工业用地容积率一般多少,工业用地容积率上限

工业用地容积率一般多少，工业用地容积率上限

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工业用地容积率国家标准

为进一步体现《关于支持工业经济发展 加强规划资源要素保障的指导意见（2025版）》的服务性和便利性，更明确解答企业关心的共性问题，市规划资源局推出【规资赋能・产业落地快问快答】系列政策解答，包括规划空间、规划指标、土地供应、物业转让、存量盘活和地下空间利用六个版块，通过局公众号分六期推出。

规划指标

问题5：以前要求工业仓储项目容积率不低于2.0、研发容积率不低于3.0，实际上不需要这么高的指标怎么办？

答复：当前政策并未强制要求容积率“不低于”，而是强调根据产业项目功能和生产工艺等需要合理确定产业项目容积率。工业、仓储用地容积率一般控制在2.0，使用特殊工艺的工业用地容积率经区产业部门认定后根据实际情况确定。研发用地容积率一般控制在3.0。

依据：《关于支持工业经济发展 加强规划资源要素保障的指导意见（2025版）》（沪规划资源产〔2025〕28号）第7条

链接：

https://ghzyj.sh.gov.cn/zcwj/tdgl/20250205/15e394d9039b40a8a5cde52cc34b6f03.html

案例：某服务于航空航天领域的装备制造项目，用地性质为一类工业用地，根据工艺生产要求，需要建设大跨度、超标准层高的单层厂房，地上建筑容积率为1.8，建筑高度为不超过40米。

某工业项目因工艺生产要求项目容积率小于2.0

问题6：企业有一块研发用地，部分建筑层高超过4.5米，怎么计算容积率？

答复：研发用地建筑层高超过4.5米的，确因生产工艺特殊性需要，经产业主管部门确认后，按该层实际建筑面积（而非按倍数折算）计入容积率。该规定考虑了研发中试等特殊工艺对层高的需求，避免因层高限制影响功能布局，同时防止通过拔高层高变相扩大建筑面积。

依据：《加强规划资源政策创新集成 加快推进重大科技创新产业项目建设的若干意见》（沪规划资源建〔2024〕357 号）第2条

链接：

https://ghzyj.sh.gov.cn/zcwj/cxgh/20240828/c03ae4ae61cd41aea1de73d0318ade72.html

问题7：多用途产业用地中，生活配套设施比例的管理要求是什么？

答复：多用途产业用地的管理要求与单一用途产业用地一致，用于零售、餐饮、宿舍等生活配套设施的比例不超过15%。

依据：《关于支持工业经济发展 加强规划资源要素保障的指导意见（2025版）》（沪规划资源产〔2025〕28号）第21条

链接：

https://ghzyj.sh.gov.cn/zcwj/tdgl/20250205/15e394d9039b40a8a5cde52cc34b6f03.html

（供稿：产业处）

工业用地容积率怎么算

4月29日，记者从安徽省自然资源厅获悉，该厅近日印发《关于工业用地混合复合利用的指导意见(试行)》，要求全省进一步优化工业用地供给，推动土地混合开发利用、用途合理转换，盘活存量土地和低效用地， 实现土地要素向新质生产力顺畅流动。

新型工业用地可配建生活服务设施

本意见所指工业用地混合复合利用包括多用途混合复合和新型工业用地两种模式。其中，多用途混合复合是指工业、仓储、科研、 商业等用途混合布局、空间设施共享，采用两种或两种以上用地性质或建筑功能组合表达的利用模式。

新型工业用地是指为适应创新型企业发展和创新人才的空间需求，融合信息技术、人工智能、工业互联网平台、高端装备研发、物联网设计研发、生物医药研发、文化创意、中试、无污染生产等新型工业功能及其配套设施的用地类型。

对于多用途混合复合用地，一类工业用地可混合物流仓储、 科研、商业等用地类型，可明确表达为 “工业+物流仓储”“工业+商业”“工业+科研”等，并明确各用途比例;二类工业用地可混合物流仓储用地，可明确表达为“工业+物流仓储”，并明确各用途比例。

此外，新型工业用地可配建生产服务及小型商业、职工宿舍等生活服务设施，配套用房分摊占地面积不大于总用地面积的15%，其计容建筑面积不大于总计容建筑面积的 30%;配套用房独立占地建设的，其用地面积不大于总用地面积的10%。新型工业用地建筑容积率原则上不低于2.0。

规范供地鼓励先租后让等方式

为了规范供地方式，混合复合利用的工业用地必须以招标、拍卖、挂牌的方式供应。结合产业政策、项目特点和企业生命周期等因素，鼓励采取弹性年期出让、长期租赁、先租后让方式。

