专项维修资金是什么意思，专项维修资金管理办法
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专项维修资金必须交吗
什么是住宅共用部位、
共用设施设备？
专项维修资金该如何缴纳？
又该如何申请使用？
是否所有的维修费用
都可以从专项维修资金中列支？
今天，
就来讲讲关于专项维修资金的那些事～
专项维修资金是指专门用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，属于全体业主共有。缴纳专项维修资金是业主为维护建筑物的长期安全使用而应承担的一项法定义务。
问：什么是住宅共用部位、共用设施设备？
答：住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
问：专项维修资金按照什么标准缴纳？
答：商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。
直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整。
问：如何申请使用专项维修基金？
答：住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：（一）物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议；（二）住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议；（三）物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案；（四）物业服务企业或者相关业主持有关材料，向所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门申请列支；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支；（五）直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；（六）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。
住宅专项维修资金划转业主大会管理后，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：（一）物业服务企业提出使用方案，使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的情况的处置办法等；（二）业主大会依法通过使用方案；（三）物业服务企业组织实施使用方案；（四）物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金；（五）业主委员会依据使用方案审核同意，并报直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案；动用公有住房住宅专项维修资金的，经负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意；直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门发现不符合有关法律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正；（六）业主委员会、负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；（七）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。
问：当部分业主不缴纳专项维修基金时，该如何处理？
答：出现该种情况，可由业主大会要求未缴纳专项维修基金的业主进行补缴，这是业主大会代表全体业主行使维护小区共同或公共利益之职责的管理权。如果允许某些业主不缴纳维修资金而可享有以其他业主的维修资金维护共有部分而带来的利益，其他业主就有可能在维护共有部分上支付超出自己份额的费用，这违背了公平原则，并将对建筑物的长期安全使用，对全体业主的共有或公共利益造成损害。
问：哪些维修费用不得从专项维修资金中列支？
答：根据《住宅专项维修资金管理办法》规定，以下维修费用不得从专项维修资金中列支：（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；（三）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。
来源｜法治日报·社区版（梁成栋 综合整理）
编辑｜王芳 朱婵婵 罗琪
专项维修资金收费标准
来源：【濮阳日报】
新华社“新华视点”记者 郑钧天 王优玲
