同贷书出了一定会放款吗，同贷书的作用
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同贷书已出银行又突然不放款
广州已有首批买家喝上LPR“头淡汤”。
根据央行公布的房贷新政，自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率换锚，以最近一个月相应期限贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成。该数据一个月公布一次，各地区银行应参照该地区的情况采取适当上浮幅度。据10月21日央行新公布的LPR数据，近三个月持续不变。近期，良策按揭、汇瀚按揭等按揭公司已陆续收到银行返回的同贷书，广州已有首批买家喝上LPR“头淡汤”。广州利率市场“稳”字当头，首套和二套上浮若干基点后，换锚前后利率相差无几，无限接近。
文、图：广州日报全媒体记者 李凤荷
市民对利率高低最关心，因为房贷利率稍有变动，这就意味着每个月供款增加或减少几十上百元。从最新公布的LPR参考利率表格来看，10月21日公布的一年期以上LPR为4.85%，房贷市场主流银行采取首套房上浮54~55个基点；二手房上浮78~80个基点，个别银行上浮基点较大。之前首套房基准上浮10%，二套房上浮15%，两相计算和比较之下，新机制的房贷利率与之前的首套房贷款利率5.39%和二套房贷款利率5.635%非常接近，市民不必担心“换锚”后捱贵息，但期待房贷利率下降的梦想也落空了。
首批LPR贷款合同说明贷款利率与LPR挂钩
此外，由于LPR每月公布一次，贷款时按照当时的LPR来定上浮幅度，那么以后的变动该如何调整？在LPR新政中，按揭客户与银行可就LPR调整的周期进行商议，最少一年，最长30年不变。汇瀚按揭向记者提供了一份新的按揭申请表，该申请表上以黄色高亮点出利率调整周期和调整的方式两栏，让客户自由选择调整周期的密度和方式。记者从良策按揭和汇瀚按揭获得的个别银行发出的新同贷书或按揭贷款合同，从已收集到的银行信息来看，大部分依然维持一年调整一次的幅度。
新旧政策过渡，市民最关心过渡期该如何算时间点。合富房地产服务中心资深经理汤丽娟告诉记者，根据他们了解的情况显示，大部分银行对10月8日前提交的按揭申请按旧机制来走流程，参照旧的房贷基准利率，以已出同贷书和已签贷款合同为界。甚至有个别银行表示，10月8日录入系统的按揭申请个案，即使未出同贷书或签合同，也按照旧利率来审批。
由于目前已全面过渡到LPR时代，记者向若干按揭公司询问了新旧同贷书有何区别。按揭专业人士向记者透露，由于以前在同贷书上出现具体的下调或上浮幅度，最终放款时有所调整而导致客户产生纠纷，此后至今，同贷书上都不会写上具体的上浮基点，因此客户还是看贷款合同最为清楚。因此，房贷换锚前后，同贷书表述的变化并不大。
同贷书一般多久会下来
请问中国银行，5月份我在长安支行贷款买了一套房，6月同贷书下来时利率为基准，最近等待放款银行说利率要上浮5%。请问是什么原因，一般情况利率折扣都是按照同贷书签订的折扣执行。广州总行都说不影响，为什么东莞还是有影响。谢谢~
同贷书下来后多久放款
按揭个案
最近有关房贷利率上升的消息引起购房者的关注。对最近市场上传出首套利率上浮15%的说法，据记者核实，目前这个“上浮15%”依然只是传言，大部分银行暂时还是按照首套上浮10%来进行放贷。
按揭购房，利率一旦上调，买家每个月的供款压力可能百上加斤。同时，对于二手房业主来说，买家选择哪种贷款的付款方式，分分钟影响到自己收齐尾款的速度。由于贷款购房的问题是买卖双方共同关注的话题，为此，记者近日从中原地产汇瀚按揭以及合富置业采访到几个“新鲜滚热辣”的贷款个案，给买卖双方提供有用参考。
