商榷函是什么意思，商榷函模板
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商榷函格式
商榷函的格式及范文
10多年前，南宁圣展独立公社（以下简称“圣展公社”）A座的数百名业主，将房子租给南宁圣展酒店管理有限公司（以下简称“圣展酒店”）用于客房经营。今年7月，业主收到酒店商榷函，称因疫情影响请求减免租金；业主们不同意酒店单方减租，之后再没收到租金。对此，酒店表示，目前因经营困难暂时拖欠租金，建议业主提前中止房屋租赁协议，双方更改合作方式。
业主：酒店单方要求减租，拒绝者停付租金
吴先生说，10多年前，他购买圣展公社A座的两间公寓房。2006年3月，他与圣展酒店签订《房产租赁协议书》，以2300多元/月的价格将两间房租给对方用于经营，租期至2021年8月底。
业主吴先生与酒店签订的房产租赁协议。
据吴先生介绍，今年7月，圣展酒店以疫情为由，向业主发了一封减免租金商榷函，恳请业主同意免收2月、3月的租金，减半收取4月至6月的租金。大多数业主不同意减免租金，找到酒店负责人要求履行协议条款，及时支付租金，“我们的房子都欠了贷款的，银行也不会同意减免”。
多名业主告诉南国早报客户端记者，圣展酒店随后召集业主代表开会协商如何支付租金。在会上，酒店方未明确房租支付时间，但提出新的合作方式建议：由业主将房产委托酒店经营管理，“双方同担责，共进退”。不过，双方未达成一致意见。会后不久，酒店方再次发函或分别致电业主，称如果不同意减免租金并更改合作模式，8月15日起开始“封房”暂停经营，当日起停算租金。此后，未签字同意减租的业主，再收到过任何租金。
吴先生说，今年下半年各行业都恢复了常态，疫情对酒店业的影响已经不大，业主认为酒店以“疫情”为名恶意欠租。目前，已有50名业主联名起诉，法院已受理。
圣展酒店发布的减免租金商榷函。
酒店：经营困难暂拖欠租金，建议业主更改合作方式
12月24日下午，圣展酒店执行总经理张先生对南国早报客户端记者说，酒店有近500间客房，2006年跟业主签约以来从未出现过拖欠租金的情况。今年初，受新冠肺炎疫情影响，酒店一度暂停营业，后期恢复正常营业后生意惨淡，每月严重入不敷出。下半年，酒店入住率还是无法回归正常状态，导致资金周转困难，无法按时向业主支付租金。
圣展酒店。
张先生表示，虽然亏损严重，前5个月未发员工工资，但酒店方还是积极筹措资金，优先支付业主一半的租金。无奈酒店经营颓势短期内难以扭转，于7月再次向业主发出商榷函，请求业主参考国家相关政策，减免疫情期间的租金，但没得到支持。
“是否愿意减免租金不强求，对于不同意减免的业主，我们没说不付租金，只是暂时先欠着。”张先生说，在协调会后，只有少数业主同意减免租金，酒店如约支付了相应月份的租金，也有10多名业主终止合作，将房屋回收自行打理。
业主与酒店的租金纠纷矛盾是否无解呢？对此，张先生说，酒店方与业主还剩下八九个月的租期，他提出了中止现有协议、变更合作方式的建议：酒店由“保底”的承租方变成“管家”，业主可集体或单独委托酒店进行经营管理，房屋经营所得租金扣除相应的成本以及管理费后全部归业主所有。
“业主最好提前把房收回去，及时止损，如果他们打算重新引进其他公司来经营，我们也不阻拦。”张先生表示，对于欠款的支付时间，商榷函里也明确了，从2021年4月起分期支付，至2021年10月前完成支付。
律师：酒店有义务交租，业主可打折收取
南国早报客户端记者注意到，受疫情影响，今年2月18日，自治区国资委出台减免商贸服务企业生产经营用房租金的细则。一个月后，南宁市发展和改革委员会、南宁市商务局联合发布致业主（房东）的减租倡议书，呼吁广大经营用房业主（房东）进一步支持中小微企业、个体户发展，渡过难关，尽力减免一定的房屋租金，并承诺县区、开发区将给予一定的财政补贴。