8月底，上海市发布住宅维修资金管理新规，明确不同住宅类型维修资金的归集标准和资金使用程序等。
“新华视点”记者在多地调查发现，越来越多的住宅进入设计使用年限的中后期，部分小区住宅专项维修资金存在续交难、使用难等问题。对此，如何破解？
数额少，续交难
建于1998年的上海市黄浦区复兴苑小区，曾由于维修资金不足，各种公共设施严重老化，且存在安全隐患，4台客运电梯、2台货运电梯长期处于超期服役状态。后来，社区居委会、业委会、物业公司成立专项小组，通过居民众筹补足138万元维修资金缺口，解决了电梯更换问题。
如今，我国进入“中年维修期”的住房逐渐增多，房屋集中老化风险加剧。据住房城乡建设部科技与产业化发展中心数据，截至2022年年底，城镇既有房屋中建成年份超过30年的接近20%。这意味着这些房屋将进入设计使用年限的中后期，且该比例还将不断增加。
“房屋老化安全隐患不容忽视，房屋公共设施设备的维修和更新需求日渐增多，部分小区维修资金不足问题日益凸显。”易居房地产研究院副院长严跃进说。
记者在上海一个建于1998年的小区的账本上看到，该小区首期维修资金募资额超过180万元，几乎消耗殆尽，目前余额仅剩1500余元，亟待续交。
这一现象并不罕见。根据上海市物业管理事务中心统计，截至2023年年底，上海商品住宅维修资金低于首期交存金额30%的小区有400余个。在天津滨海新区，无专项维修资金的房屋约占25%。
根据原建设部和财政部联合颁布的《住宅专项维修资金管理办法》，业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。
多地基层干部感慨：“让业主掏钱的工作实在太难了，连物业费都很难交齐，更何况维修资金。”
居民为何不愿意续交？记者走访多个老旧小区发现，居民的顾虑多集中于“以前的维修资金花哪了”“我交了钱别人不交怎么办”“交钱后怎么确保资金会合理使用”等。
一些地方维修资金的交款基数标准多年未变，亟待根据实际情况予以调整。
以上海为例，目前商品住宅首期专项维修资金交纳标准是以新建商品住宅每平方米建筑面积成本价1295元为基数乘以一定系数，该基数自2000年确定至今已经使用了20余年。北京商品住宅的最高交纳标准为每平方米200元，自2009年以来未调整过。
使用门槛高，挪用现象时有发生
业内人士表示，维修资金使用门槛高、手续复杂，有时难以发挥应有的保障作用。
“使用维修资金一般要组织召开全体业主大会。对于超大规模的小区，把几千名业主召集起来开会，是一个不容易完成的任务。”北京一名街道干部说。
对于维修资金的使用，多数城市采用审批制。即使业主大会表决通过，监管部门也可能会以使用依据不充分为由，否定动用资金的提议，因为审批制意味着审批部门要担责。
湖南省株洲市住建局有关负责人表示，维修资金使用牵涉多方利益，加上小区自治机制不完善，业主意见难以统一，导致使用较难。以电梯故障为例，启动使用维修资金程序短则一周，长则数月，且容易起纠纷。
部分小区还存在维修资金被滥用、挪用问题。如江西南昌某小区业主曾向政府投诉开发商挪用维修资金1600余万元，导致1300余户业主房产证无法办理；河南郑州一家物业公司以“走紧急程序”为名私自挪用维修资金17万余元，2000余户业主毫不知情。
维修资金为何会被挪用？记者调查了解到，部分地区维修资金收费程序不够规范，允许由开发商或物业服务企业代收首期归集款，给后期违规挪用提供了空间。
此外，一些地方的物业管理规定均允许，当出现电梯故障、火灾、外墙脱落等紧急情况时，物业服务企业或业委会可“先斩后奏”，立即采取应急防范措施。
一些物业公司等滥用紧急程序，甚至伪造业主决策文件套取维修资金的情况也时有发生。南京市江宁区某小区曾在业主不知情的情况下挪用1600万元维修资金进行消防改造；长沙市某小区物业公司长期伪造业主签字，私自动用维修资金。
多渠道筹集，提升使用效率
业内专家呼吁，针对维修资金续交难、使用难等问题，进一步完善相关制度，实现多渠道筹集、严格监管，提升维修资金使用效率，充分发挥维修资金保障功能。
首先，要多渠道补充账户资金。近年来，多地探索将小区停车费、广告费等公共收益用于补充维修资金。如宁波、徐州等地引导小区业委会将物业共用部位、共用设施设备等产生的公共收益用来补充维修资金。
一些地方出台措施抓好维修资金的筹集、续交。近期，天津市要求，已完成老旧小区改造但未建立住宅专项维修资金的小区，业主委员会应当组织筹集专项维修资金。长沙市新修改的物业专项维修资金管理办法规定，续交的物业专项维修资金可以一次性交存，也可以随物业管理费逐月交存。
其次，优化操作流程，破解“钱不好用”难题。株洲市发布物业专项维修资金统筹账户购买电梯维修保险改革试点操作流程，试点最快7个工作日内完成整个流程；同时，在维修资金使用中引入商业保险机制等。
上海市物业管理事务中心有关负责人表示，维修资金的使用应以便民利民为原则，优化流程，提升效率。目前，上海正在试点推行业主线上参与表决，提升表决便利性；同时，积极探索推进维修资金预算使用年度计划试点工作，力求实现“多事一议、简化表决、公开透明”。
