业主权利有哪些，业主权益乘数计算公式是什么
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业主权利
随着不断加快的城市化进程逐步打破了一家一户、一宅一房的结构，越来越多的人集中到城市，集中到一幢建筑物内，共享同一住宅用地、同一建筑地基。独立的房屋产权与集中到一起的居住模式相结合，建筑物区分所有权结构应运而生。大家在建筑物区分所有权的状态下，如何和谐共处，如何行使权利、承担义务，对于共建和谐社区尤为重要。对此，我们可以在《中华人民共和国民法典》（以下简称民法典）物权编所有权分编中找到，围绕建筑物区分所有权业主的权利与义务的相关内容。
在此之前，我们先要了解建筑物区分所有权这一概念。民法典第271条明确了建筑物区分所有权的概念：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。从这一描述中我们可以看出，享有此权利的主体是业主，区分所有权的基础是区分专有部分和共有部分。建筑物区分所有权中的“所有权”和我们一般所说的对物的所有权是不一样的，一般的所有权是指：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利；在建筑物区分所有权里，小区业主的权利既包括对专有部分的所有权，又包括对共有部分的共有权以及共同管理权，这三个权利是一体的，彼此不能分割。
一、民法典赋予业主享有哪些基本权利
1.业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利
民法典第272条规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。什么是专有部分？为便于认识，我们可以简单理解为：房屋所有权证书上登载的平面图面积，或在未取得房屋所有权证时，购房合同、建房许可证等能够证明合法、专属、独立使用的证明资料上记载的部分。
一般而言，我们现在居住的楼房都是能够明确划出四面墙壁、地板和天花板的，这部分空间就是专有部分。如果是带有露台或窗前绿地的楼房或别墅，以及一层带地下室、顶层带阁楼的情况，这些露台、窗前绿地、地下室、阁楼是否属于专有部分？首先要看房屋所有权证上是否有记载，其次要看使用上是否具有专有性。另外，一些单独购买的地下车库或摊位也属于专有部分，业主可以居住、装修、出租、经营自己的房屋、车库或摊位，并从中获得收益。业主对专有部分的所有权具有排他性，只要不占用公共空间或侵犯其他业主的合法权益，任何人无权干涉业主专有部分范围内的事，也就是“风能进，雨能进，国王不能进”。
2.使用物业共有部分并分享公共收益的权利
共有部分是指业主专有部分以外的自然共有的外墙、屋顶、承重墙、地基结构，以及被法律或行政法规明确规定为共有的道路、绿地、走廊、休息休闲区、绿化设施、路灯、围墙、大门、避难层、设备层、设备间、物业管理用房、占用公共绿地规划的车位等。民法典第274条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。民法典第275条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
业主对小区内的公共场所、共用设施、共用场地，可以有偿或无偿地优先使用。依法归属于开发商的车位也应当首先满足小区内业主的需要。另外，业主可以参与分享经营共有部分所得的收益，或因共有部分征收、征用所获得的补偿。民法典第282条对公共收益分配进行了更加明确的规定：建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。
3.成立业主自治组织的权利
所谓业主自治，就是业主对所在小区的物业进行自主管理。业主自治是以建筑物区分所有权为基础的，即业主对小区共有部分享有共同共有和共同管理的权利。民法典第277条规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。按照法律规定和民主原则，业主通过业主大会和业主委员会行使共同管理权，业主委员会秉承业主大会意志，负责日常物业管理工作。《北京市物业管理条例》规定，业主大会会议分为定期会议和临时会议，业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开，每年至少召开一次。经百分之二十以上业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
业主委员会是业主大会的常设机构、执行机构，代表全体业主直接从事很多活动，其权利能力和行为能力都比业主大会清晰，是物业管理链条上的重要一环。业主委员会的权利来源于业主大会，除少数可以由业主委员会自行处理的事项外，都需要业主大会明确授权。《北京市物业管理条例》第36条规定，业主委员会未按照规定召集业主大会会议的，业主可以请求物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府责令限期召集；逾期仍未召集的，由物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府组织召集。
4.自行管理或委托他人管理物业的权利
民法典第284条规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。业主自行管理需经代表全体业主意志的业主自治组织决定，要制定科学的自行管理方案并明确具体的责任主体。委托他人管理物业由业主大会作出决定，并由业主委员会与受托管理人签订物业服务合同。对开发商选聘的物业管理人，业主有权依法更换。
5.获得行政机关协助的权利
民法典第277条第二款规定，地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。该条款新增了居民委员会指导和业主的义务。民法典第286条第三款规定，业主或者其他行为人拒不履行相关义务的，有关当事人可以向有关行政主管部门报告或者投诉，有关行政主管部门应当依法处理。该条款新增了拒不履行义务时请求行政介入的条款，即对不履行义务的业主，有关当事人可以请求行政部门处理，这有利于保障大部分业主的合法权益。
作者：马元颖 北京市政协委员
本文节选自宣讲家网独家文稿 《马元颖：业主权利有多大》
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业主权益乘数
来源：福建法院司法融媒体中心
转自：福建高院
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物业服务是随着城市化的发展，居民小区的公共服务需要而产生的。为了适应现代社会物业服务需求，更好的维护业主权益，促进物业服务企业管理更加规范，民法典积极回应群众关切，民法典“合同编”新增了“物业服务合同”一章，首次明确了“物业服务合同”的典型合同“身份”。其中，对业主的知情权和单方解除权作了明确规定。