从这些案例可以看到，为早一点放款，有买家会额外支付数千元的担保快放费用。中原汇瀚按揭业务总监莫静告诉记者，目前还有不少案例是业主主动替买家支付按揭费或担保快放费，因为他们急需资金使用，以几百万元的楼款来看，一个月的理财收益都可能相当于担保快放费了。
此外，部分买家则认为银行应遵守契约精神，不应该随意改变“同贷书”出示的贷款利率，因此一直与银行僵持着，业主唯有干着急。据记者了解，一些银行为免“同贷书”与最终放款的利率有差异，在“同贷书”上并没有具体约定贷款利率。而根据今年以来的贷款利率走势，利率始终处于上升势头。
专题文/图：
广州日报全媒体记者 李凤荷
案例一：业主急用钱，指定要一个半月收齐楼款，买家额外支付9000元担保快放费
据按揭机构介绍，他们最近协助滨江东一个电梯房单位快速放款，从成交到放款仅用了1个月，是近期一个“光速”放款的例子。
这套滨江东电梯楼单位成交价600万元，面积100平方米，买家首付五成，贷五成，于5月23日成交，签约时业主要求一个半月收齐楼款。一开始放盘时业主曾经要求一次性付款，并告诉中介对一次性付款的客户可以便宜三四十万元。但是等了一阵还是没有遇上愿意一次性付款的客户，于是业主放宽付款要求，可以卖给贷款客户，但需一个半月收齐楼款。根据双方在合同中约定时间，7月10日前收齐楼款。
为此，按揭公司帮客户办理完税过户放款的业务，即只要递件后有完税凭证，按揭公司提供担保函，银行见税单和担保函即放款。据了解，完税快放的收费一般是0.3%，出押快放的收费一般是0.2%，不过从完税到入押、出押，完税出证要5个工作天，出押入押也需要几个工作日，买家宁愿多付一点费用，希望可以尽快放款。
这宗交易的买卖双方非常配合，短期内已准备齐资料，资料于6月1日送去银行审核；6月3日网上审批通过，6月8日审批盖章，拿到银行按揭合同。6月13日完税过户，按揭公司审核完税出保函，最终在6月26日放款，从成交到放款整个过程只用了一个月时间，比业主约定的7月10日前收齐楼款的最后限期足足早了大半个月。从成本来算，买家额外付出了9000元担保快放费，不过由于可以快速收楼，如果房屋用于出租，一个月租金都有六七千元，如果是自住的，也可以尽快搬入新家。还可以尽早锁定利率，以免再受上浮影响。
案例二：目前正常进度是从成交到放款大约三四个月
记者从合富置业了解到的个案，一个是天河区天诚广场一个36平方米的小面积电梯楼单位，成交价为272万元，成交时间为今年2月。另一个是海珠区中海名都一个136平方米的电梯楼单位，成交总价为760万元，成交时间为今年3月。
天诚广场单位的买家采用商业贷款按揭购房，首付82万元，贷款190万元期限30年，月供10657元。中海名都买家则使用组合贷款方式按揭购房，首期五成，380万元；组合贷款380万元（其中公积金60万元，商贷320万元）。这两部分贷款期限不一，公积金20年，商贷30年，月供17949元。
合富置业人士表示，这两个交易的买卖双方在收集齐资料后，分别递送不同的银行审批。天诚广场单位用了2个工作日递交申请，银行批贷时间为5个工作日，贷款成数、评估总价与买家期望一致，也跟成交价一致，最终放款时的贷款利率与“同贷书”一致，为基准利率上浮10%。中海名都的买家递交申请用了5个工作日，银行和公积金中心审批共用去10个工作日，贷款成数、评估总价以及利率都以签署按揭合同一致，利率为基准上浮10%。这两个案例等待放款的时间大概用了两个多月，从成交到放款一共经历了三四个月时间。
贷款提醒
想尽快“钱房两清” 买卖双方要配合
目前，不少买卖交易都是在“卖一买一”，这种“连环单”对收款和付款环节都非常敏感，如果自己不及时收款，有可能造成下一笔付款的违约。在签约时，买卖双方都希望尽可能使自己的利益最大化——对买家来说，希望拿到较低的贷款利率，业主则希望卖到相对好的价格，同时也尽快收款。