针对部分地区目前存在的维修资金管理漏洞问题，北京林业大学经济管理学院物业管理系主任程鹏建议，建立更加规范的维修资金管理和使用制度，引进第三方审计，对资金使用情况开展全过程评价，并加大对相关违法犯罪行为的打击力度。
“房子和人一样，会‘变老’，会‘生病’，需要保护和维修。维修资金对保证房屋安全、提高居住品质是非常必要的。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，应提高居民对维修资金作用的认识，业委会、物业应和业主进行持续、公开透明的沟通，而不是收钱的时候再去沟通。
据新华社
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专项维修资金使用范围
业主们，新一期的维修资金小百科来啦！！！
本期视频重点关注
专项维修资金的列支范围和授权范围！
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专项维修资金属于谁所有
（2025年2月13日安徽省人民政府令第326号公布 自2025年7月1日起施行）第一条 为了加强物业专项维修资金管理，保障物业正常维修、更新和改造，维护物业专项维修资金所有人的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》和《安徽省物业管理条例》等法律、法规，结合本省实际，制定本办法。第二条 本办法适用于本省行政区域内物业专项维修资金的交存、管理、使用和监督。本办法所称物业专项维修资金，是指专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造的资金。物业专项维修资金的管理，遵循专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。第四条 县级以上人民政府物业管理主管部门负责本行政区域内物业专项维修资金管理工作。县级以上人民政府财政、自然资源、审计、市场监管等部门以及消防救援机构按照各自职责，做好物业专项维修资金管理的相关工作。第五条 县级以上人民政府物业管理主管部门和其他有关部门应当推进物业专项维修资金管理信息化建设，推动物业专项维修资金管理信息与物业管理、房地产交易、不动产测绘、不动产登记等信息互联共享，通过互联网、移动终端等实现物业专项维修资金的交存、使用、表决、公示、查询等服务功能。（一）住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；（二）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。第七条 业主、建设单位应当按照所拥有物业的建筑面积交存首期物业专项维修资金，每平方米建筑面积交存的数额为物业所在的市、县住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。市、县人民政府物业管理主管部门应当根据本地区实际情况，按照前款规定合理确定、公布首期物业专项维修资金的交存数额，并适时调整。第八条 已售出的物业，首期物业专项维修资金由业主在办理房屋入住手续前向所在地市、县人民政府物业管理主管部门交存；建设单位自用、出租以及已经竣工尚未售出的物业，首期物业专项维修资金由建设单位在办理竣工验收备案前向所在地市、县人民政府物业管理主管部门交存。市、县人民政府应当加强物业专项维修资金交存衔接机制建设，促进物业专项维修资金应交尽交。第九条 市、县人民政府物业管理主管部门收取物业专项维修资金，应当向交存人出具由省人民政府财政部门统一监制的物业专项维修资金专用票据。第十条 业主物业专项维修资金分户账面余额不足首期交存额30%的，应当及时续筹。已成立业主大会的，由业主委员会拟定物业专项维修资金续筹标准和方案，提交业主大会决定后组织实施；未成立业主大会的，续筹物业专项维修资金的具体办法由市、县人民政府物业管理主管部门会同财政部门制定。第十一条 下列资金应当转入物业专项维修资金滚存使用：（三）利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的业主所得收益，但业主大会另有决定的除外；第十二条 业主大会成立前，物业专项维修资金由市、县人民政府物业管理主管部门代行管理；业主大会成立后，根据业主大会决定，选择由市、县人民政府物业管理主管部门代行管理或者由业主大会自行管理。业主大会未能作出决定的，由市、县人民政府物业管理主管部门代行管理。第十三条 市、县人民政府物业管理主管部门应当综合考虑资金安全、综合利率和银行抗风险能力、服务效能等因素，通过公开招标方式，择优确定物业专项维修资金的专户管理银行，开立物业专项维修资金管理专户。