除了圣展酒店，早在2月，就有其他酒店向业主发函请求减免租金，但业主并不“买账”并在网上向南宁有关部门投诉。对此，中共南宁市委办公室回复称：酒店与业主签订的《房屋租赁合同》中，双方已就租赁物业的租赁期限、不可抗力等内容达成协议，大部分业主对减免租金表示理解，但仍有小部分业主不同意减免。如业主与该公司无法达成共识，建议依据合同向南宁市仲裁委员会申请调解，或通过司法途径维护自身合法权益。
因疫情影响，酒店要求减免租金的要求是否合法、合理？南国早报南国法援律师麦鹰雄认为，酒店与业主签订了协议，在约定期间都需履行支付租金义务。不过，新冠肺炎疫情被认定为突发公共卫生事件，租金是否可以调整，以及如何调整，不仅需尊重当事人的意愿，还要从实际情况进行考量。
“如果因疫情防控需要，酒店被有关部门采取强制措施停业，造成直接损失，那可以主张减免相应租金。”麦鹰雄说，新冠肺炎疫情的发生可认定属于不可抗力，但如果有关部门只是提倡、建议减免租金，酒店仅因客源减少、收入降低，就要求业主减免租金，理由不够充分，“可依据公平原则，酌情调整租金，业主打折收取。”
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商榷函怎么读
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《中华人民共和国民法典》（以下简称民法典）第七百三十四条第二款规定，“租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利”。该规定将原约定优先承租权上升为法定权利。
本期分享的案例是一起承租人主张法定优先承租权的租赁合同纠纷案件。人民法院围绕前提、主体、客体、核心、程序等五方面要件审查承租人能否行使法定优先承租权。对核心要件中“同等条件”和程序要件中“合理期限”的理解和位序关系深入分析。最后，从多维度探寻案件所涉特殊不定期租赁合同情形下优先承租权的生存空间与合理性。该案获评2023年上海法院精品案例。
W公司诉L公司房屋租赁合同纠纷案
裁判要旨
1. 租赁合同期限届满，房屋出租人仅同意签订了不定期租赁合同，不久又行使任意解除权终止合同，亦可视同为期限届满，此时承租人亦应享有以同等条件优先承租的权利。
2. 优先承租权的行使要件中“同等条件”和“合理期限”二者需同时符合，承租人在合理期限内提出较低租赁条件而在合理期限之后再以同等条件主张优先承租权的，不予支持。
3. 承租人在租赁期限届满前后同意终止租赁关系的，之后不得再主张优先承租权，但出租人虚假告知租赁条件导致承租人同意的除外。
关键词
法定优先承租权 / 不定期租赁 / 同等条件 / 合理期限
案例撰写人
邓珍、方靖
法官解读
01 基本案情
2018年8月10日，W公司（原告、承租人）和L公司（被告、出租人）就涉案房屋签订《厂房租赁合同》，约定租赁期限截至2021年10月10日止；租金470万元/年；续租在届满前1个月提出，同等条件下W公司有优先权。
2021年9月9日，双方重新签订《厂房续租合同》，合同约定：3个月为一个租赁周期，租金为383333元/月（约460万元/年）；如果因L公司原因提前终止本合同，须提前3个月通知，W公司无条件清空场地；未作约定的，仍按原合同履行。
2021年11月29日，案外人Y公司向L公司发送了己方已签章的《租赁协议意向书》，载明，期限五年，租金600万元/年。L公司遂反复与W公司磋商续租事宜，W公司以做物流有风险有难度等原因，未作承诺，直至12月26日才出具商榷函，提出的租金标准为510万元/年。12月29日，L公司发送《续租合同终止搬离通知书》决定终止双方合同。W公司于2022年1月1日回函表明其同意终止合同，仅提出延迟搬离，未再要求磋商。
