑州房子的均价是14000元/平，买一套89平的小三房，总价是125万。
首付37万，贷款88万。目前大部分银行首套利率为5.88，还款30年，月供就是5208元。这里说月供5000，还少说了208块。
郑州人的平均工资，也就5000块左右，夫妻俩人月入一万，一半还房贷，一半养家，还可以凑合下去。所以，月供5000，应该是大部分年轻人能接受的范围了。
料哥数了下，很震惊的发现，郑州四环内大概只有10个楼盘符合这一标准。其分布如下：
高新区2个：华瑞紫银华庭、康桥九溪天悦。
中原区2个：阳光城丽景公馆、融侨中晟悦城。
二七区3个：盛润运河城、郑州华侨城、郑州绿地城。
惠济区2个：融创中原宸院、正商家河家。
管城区1个：融创城。
金水区、郑东新区一个也没有。
从区域上看，二七区最多，由此可见二七区已经成了四环内最后的洼地。
中原区最为特殊，阳光城景丽公馆在三环里面，而其它区域的楼盘基本都紧挨四环。
管城区最为意外，竟然只有一个融创城。原来四环内14000元/平的楼盘，都已经涨到了15000元以上。可见管南崛起，并不是一句空话。以后大家还是不要再看不起管南了，经过两年的发展，它已经让很多人高攀不起。
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现在，我们来看一下以上10个楼盘的具体情况。
1、华瑞紫银华庭，位于高新区郑州大学南门，向东1000米处，距离1、8号线地铁口仅有500米。
优势只有一个：位置不错。
劣势是小区太小，只有4栋楼，还是商住混合，两栋公寓、两栋住宅，均价13500元，没啥特色。
2、康桥九溪天悦，位于连霍高速以北、西四环以东。
优势是开发商为康桥，这几年品质做的不错。楼盘容积率低，只有2.5，周围环境较好，有1800亩商都遗址公园。
劣势是周围比较荒芜，没有什么配套。价格12500元，比双湖科技城的几个楼盘价格稍高一点。不过，这属于康桥一贯的定价风格。
3、阳光城丽景公馆，位于中原路西三环东南角，刚好在三环之内。
记得2017年，阳光城丽景公馆临时售楼部，还在二七万达的时候，我去过好几次。当时置业顾问说要卖16000元左右，精装修，里面有各种智能化的家具家电。一转眼，两年时间过去了，价格降到了13000多元，让人有点唏嘘。
不过，三环内，价格还这么低的楼盘，估计也就这一家了。虽然挨着高架，虽然容积率高点，但是，对于很多人来说，价格才是王道。站在这个角度看，可以购买。
4、融侨中晟悦城，郑少高速连接线与西三环西5公里处。均价13500元，只能说价格不低，其它不做过多评价。
5、盛润运河城，是贾砦城改地块，总占地1300亩，一期占地73亩，位于大学南路与鼎盛大道交会处，是个标准的高铁盘。没写错，是高铁盘。不过不是距离高铁站近，而是距离郑西高铁线太近，只有100多米，高铁声音是没得跑了。
不过，它也有优势，靠近三环。容积率2.99，和其它楼盘比起来，算低的。另外，它价格不稳定，有时候还会搞搞特价，降到12000多元/平。
6、郑州华侨城，位于郑密路和南四环围合区域，总占地7000多亩，其中住宅用地只有约1100亩，其它文旅配套用地达到了6400亩，包括游客中心、青少年活动、商业中心、娱乐设施等等。
与其说郑州华侨城是住宅，倒不是说是公园。所以，这一块，以后肯定是郑州四环内吃喝玩乐的好地方。
目前首期地块约74亩，容积率2.49，建有6栋洋房、5栋高层。高层均价13000元，洋房均价16000元。去年10月10日，项目签约了幸福路小学。
所以，它的优势是环境、改善。劣势是短期内没有地铁规则，周围配套较少，出行大部分应该要靠开车。
7、郑州绿地城，位于郑密路与南三环交汇处向南1500米路西，总占地1102亩。目前一期已经交付，二区待售，均价应该还是13000元左右。
项目优势为精装修，价格不贵，容积率低，挨着水库，未来环境不错。劣势和郑州华侨城一样，目前周围配套较少。
8、正商家河家、融创中原宸院，两个楼盘挨着，就一起说了。
两个楼盘都为地铁盘，正商家河家距离贾河站近一点，融创中原宸院距离惠济区政府站近一点。价格也相近，正商家河家均价12000多，现在二期尾盘，剩下的大户型只要11000多元。融创中原宸院原来一直为13000多元，后来降价内购，最低10000以下，现在基本是12000多元。
这两个盘，之前我一直说家河家更好一点，因为有价格优势。现在融创也降价了，所以感觉半斤八两，买哪个都行，看自己的喜好了。
9、融创城，位于位于南三环和紫辰路交汇处，总占地一千多亩，包括商业、住宅、教育等等，均价13500-14500元。
前段时间，因为爆出10500元的价格，轰动全城，甚至轰动了全中国的整个地产界，可以说是2019年度郑州知名度最高的楼盘。