负责代行管理的市、县人民政府物业管理主管部门应当在物业专项维修资金专户中以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。物业专项维修资金应当自存入专户之日起记账到户，结息到户。第十四条 业主大会决定自行管理物业专项维修资金的，业主委员会应当持经表决通过的业主大会决议，书面通知市、县人民政府物业管理主管部门办理物业专项维修资金划转手续。物业管理主管部门应当自收到书面通知之日起30日内，办理物业专项维修资金划转手续，并移交有关账目。经表决通过的业主大会决议应当包括决定自行管理物业专项维修资金的表决结果、专户管理银行、账目责任人、管理制度等内容。业主大会决定自行管理物业专项维修资金的具体管理和使用办法，按照国家、省有关规定执行。第十五条 业主大会决定自行管理物业专项维修资金，开立的物业专项维修资金管理专户，应当同步纳入物业专项维修资金信息管理平台，接受物业管理主管部门的监督。第十六条 业主大会决定终止自行管理物业专项维修资金，或者业主大会关于自行管理物业专项维修资金的决定被依法撤销的，业主委员会应当立即终止自行管理并将自行管理的物业专项维修资金账面余额移交市、县人民政府物业管理主管部门代行管理。第十七条 市、县人民政府物业管理主管部门、业主委员会，应当每半年与专户管理银行核对物业专项维修资金账目，并及时向业主公开下列信息：第十八条 支付物业专项维修资金，应当通过转账到合同约定的账户结算，不得支取现金结算。第十九条 市、县人民政府物业管理主管部门应当采取组合存款、大额存单等方式，提高物业专项维修资金的存储综合收益率。在保证资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定用于购买国债。禁止利用物业专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。 第二十条 物业转让时，业主应当向受让人说明物业专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的物业专项维修资金随所有权同时过户；未交存物业专项维修资金或者账面余额不足的，应当按照规定补建补交。物业灭失的，市、县人民政府物业管理主管部门应当及时将交存的物业专项维修资金账面余额予以返还。第二十一条 物业专项维修资金的使用，应当遵循所有权人决策、程序规范、方便快捷、公开透明、权利与义务相一致的原则。第二十二条 物业专项维修资金应当专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，不得挪作他用。第二十三条 下列费用不得从物业专项维修资金中列支：（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用；（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；（三）应当由当事人承担的因人为损坏物业共用部位、共用设施设备所需的修复费用；（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的物业共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。第二十四条 申请使用物业管理主管部门代行管理的物业专项维修资金，应当按照下列程序办理：（一）由物业服务企业根据维修、更新和改造项目提出使用建议，业主委员会制定物业专项维修资金使用方案；（二）物业专项维修资金使用方案应当由物业专项维修资金列支范围内专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意；（三）业主委员会向所在地市、县人民政府物业管理主管部门提供经表决的使用方案；（四）市、县人民政府物业管理主管部门应当自收到使用方案之日起2日内进行核实；符合物业专项维修资金使用规定的，应当通知专户管理银行办理物业专项维修资金划转手续。实施物业管理但尚未成立业主委员会的，由相关业主或者物业服务企业制定物业专项维修资金使用方案。第二十五条 紧急情况下需要立即维修、更新和改造电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等物业共用部位、共用设施设备，使用物业专项维修资金的，有关责任主体应当按照有关法律、法规规定的程序办理。市、县人民政府物业管理主管部门应当自收到应急处置方案之日起2日内进行核实；符合物业专项维修资金使用规定的，应当通知专户管理银行办理物业专项维修资金划转手续。应急维修费用应当向业主公示，并从相关业主的物业专项维修资金分户账中按照专有部分面积所占比例分摊列支。第二十六条 业主委员会可以按年度申请使用物业专项维修资金。按年度申请使用物业专项维修资金的，按照下列程序办理：（一）业主委员会制定物业专项维修资金年度使用计划；（二）物业专项维修资金年度使用计划应当由物业专项维修资金列支范围内专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意；（三）业主委员会向所在地市、县人民政府物业管理主管部门提供经表决的年度使用计划；