2021年12月28日，L公司与Y公司就涉案房屋签约，约定，租赁期限五年，租金前3年590万元/年，后2年610万元/年。
2022年3月28日，L公司又向W公司发函要求返还房屋。4月25日，W公司回函表示不同意终止租赁关系，主张优先承租权。
因W公司仍使用涉案房屋，2022年6月21日，L公司和Y公司书面约定按未清场的现状进行交接，Y公司支付了半年租金。W公司诉至人民法院，主张法定优先承租权，要求L公司按照与案外人Y公司约定的同等租赁条件对涉案房屋进行承租。
L公司不同意上述诉请。认为双方续签合同为不定期，其享有法定解除权；另，根据合同约定，其提前终止合同只需要提前3个月通知，W公司要无条件清空场地。故W公司并不享有优先承租权；即便存在，W公司于2022年1月1日回函不再续租，即放弃了优先承租权。
02 裁判结果
03 裁判思路
一、诉请审查
W公司明确了其主张优先承租权的租赁条件为L公司与案外人Y公司约定的租赁条件。
二、有无放弃优先承租权
续租的不定期租赁合同并无明确放弃优先承租权的意思表示。
三、行使要件审查
1. 前提要件审查：W公司与L公司存在合法有效的租赁合同，且Y公司有继续出租的意愿。
2. 主体要件审查：W公司符合优先承租权的行使主体，即房屋租赁合同相对方承租人，并非跨越合同关系的次承租人。
3. 客体要件审查：涉案房屋为合法建造的有证房屋。
4. 核心要件“同等条件”审查：虽W公司在起诉时主张的是同等条件，但在续租磋商中L公司解除前，其提出的租金标准显著低于案外人Y公司意向书提出的租金标准，不符合“同等条件”。
5. 程序要件“合理期限”审查：
（1）前提审查：W公司的回函可以认定放弃了优先承租权，放弃后不再给予合理期限。
（2）合同审查：原合同中约定了届满前一个月的期限。
（3）根据具体情况酌定：双方已于2021年12月开始磋商租赁条件，W公司直至2022年4月25日才主张优先承租权，已过合理期限。
四、综上：
W公司在磋商中在“合理期限”内放弃“同等条件”续租且同意搬离之后再主张同等条件的优先承租权，不予支持。
04 案例评析
一、优先承租权的立法沿革及法益选择
民法典颁布前，虽然有部分地方立法对优先承租权作出了相关规定，但是存在效力层级较低、具体适用规则不明确之缺陷。合同法时代，优先承租权主要以当事人双方约定产生。民法典颁布后，优先承租权上升为房屋承租人的一项法定权利。
优先承租权的规定实质是在出租人对租赁标的物的自由处分权与承租人生存权（或经营权）、社会整体利益之间衡量后的法益选择，最终选择在特定条件下倾向于保护承租人的基本生存权利或经营权利，降低交易成本，实现社会整体利益的最大化。
二、优先承租权诉请的表述及对诉请的审查路径
对优先承租权性质的认定将影响当事人诉请表述与人民法院对诉请的审查。学术界对优先承租权的法律性质持有不同意见，主要观点可以归纳为缔约请求权说、形成权说和债权物权化说。
笔者认为，结合条文表述与立法初衷，宜将民法典规定的优先承租权定性为形成权。若认定为形成权，在承租人向出租方主张优先承租权的意思表示时，双方新的租赁关系即已经形成。故诉请应类似表述为：确认其与出租方于*年*月*日成立以***为租赁条件的租赁合同关系。
具体诉请的审查路径如下：
1. 是否符合优先承租权的行使要件、何时提出、哪些新的租赁条件等；
2. 在基本认定原告符合优先承租权行使条件时，还要结合出租人与第三人合同的签订及履行情况判断能否实现；
3. 若不能履行，则法官还需行使释明权，询问原告是否变更诉请为主张赔偿等。
