买了二手房还未过户，原房主就成了“老赖”，房屋被查封
划重点：满足四个条件，得到优先保护！
【案件详情】
冯某于2018年3与霍某签订房屋买卖合同，以323万元的价格购买霍某名下一套房产。之后冯某按照合同约定，在2018年3月至10月期间共计支付给霍某313万元购房款，在此期间，冯某于2018年4月对房屋进行装修，同年7月搬至该房屋居住，但房屋却迟迟未过户到冯某名下。
2019年，因卖房人霍某未偿还张某借款，法院将上述房屋作为霍某名下的可供执行财产予以查封。冯某提出执行异议被裁定驳回后又提出了执行异议之诉，诉讼中，冯某将剩余房款10万元交至法院案款账户。
【以案释法】
法院经审理认为：冯某提交的房屋买卖合同、转账记录、收条、证人证言、装修合同等证据，能够佐证涉案房屋被查封前，冯某已经与霍某签订了合法有效的书面买卖合同、支付了绝大部分价款并合法占有房屋的事实，而且房屋未能办理过户手续，并非由于冯某自身原因所致。鉴于冯某已将剩余房款交付法院案款账户，法院最终支持了冯某的诉讼请求，二审法院维持了原判。
民法典规定，房屋经登记才发生物权变动的效力。即使购房人支付全部房产、实际占有房屋，如果没有变更登记到自己名下，房屋的所有权仍属于出卖人。一旦出卖人成为被执行人，该房屋将面临被执行的风险。
正是考虑到现实中存在购房人已交付房款并实际占有使用了房屋，但并非由于自身原因未将房屋变更登记至其名下的情况，法律作出了优先保护购房人权利的规定，满足相应条件的情况下即可以排除金钱债权对所购房产的执行。由于冯某的情况符合法律规定能够排除执行的全部要件，故法院支持了其停止执行房屋的请求。冯某的权益也因此得到维护。
【法条链接】
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
民法典第二百一十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
【律师提醒】
实际上，对于购房人所购房屋能够排除法院执行的情形，司法解释的规定较为严格，有其中一项不符合，购房人就可能面临房财两空的困境。因此，提醒广大购房者，购买二手房时务必做好以下工作：
一是签合同前要核实房屋是否被查封；
二是按合同约定履行付款义务；
三是确保自身具备购房资质，不存在因自身原因不能办理过户登记的情况；
四是尽早接收房屋并尽快完成过户。
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