（四）市、县人民政府物业管理主管部门应当自收到年度使用计划之日起2日内进行核实；符合物业专项维修资金使用规定的，应当按照年度使用计划实施进度通知专户管理银行办理物业专项维修资金划转手续。
第二十七条 物业专项维修资金使用方案、年度使用计划、应急处置方案的内容应当包括拟维修、更新和改造的项目，费用预算，列支范围，维修单位选聘方式。用于维修、更新和改造项目的鉴定评估、设计、审价、监理、招标服务等费用，可以计入维修、更新和改造成本，与工程预算总额并列计入费用预算内容，在物业专项维修资金使用方案、年度使用计划、应急处置方案中载明。第二十八条 物业专项维修资金的分摊，相关业主有约定的从其约定；没有约定的，按照下列规定分摊：（一）用于物业管理区域内共用设施设备维修、更新和改造的，由全体业主按所拥有的物业建筑面积比例分摊；（二）用于单幢或者多幢物业共用部位、共用设施设备的，由该幢或者多幢业主按所拥有的物业建筑面积比例分摊；（三）用于单元物业共用部位、共用设施设备的，由单元内业主按所拥有的物业建筑面积比例分摊。
第二十九条 鼓励采用招标方式选择维修、更新和改造项目的勘察、设计、施工单位以及采购与工程建设有关的重要设备、材料等。鼓励聘请工程监理单位对工程质量进行监理。第三十条 使用物业专项维修资金的维修、更新和改造工程竣工后，组织实施单位应当依法组织工程竣工验收，经验收合格后方可交付使用。聘请工程监理的，监理单位应当一同参与竣工验收。物业专项维修资金列支范围内的业主可以参与竣工验收。第三十一条 县级以上人民政府物业管理主管部门应当畅通物业专项维修资金交存、使用违法行为的举报投诉和反映渠道。业主对物业专项维修资金的交存、使用等情况有异议的，可以要求业主委员会给予答复处理，也可以向所在地物业管理主管部门申请查询；业主委员会和物业管理主管部门应当自收到申请之日起5个工作日内给予书面答复。第三十二条 业主未交存或者未续交物业专项维修资金的，业主委员会应当督促交存。第三十三条 物业专项维修资金的交存、管理和使用，应当依法接受审计部门的审计监督。物业专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部门有关规定，并依法接受财政部门监督。第三十四条 物业专项维修资金专用票据的购领、使用、保存、核销管理，应当按照国务院财政部门以及省人民政府财政部门的规定执行，并接受财政部门的监督检查。第三十五条 违反本办法规定，挪用物业专项维修资金的，由县级以上人民政府物业管理主管部门追回挪用的物业专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。第三十六条 县级以上人民政府物业管理主管部门或者其他有关部门违反本办法规定，有下列行为之一的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：（四）未按照规定对物业专项维修资金的使用进行监督的；第三十七条 建设单位、施工单位、材料设备供应商、物业服务企业违反本办法规定，法律、法规已有法律责任规定的，依照其规定执行，并按照规定记入信用档案，实施联合惩戒。第三十八条 出售公有住房的，其物业专项维修资金的交存、使用和管理，按照国家有关规定执行。第三十九条 住宅小区外与住宅楼结构不相连的非住宅物业的物业专项维修资金交存、使用和管理，参照本办法执行。第四十条 本办法所称物业共用部位，是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。本办法所称物业共用设施设备，是指物业管理区域内建设费用已分摊进入房屋销售价格的共用上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明、锅炉、消防、安防、绿地、道路、路灯、渠、池、湖、井、露天广场、非经营性车场车库、公益性文体器械与场所及其使用的房屋等。第四十一条 本办法自2025年7月1日起施行。2006年12月14日安徽省人民政府令第197号公布，根据2008年4月22日《安徽省人民政府关于修改〈安徽省地震监测设施和观测环境保护暂行规定〉等规章的决定》第一次修订、2019年2月27日《安徽省人民政府关于修改部分规章的决定》第二次修订的《安徽省物业专项维修资金管理暂行办法》同时废止。马鞍山的“花路”，为什么“长”了？
全省第一，何以是马鞍山？
马鞍山的这些项目，为何“书记领办”？
来源 | 安徽省人民政府办公厅
编辑 | 赵文静 校对 | 傅中平
一审 | 赵文静 二审 | 赵欣欣 三审 | 王小明
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