更多信息，大家可自行上网搜，料哥也不做过多评价。
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除了以上10个楼盘之外，四环内也许还有几个均价14000元的楼盘。但是，基本都不值得一提。要么是存在的问题更大，要么是尾盘，所剩房源不多，有兴趣的可以自己去看。
那么，这10个楼盘该怎么去选呢？
如果投资的话，阳光城丽景公馆不错。
位置好，10个楼盘里唯一一个三环内的盘，距离地铁10号线也较近，算是地铁盘。最重要的是它还挨着常西湖新区，四环挨着常西湖新区的楼盘已卖到了14500元，这里13000元，价差挺大。
所以，虽然该盘有负面新闻，但是投资的话不必太在意，只要能交房，以后就有升值空间。
另外，郑州华侨城也不错，不过需要较长时间的持有，近期内升值空间有限。
如果是自住的话，惠济区的正商家河家和融创中原宸院比较适合。
两个都是地铁盘，虽然比较靠西北，但是地铁2号线已经开通，到花园路商圈也就30分钟。
郑州四环内，又是地铁口，价格只有12000多的楼盘除了这两个，还有其它的吗？
没有了，一个也没有了。它俩比二七区西南角的楼盘价格还要低了。所以，真的不会再跌了，也没得挑了。
其它几个楼盘，如果在附近上班，可以作为考虑对象，毕竟四环内只有这几个楼盘的价格比较低。
如果以上楼盘都不满意，想到四环外看看的话，料哥的建议是首选有地铁的楼盘，无论自住还是投资。
四环外紧挨着地铁的地铁盘，未来的升值空间，甚至居住体验都会超过四环内距离地铁1000米以上的楼盘。因为人们一旦坐上地铁，就不会在乎多坐10几分钟，而10几分钟，就可以跑5-6站，大概10公里了。
当然，以上只是料哥的个人意见，只能作为参考，毕竟每个人的情况都不相同。但是，郑州四环内价格低于14000元/平的楼盘，真是要快没了。
前两年我们还在说“休骗三”，今年我们已经变成“休骗四”了。记得2016年，我和几个朋友到西四环某盘探盘时，朋友们还说，这么远的楼盘，谁会买啊。没想到，仅仅一年时间，那个盘竟然成了郑州的销冠。又是两年，西四环已经让人高攀不起了。
郑州发展的如此之快，恐怕超过了大多数人的想像。当今年四环高架全线贯通之后，也许再过两年，我们就该变成“休骗五”了吧。
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距过完2020年，还剩3个多月。
过去的8个多月里，深圳、杭州频传抢房消息，洛阳、南阳纷纷破万，郑州市场却如一潭死水，波澜不惊。
不过就在“降价”、“难卖”、“惨淡”充斥着整个郑州市场的时候，有一个区域的表现却令人刮目相看：
它连续4个月销量夺冠
它住宅用地供地计划完成率远超其他区
它在暗降行情中竟还能逆势微微上涨
很意外，这个区域就是高新区！
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疫情影响，2月份楼市冰冻，3月份逐步复工，销量稳步攀升，真正的楼市复苏是从4月份开始的。
就是从4月份开始，高新区连续霸榜住宅销量榜。
4月▼▼▼
5月▼▼▼
6月▼▼▼
7月▼▼▼
8月数据暂时还没统计出来，看样子可能还是第一。
在2020年前8个月，高新区的住宅供地完成率，位居8区之首。
下面是截止到7月底，郑州各区2020年全年的供地计划的完成情况：
高新区计划供应1959亩，完成53%
郑东新区计划供应2496亩，完成29%
管城区计划供应1904亩，完成29%
中原区计划供应1792亩，完成19%
二七区划供应1033亩，完成25%
经开区计划供应1555亩，完成5%
惠济区计划供应2555亩，只完成2%
前7个月，完成率超过50%的只有高新区，位于8区之首，且远超其他区域，差不多是第二名的2倍。
下图是8月份，郑州各区的土地出让情况。
8月份高新区土地出让面积约490.228亩，占整个8月出让土地面积的57%，排名第一。
比第二名中原区159.436亩，第三名管城区126.577亩，高出3倍多。
另外，在艰难的2020年，高新区新房价格也没有太垮，相对坚挺。
虽然降价是今年的大趋势，不过从房管局的数据来看，这个降价是有先后的。
金水和管城4月份开始降价，其余大部分都在5月份开始降价，高新区一直很坚挺，到7月份才开始微降。
其次，高新区一些新开楼盘不仅没怎么降，反而有一定暗涨：
正弘青云筑19年12月开盘价15200元/㎡，现在最低15500元/㎡
龙湖景粼玖序20年3月份开盘15200元/㎡，现在15700元/㎡左右
钱隆城20年4月份开盘14500元/㎡，现在14700元/㎡左右