多用途混合复合利用的工业用地按不同用途分别评估地价，根据各用途的构成比例计算混合地价。新型工业用地的出让底价按照不低于出让时点同地段工业用地市场评估价的1.5倍确定。土地出让底价不得低于相应地段各用途对应级别基准地价乘以其比例之和的70%，且不得低于实际土地取得成本、土地前期开发成本和按规定应收取相关费用之和。

在符合规划、消防、安全等前提下，混合复合利用的工业用地上的房屋可按幢、层等基本单元进行分割转让、抵押、登记。土地有偿使用合同约定的用途清单、比例构成、 不动产权利处分等限制性条款内容应当在不动产登记簿上予以注记。

支持用途转换及存量盘活

今后，安徽还将支持工业用地用途转换，支持存量盘活。

在符合国土空间规划和用途管制的前提下，存量工业用地及建筑可按照用途分类表向多用途混合复合模式转换，转换后仍应以工业为主导用途，且工业用地的计容建筑面积应大于宗地总计容建筑面积的50%。已出让的一类、二类工业用地可申请调整为新型工业用地。

在转换支持政策方面，土地使用权人利用工业用地进行混合复合利用的，对通过增容技改等方式增加投资提高工业厂房容积率和利用地下空间的，不增收土地价款。对闲置和低效利用的工业厂房、仓储等非居住存量房屋，改建后用作保障性租赁住房期间，不变更土地使用性质，不补缴土地价款。

合肥在线-合新闻记者 吴奇

工业用地容积率规定

有没有发现，最近的新房广告不再像往常那样，主打地段和配套。而是更热衷于把“低密”当做卖点，比如“容积率1.01，别墅级享受”。

而且去化表现也很不错，在各地被改善客群抢购，多次出现了千人报名摇号、10分钟售罄、日光盘等热销场景。

与此同时，这两年全国的土拍市场上，低密宅地也广泛受到开发商的热捧，屡屡掀起多轮加价竞拍的小高潮。今年年初，容积率2.0以下的在售地块占比达到44%，为近四年新高

数据来源：CRIC

种种迹象表明，“低密”正在成为激活当下楼市的一把钥匙。当然，这背后离不开政府对降低住宅用地容积率的坚持

过去我们经常说，很多城市被困在高容积率之中。为了追求城市建设得更高、更快，批量建造了无数高容、高密的刚需性住宅。尤其像郑州、长沙、武汉这几个典型城市。

10年前城市平均容积率都在3.0以上高居不下，而且5.0以上的旧改项目比比皆是，有的甚至还超过了7.0。

图源：真叫卢俊

实地踩盘的时候感受特别明显，从高速下来一路都是密密麻麻、近百米的高层，标志性的天际线高耸入云，仿佛来到了香港一样。

图源：真叫卢俊

这些地方再叠加“7090政策”，在售楼盘里几乎看不到有小高层和洋房。一个容积率不到3、30层左右的高层住宅，销售都可以宣称项目是相对低密的改善小区。一片繁荣的背后也埋下了隐患，暴露出许多居住和安全问题，一旦再碰到烂尾楼更是会成为“城市灾难”。

2020年以后越来越多的城市，开始意识到了控制容积率的紧迫性，陆续出台相关政策，包括调整计容规则、对建筑进行限高等，充分优化土地规划设计条件。

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逐渐转向低容积率发展，鼓励房企开发“精细化、品质化”住宅产品。据中指研究院统计，全国22个重点 监测城市这几年 所出让的土地，容积率在1.5以下的比例有了大幅调整，2023年还只有11.7%，2024年已经提升到了18%，今年截止3月27日的占比也有17.6%。特别是郑州和长沙都有显著改善，2024年土拍成交的平均容积率已经分别降到了2.7和2.4。

数据主要来源：CRIC 图源：真叫卢俊

就这样还丝毫不敢松懈，去年年底郑州发布了最新版《城市规划管理技术规定》，进一步要求中心城区新编住宅项目容积率不超过2.5，并将住宅层高下限升至3米。新规效果立竿见影，今年主城八区计划推出71宗地块、总面积近4000亩，容积率低于2.5的地块面积有1965.93亩，占比差不多过半。

而长沙公布的2025年拟出让住宅用地第一次清单，33宗地块中也有17宗的容积率都低于2.5。要注意的是，各地不光降低了新出让地块的容积率，而且很多之前出让的高容积率地块，拿地的开发商和相关部门协商后，也能在合理范围内调整规划、实现降容。毫无疑问，一个全新的低密时代正在来临。

大家都知道，容积率对于住宅产品形态有着决定性作用。容积率越高，就代表着楼层数越高，居住舒适度也会相应打折扣。

数据主要来源：CRIC

业内普遍认为容积率低于1.2的可以叫做低密地块，用来建造6层洋房、别墅还有叠拼等改善产品。这些都是近20年来供应相当稀少的产品，具有高层或超高层难以比拟的居住体验。