三、优先承租权的行使要件审查
（一）前提要件审查
1. 合法有效的租赁合同
2. 出租人有继续出租的意愿
（二）主体要件审查
基于合同相对性，优先承租权的行使主体原则只能是房屋租赁合同相对方承租人，次承租人不得直接向出租人主张优先承租权。当然，按照《中华人民共和国民法典》第七百三十二条“承租人在租赁期限内死亡的，与其生前共同居住的人或者共同经营人可以按照原租赁合同租赁该房屋”规定中承租人的法定继受主体亦应享有优先承租权。
（三）客体要件审查
优先承租权的租赁标的物范围应为合法建造的房屋，违章建筑等因违反前述前提要件而不得适用。此外，廉租房、公租房等特殊房屋，因存在承租人选择的特殊性，故不当然享有优先承租权。
本案经审查符合上述（一）（二）（三）要件。
（四）核心要件审查
“同等条件”是最核心要件。不符合“同等条件”也是实务中优先承租权驳回判决中最常见的理由。
鉴于立法空白，在法律解释上能够适当借鉴承租人优先购买权的有关条款。租赁合同中，租金标准和支付方式、押金金额、租赁期限、装修免租期限当然是最基础的条件。此外，租赁用途的不同若对租赁标的物及其装修产生损耗不同、直接关系标的物价值维持和租金价格，亦可列为同等条件参考因素。
本案中，虽W公司在起诉时主张的是同等条件，但在续租磋商中L公司解除前，其提出的租金标准显著低于案外人Y公司意向书提出的租金标准，不符合“同等条件”。
需要特别说明的是：
1. 前合同因承租人原因导致合同解除或虽未解除但承租人存在重大违约情形的，比如长期拖欠租金的、非经准许而转租的，该承租人显然在履约能力及诚信等方面受到出租人的否定性评价，已不符合“同等条件”的要求了。
2. 出租人欲收回给自己的亲属使用，承租人亦不符合“同等条件”。
（五）程序要件审查
1. 出租人的通知义务
要确定是否行使优先承租权，承租人需知晓第三人的租赁条件，因此出租人对承租人负有通知义务。通知内容应当包括继续出租的意愿及出租人与第三人磋商的核心租赁条件。通知方式，法律并未限制。如果承租人已经自行从第三人处知晓租赁条件，出租人亦知晓故未再行通知，不影响优先承租权的行使。
2. 承租人主张权利的“合理期限”
权利行使时效本身是权利的重要内容之一，承租人的优先承租权也应在合理期限内行使，从而避免对出租人自由缔约权利的不当限制，导致新租赁关系长期处于不确定的状态。笔者试图总结了合理期限审查的步骤，具体如下：
（1）前提审查：承租人有无通过合同约定或其他方式作出过放弃优先承租权的意思表示。放弃则不再需要对“合理期限”进行审查，即便主张时间尚在合理期限。本案中续租合同并无明确放弃优先承租权的意思表示，而W公司的磋商意见及回函可以认定放弃了优先承租权，之后再主张显然不妥。
（2）合同审查：民法典并未对合理期限作出具体规定，但合同项下的权利义务，原则应遵循有约定，从约定。故应审查合同有无相关行使期限的约定。如本案原合同中约定了届满前一个月的期限。
（3）无约定情形下的参照酌定：优先承租权与优先购买权保护的法益相同，具有相同性质。在缺乏具体规定时，可参照适用《中华人民共和国民法典》第七百二十六条第二款关于优先购买权行使期限的规定，确定为15日的除斥期间。具体可根据双方磋商情况予以酌定。
本案中，双方已于2021年12月开始磋商租赁条件，W公司直至2022年4月25日才主张同等条件优先承租权，显然已过合理期限，且其之前已经同意终止租赁关系。
四、本案所涉优先承租权审判实务争点分析
租赁合同期限届满，房屋出租人仅同意签订了不定期租赁合同，后不久又行使任意解除权终止合同，此时承租人能否享有以同等条件优先承租的权利？
笔者认为该情形下可以享有，理由如下：