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高新区楼市以前一直是游离在主城边缘的地位，这次却在逆势中表现地如此优秀，确实是出乎所有人意料之外。
仔细对比高新区这几年开发商、楼盘、价格的变化，你就会发现，今天的高新区和4年前的高新区相比，早已经是脱胎换骨。
2016年初，高新区的房企多是三德置业、祝福、新合鑫这类本土企业，品牌房企当时只有恒大、保利+永威、谦祥等。
主流楼盘以中益七喜，祝福红城，新合鑫观悦，糖果时光等刚需楼盘为主，价格普遍七八千，当时地王恒大翡翠华庭，价格也9000多。
后来金科、东原、碧桂园、华润、融信等都先后进入，产品和价格都有一定程度的提升，出现了洋房、大平层这类产品，价格也由最高9千多上涨至高层破万、洋房一万五六。
到目前这个时期再看高新区，有市场上经过历练的本土房企，康桥、永威、正商、正弘，以及金科、龙湖、保利等一线品牌房企。
高新区的改善氛围已经开始成型。
正弘青云筑、龙湖景粼玖序、永威金桥西棠、保利文化广场、公园府等或多或少都有不少改善基因。
保利文化广场最大户型159平，永威金桥西棠179平，正弘青云筑最大面积183平，碧桂园西湖最大230平。
除了面积上的比拼，更有物业、景观、商业等不同方面的较量。
如今在高新区买房，多少都会有点纠结，因为这些楼盘每一个都不错，各有各的亮点，有的商业不错，有的学校不错，有的是门户，有的园林景观非常棒，很难有吊打的感觉。
像谦祥钱隆城这样偏刚需的楼盘，在前几年并不觉得突出，现在由于高新区众多改善盘的出现，它反而显得稀缺。
楼市风水轮流转。
2016年高新区的房价在郑州几乎垫底，现在再看，区域改善盘已经到了一万五六，已经超过中原区、常西湖，甚至比肩滨河国际新城的大众盘。
所以，无论是销量、价格、土拍还是产品定位上来看，高新区已经从原来的边缘地位，逐步跑出黑马姿态。
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作为中原区的西延，高新区发展了二十多年。一直以来，有一批人长期支持它，觉得环境好，宜居；也有一批人持质疑态度，认为交通不便，位置偏。
但不得不承认，这几年高新区确实发展很快，特别是房地产业，洼地已经被填平。
那么高新区楼市发展如此迅速的原因是什么呢，笔者看来主要有2点：
1，二手房市场非常不活跃，购买力几乎被新房市场独占。
就在高新区连续4个月在新房榜霸榜的同时，高新区的二手房几乎每个月都是垫底的。
笔者做了一个表格，发现4个月高新区二手房总销量才刚刚过千，月销量在郑州8区中排名不是倒数第一，就是倒数第二。
高新区是一个新区，定居人口都是外来的，不像中原、金水区有些人有很悠久的地缘情节。高新区整体群体比较年轻，对新房的接受度更高。当然还因为高新区的二手房与新房之间其实价差很小，二手房没有吸引力。
我们来看几个二手房价格：
美景菩提均价15600，公园道北苑均价16000，翰林国际城均价15000
这一万五六的价格，在区域内大部分新房像正弘、龙湖也可以好好挑一挑了。
科学大道以南有部分工厂，整体居住环境不如科学大道以北纯粹，但是像祝福红城、升龙又一城、新芒果春天均价也一万二三了，这个价格加点钱也就能买钱隆城了。
2，区域成熟不仅肉眼可见，而且预期很高。
之前购买高新区的群体很多是因为三环内进不去，南龙湖看不上，而高新区由于位置、交通的原因，价格不高，有一定的洼地性质，很多人被动挤到这里。
但是现在，一切都变了。
高新区的基础教育是郑州新区中最好的
1号线二期17年年初就开通，与主城联系很方便
万科广场、谦祥万和城和公园茂等开业后，“商业沙漠”不复存在
品牌开发商进驻，区域居住品质不差
再加上8号线的开工，万达的即将营业，都让大家对高新区的发展是持有乐观心态。
所以，虽然高新区不是郑州主力发展方向，但是高新区的地缘很多，现在买高新区的已经由被迫选择转为主动选择。
目前高新区一万二左右的盘基本都在四环外，这其实是一种自然而然的市场选择。
不过，由于整体的郑州市场是偏向改善的，所以这个阶段的刚需，也是不是纯粹的刚需，品牌开发商还是很多，规划很好，这是他的亮点。
未来高新区的发展怎么样，谁也说不好，但8月初，高新区发布了城市建设3年计划。
计划2020-2022这三年，高新区共供应土地6148亩，其中工业用地占比53.2%，住宅用地占比16.2%，商服用地占比25.6%，其他用地占比5%。
相比之下住宅用地供应稍显紧张，但是商业未来会更多，这是好事。
关于高新区的未来，笔者的看法是谨慎乐观。向好是一定的，但同时它的天花板很明显，它不能跳开郑东、金水组成的价格体系，更不能跳开郑州整体市场。
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