业主享有知情权。业主知情权是指业主了解建筑区划内涉及业主共有权以及共同管理权相关事项的权利。《物业管理条例》规定，业主对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权。《物业服务收费管理办法》规定，物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，业主请求公布、查阅五类应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持。民法典在前述规定的基础上，进一步规范物业服务应当公开的内容，要求物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。蔡大妈所在小区的物业公司利用小区的电梯、楼道等业主共有区域进行经营，取得的收益应当归全体业主所有，并以合理方式向业主公开。物业公司没有主动公开的，业主有权要求其定期公开。
业主享有单方解除权。《物业管理条例》和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》均规定了业主单方解除物业服务合同的相关内容，但相对比较原则。民法典进一步针对业主行使解除权的条件和程序作出具体规定。业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。同时，为了保护物业服务人的合法权益，民法典对业主行使解除权也作出了一定限制，要求决定解聘物业服务人的，除合同对通知期限另有约定外，应提前60日书面通知物业公司。蔡大妈所在小区的业主大会依照法定程序通过了与物业公司解约的决定，并提前60日书面通知物业公司，符合民法典相关规定，物业公司不得以业主欠费或者质疑业主大会、业主委员会为由，拒不退出。对于物业公司拒不退出物业管理区域，业主有权不支付物业服务合同终止后的物业费。造成业主损失的，物业公司还要赔偿损失。
《中华人民共和国民法典》
第九百四十三条 物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。
第九百四十六条 业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。
依据前款规定解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。
第九百四十九条 物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。
原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损失。
业主权益受到物业侵害怎么办
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以下文章来源于福建高院 ，作者司法融媒体中心
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物业服务是随着城市化的发展，居民小区的公共服务需要而产生的。为了适应现代社会物业服务需求，更好的维护业主权益，促进物业服务企业管理更加规范，民法典积极回应群众关切，民法典“合同编”新增了“物业服务合同”一章，首次明确了“物业服务合同”的典型合同“身份”。其中，对业主的知情权和单方解除权作了明确规定。
业主享有知情权。业主知情权是指业主了解建筑区划内涉及业主共有权以及共同管理权相关事项的权利。《物业管理条例》规定，业主对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权。《物业服务收费管理办法》规定，物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，业主请求公布、查阅五类应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持。民法典在前述规定的基础上，进一步规范物业服务应当公开的内容，要求物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。蔡大妈所在小区的物业公司利用小区的电梯、楼道等业主共有区域进行经营，取得的收益应当归全体业主所有，并以合理方式向业主公开。物业公司没有主动公开的，业主有权要求其定期公开。
业主享有单方解除权。《物业管理条例》和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》均规定了业主单方解除物业服务合同的相关内容，但相对比较原则。民法典进一步针对业主行使解除权的条件和程序作出具体规定。业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。同时，为了保护物业服务人的合法权益，民法典对业主行使解除权也作出了一定限制，要求决定解聘物业服务人的，除合同对通知期限另有约定外，应提前60日书面通知物业公司。蔡大妈所在小区的业主大会依照法定程序通过了与物业公司解约的决定，并提前60日书面通知物业公司，符合民法典相关规定，物业公司不得以业主欠费或者质疑业主大会、业主委员会为由，拒不退出。对于物业公司拒不退出物业管理区域，业主有权不支付物业服务合同终止后的物业费。造成业主损失的，物业公司还要赔偿损失。
《中华人民共和国民法典》
第九百四十三条物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。
第九百四十六条业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。
依据前款规定解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。
第九百四十九条物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。
原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损失。
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业主权利委托书
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在贵州铜仁德江县，一小区在业主入住多年，却一直未接通天然气，严重影响小区居民的正常生活。当地检察院通过调查，提起行政公益诉讼，督促相关单位履职。
责任编辑：央视网
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