首先，从法条条文解析上，《中华人民共和国民法典》第七百三十四条第二款并未特别排除不定期租赁合同承租人的适用。不定期租赁合同的出租方行使任意解除权虽导致合同解除，但不可归责于承租人，仅仅是给无期限画上一条终点线，其效果雷同于有期限租赁合同的到期，即可视为租期届满，承租人亦可享有以同等条件优先承租的权利。
其次，从权利义务平衡上，不定期租赁对双方各有利弊，对出租人而言，利在可以选择更优租赁条件第三人，弊在可能被随时解除需要另寻承租人；对承租人而言，利在不想承租时随时解除，弊在可能被随时抬高租赁条件或解除。
故赋予优先承租权并不会打破这种平衡，并不存在单方已经处于劣势的情况，也并未禁止出租人随时找寻第三方，反而是因为优先权的“同等条件”可以随时找第三方来和承租人“对决”。
再次，从立法目的上，该项权利是为了保护承租人的基本生存权利或经营权利，降低交易成本，实现社会整体利益的最大化。本案虽签署了不定期合同，但此前已长期使用租赁房屋，故也应对其相关权利进行保护。
最后，从防止制度架空上，不定期租赁很多时候并非承租人的选择。毕竟是否签订书面合同、是否签订有期限的合同、是否续签的主动权大多都在出租人手中，承租人也并无主动放弃的明确意思表示。本案中，前合同到期后先签订一个不定期租赁合同，但对新的租赁条件尚在磋商，如果还未有更优条件第三人出现的情况下，承租人根本无法行使优先承租权。若禁止不定期租赁合同的承租人享有优先承租权，则出租方均可允许承租人在上述情况下继续使用然后拖至租赁期结束后一段时间处于不定期租赁合同状态再找新的承租人，就可以完全架空法定优先承租权制度。这样承租人在到期前后没必要行使，之后又无法行使，出租人则利用承租人的信任“骑驴找马”且无空置成本，明显不公。
（评析部分仅代表作者个人观点）
05 法条链接
《中华人民共和国民法典》
第七百三十四条 ……
租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。
来源丨上海市高级人民法院、
上海市嘉定区人民法院
高院供稿部门：研究室（发展研究中心）
案例撰写人：邓珍、方靖
编辑：马雯珺
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商榷函如何回复
2015年10月20日、22日，房谱网连续发表了《关于国家统计局“库存”数据的商榷》（一）、（二）两期文章，引起了巨大的社会反响。虽然只是小小的几组数据，却下联千家万户，上关国计民生。特别是时隔不久，总书记就在11月10日主持召开中央财经领导小组第十一次会议，第一次明确提出要”化解房地产库存，促进房地产持续健康发展。”
那么，房谱网依托“新峰地产大数据信息系统”所做出的独家提问，以及国家统计局老师给出的中肯回复，就有了更为深远的现实意义。
小编文章和致国家统计局信函同步发出，很快就得到了统计局接待中心刘老师回电，电话里刘老师亲切地说，他们收到了房谱网来信，会尽快转交有关部门，让我耐心等待回复。
今天早晨，小编打开邮箱，眼前一亮，收到回信啦！
为了方便爪机“流量党”，小编还是附录邮件全文：
房谱网提问：关于国家统计局“商品房待售面积”数据的商榷
我司（新峰地产大数据）本次致函，是为就国家统计局“商品房待售面积”这一关键数据进行商榷，详见文档(附48城库存大数据)。盼解答、回复。
统计局答复: 关于国家统计局 “商品房待售面积数据” 的商榷
许先生：
您好。您近日发来的题为“关于国家统计局‘商品房库存数据’的商榷”的来函收悉，关于其中提到的几个主要问题，特回复如下：
一、房地产开发统计调查对象为房地产开发经营业法人单位，可以覆盖全国31个省、自治区、直辖市数据。