因此，各地降容之后，新房市场的产品形态也随之发生变化。刚需面积段的供应比例有了一定的减少，洋房住宅如雨后春笋般集中冒出。

图源：真叫卢俊

在供应数量提升的情况下，全国110平以上的三个改善面积段，成交占比逐年都在稳步增加。也和110以下的两个偏刚需面积段的下滑，形成鲜明对比。

图源：真叫卢俊

结合当下第四代住宅的最新标准，现在的洋房还做了很多户型和配套的创新改进，在不知不觉中已经“卷”到了新高度：一楼带地下室，顶楼送灵动空间，使用空间感更强；产品出现了“全景舱”设计，客厅三面都环绕着超大面积的玻璃窗，叠加无柱少梁化的框架结构，给观景体验带来了质的飞跃；室内采用对标欧洲的科技系统，以实现“舒温、舒湿、舒氧、舒净、舒静”的极致居住体验；公区还能植入庭院系统、生态缓冲带、立体景观轴等……

要知道这些过去都是大平层豪宅才配有的设计，最终呈现出“户户有花园，家家有庭院，得房率超过100%”的落地效果。

更重要的是自2023年“限墅令”松动以来，一二线城市时隔多年再次出现了别墅地块。从上海、北京到广州，再到杭州、成都等地的土地推介大会和出让市场，都纷纷宣告了别墅产品的回归。

图源：真叫卢俊

此外，上海市区还出现了风貌别墅这种顶豪特殊产品，给终极改善的客群在老城区的塔尖地段，带来“独门独院、有天有地”的独特生活享受。

第一点也是最直接的体现，就是为了打造好产品，提高去化率。容积率克制意味着地块有能力做出更高端的产品，房企也有机会做出更出彩的产品，吸引更多客户，从而实现溢价。

这两年各地高端改善型楼盘的数量猛增，再加上不限价政策，新房的平均备案价格也在水涨船高。国家统计局最新公布的3月70城房价数据，新房环比上涨的城市达到了24个，比2月又增加了6个。

图源：国家统计局

这些产品不单单卖得贵，而且卖得好，四代宅直接一跃成为了各大城市的销冠，从一线到三线乃至义乌这样的县城，都走出了逆势热销的独立行情。

图源：国家统计局

第二点是为了推动房企拿地，以提振土拍热度。全国楼市自2021年下半年进入深度调整期，开发商的拿地积极性出现明显下降，更偏好拿一些核心地段、低容积率的好地块，容积率过高的地块往往无人问津。

随着市场供需关系的变化，各地政府纷纷开始调低容积率，来吸引开发商拿地。另一方面，低密地块也因为“小而美”的优势，自身规模小、总价低。

图源：CRIC

为资金链较紧张的房企拿地开发提供了更多的可能性，在好地块供应增加和出让门槛适度放松的双重推动下，地产行业从早期的“规模扩张”转向了当下的“质量升级”。这两年土拍市场的热度有了不小的回暖，每逢低密地块，报名的房企数目都不在少数，有的更是创下近三年来溢价率新高、刷新楼板价纪录。

图源：CRIC

据统计，全国重点城市的平均溢价率前两年一直在8%以下，也在今年1月重新回到了8.7%，并在3月突破了17%。

数据来源：CRIC

第三点就是给购房者带来了好的居住体验，充分满足改善需求。容积率每低0.1，意味着绿地率增加约1%、楼间距增加约2米、日照时间增加约15分钟……无论是密度、舒适环境还是公区空间等多个角度，业主感受都完全不同。

以华润置地在上海打造的虹桥润璟为例，项目采用了全洋房排布，楼栋之间的排布方式错落有致、相当舒适，也带来了只有纯粹洋房社区才能有的超大尺度景观空间。还有长沙市中心的保利天瑞，是当地唯一一个将洋房建在湿地公园内的项目。洋房产品还有专属巷院，做到园中有巷、巷中有院的独特布局，既具备府院仪式感又融入了自然的松弛氛围。

而且这些低密小区环境将会更“宽松”，一系列因为密度高引发的问题，比如停车难、高峰期堵车和等电梯等，都能得到极大缓解。

不可否认，“向高向密”的时代已经一去不复返。此时此刻全国都选择去下调容积率，把低总价、低密度、确定性高的地块作为供应主流。目的只有一个——提高产品的品质，实现差异化竞争，以应对楼市同质化去库存的巨大压力。

刚开始大家可能还对什么是低密时代的“好房子”有点摸不着头脑，现在伴随市场的巨大变化，新一代住宅产品的画像已经越来越清晰了。全行业就是要打造低容积率、得房率高、居住舒适度更强的房子，这也和前几年的次新房，还有规模庞大的老破小拉开了一道分水岭。

相信未来全国的容积率还会继续缓慢下降。

本文来自微信公众号“真叫卢俊”，作者：真叫卢俊团队，36氪经授权发布。

工业用地容积率1.0是什么意思

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