二、按照国家统计局制定的《房地产开发统计报表制度》规定，待售面积指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积。确如您理解，待售面积为未售出现房面积。
三、您所关心的\"期房+现房\"未售出面积，为住建部门统计数据。房地产预售许可证管理和住房交易网签主要是住房和城乡建设系统负责，由住建系统根据行政记录进行统计。为减轻调查对象负担，统计部门未对该指标进行重复统计。
感谢您对房地产开发统计工作的关注。
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有的小伙伴急了，你上来就公布答案，我们还不知道你当时问的啥问题呢？别急，小编这就全文附录《致国家统计局商榷函》：
《关于国家统计局“商品房库存数据”的商榷》
近日，国家统计局发布了“2015年1-9月份全国房地产开发投资和销售情况”，我司通读全文，发现有一处“关键问题”很值得商榷。
国家统计局公报：
“1-9月全国商品房销售面积”：8.29亿平方米
“9月末全国商品房待售面积”：6.65亿平方米
（注：“全国数据”包含哪些城市，统计局并未明示，依官方资料显示，截至2015年全国一共有291个地级市。）
我们发现，国家统计局的“待售面积”竟然小于“已销售面积”，顿生疑问。查阅统计局过往资料后，发现国家统计局发言人盛来运老师，曾经在2011年8月11日的新闻发布会上，回答记者提问时做过阐述：“商品房待售面积主要是指房地产开发企业已竣工商品房中至报告期尚未售出或出租的面积。“在“数据统计”中，数据的环比、同比要在统一口径下进行，一以贯之，数据的定义不会轻易发生改变（截至目前国家统计局没有做出新的释义）。所以，国家统计局的待售商品房面积“专指”已竣工但是未售出或出租的面积。
这就引出了值得商榷的“关键点”：
因为，在“现实生活”中，大家都习惯于把已取得“预售许可证”但尚未售出的商品房面积统一定义为“待售面积”或“库存面积”，其中绝大部分都是尚未竣工的“可预售期房”；而把直至竣工依然待售的商品房称作“可售现房”，它往往是一个项目的“尾盘”。
如果国家统计局只披露“已竣工待售面积”（现房或尾盘），而完全舍弃掉占据主流的“未竣工可预售面积”（期房），那么披露这一数据的意义何在？它对我们测算全国“商品房库存面积”和“去化周期”的准确性和指导意义会不会大打折扣？
小结：
1、国家统计局定义“商品房待售库存”为已经竣工的“待售现房”，现实中它往往是一个项目的“尾盘”。
2、而真实的“商品房待售库存面积”应当同时涵盖“可预售期房”和“可售现房”，而且前者才是“主要库存”，不容忽视。
3、所以国家统计局披露的“商品房待售库存”数据肯定远远小于“真实库存”数据。
接下来，我们再对比一下涵盖了“期房和现房”的全面“库存数据”。我们利用“新峰地产大数据信息系统”，从全国291个地级市中，分别按“一线、二线、三线”级别选取了具有代表性的48个典型城市：
根据统计结果，截至9月末，我们选取的48座城市的“商品房库存”总计面积高达9.8亿平方米；而截至9月末，国家统计局披露的全国商品房待售库存数据是“6.6亿平”。48个典型样本城市数据就已经远远超过了全国数据，是其1.5倍。
在48城数据的基础上，我们再结合三线城市的平均库存进行推算，全国的商品房库存应该在30-35亿平方米上下。是统计局所披露库存数据的5倍左右。国家卫计委2014年披露“全国共有家庭4.3亿户家庭”，按此计算，全国每个家庭还要再分摊8平米“商品房库存”。
因此，我们希望国家统计局能够披露更为全面、详实的全国商品房库存数据，期盼回复。
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