而在实际交易中，尤其是在贷款额度相对紧张的当下，买卖双方想“两全其美”是比较难达到的，因此双方要尽可能多体谅对方的处境，尽快配合按揭中介提交资料。尤其是不要忽略一些小问题，如因为信用卡还款逾期导致征信不好而要转换按揭银行，或是因为身份证到期而要重新办证，这些事情有可能增加额外的等待时间。
合富相关人士表示，只要买卖双方配合，按银行要求提供齐全的资料，一般不会遇到什么麻烦。若最终遇上“同贷书”和最终放款的利率如有不同，大部分购房者都是同意的，因为在签署按揭文件的时候，银行会提前告知买卖双方，最终放款利率以放款的时点为准，而且部分银行的贷款文件上也有列明，贷款利率在实际放款时会结合市场最新利率做出最终决定。
银行早放款，业主早收钱，买家早收楼，这是买卖双方最愿意看到的结果。对买家而言，如果遭遇银行上调浮动幅度，一些买家认为自己是唯一的输家，利益受损，故此不同意上浮利率。目前，一些业主也会在合同中备注出押后最迟的收齐尾款时间，如果与银行僵持，买家有可能蒙受违约金的损失。此外，有时候遇到市场价格波动较大的时候，业主可能趁机提出解除合同，买家在楼价上的损失更大。
对业主来说，卖房大部分是“卖一买一”，少部分则是因为资金周转而需要急售房屋。无论是出于何种原因，买卖双方都希望尽快放款，钱房两清。
全国首套房贷利率
连涨18个月
广州日报讯 （全媒体记者刘丽琴）日前，融360发布的6月全国房贷监测数据显示，6月全国首套房贷款平均利率为5.64%，相当于基准利率1.151倍，环比上升0.71%，为2017年1月以来连续18个月上涨，同比上升15.34%。在融360监测的35个城市首套房贷款平均利率中，6月最低值为上海5.16%，最高值为东莞6.13%，均值首次突破6.10%。
贷100万30年
利息比去年多16万
若以6月首套房贷平均利率5.64%计算，贷款100万元、30年等额本息还款，总支付利息约为107万元，比去年同期累计多还16万多元的利息。
数据显示，2018年6月，19家主要银行中首套房贷款平均利率最低为基准1.088倍；银行首套房贷款平均利率最高为基准1.203倍；工商银行、农业银行、中国银行、建设银行国有四大行首套房贷款平均利率已达基准利率上浮15.2%水平。
首二套房利率
差值收窄后将趋于平稳
6月全国首套房平均利率最低的城市前十分别为：上海5.16%、厦门5.39%、西安5.39%、昆明5.39%、太原5.39%、乌鲁木齐5.39%、福州5.39%、大连5.44%、北京5.47%、长春5.49%。6月首套利率超6%的城市达到4个，分别为：哈尔滨6.00%、郑州6.03%、武汉6.06%、东莞6.13%。
业内人士表示，预计未来在整体经济形势未发生重大变化的情况下，整体房贷利率仍保持上升趋势，首二套利率差值在收窄后将会趋于平稳。
同贷书模板
不动产登记中心人士建议市民延期办理业务，或尽可能使用自助、网上服务。
广州市不动产登记中心和各区不动产登记中心虽然已于2月3日开始上班，但相关部门建议市民尽量选择延期申办不动产登记业务。汇瀚按揭业务总监莫静告诉记者，由于春节前后都为二手房成交的淡季，等待办理的二手房交易并不多。但二手房交易流程基本上都是线下与面对面发生的行为——看楼、签约（二手房网签、银行按揭）、过户递件以及收楼。遇到突发疫情，二手房交易流程以及租售履约等方面有可能遇到意想不到的难题。
就有可能发生的种种问题记者采访了汇瀚按揭的莫静和广东格林律师事务所的杨金娜律师，他们为二手房交易“避疫”给出有用的贴士。
文/图 广州日报全媒体记者 李凤荷
节后办理交易，一方遭遇隔离或滞留怎么办？
记者向中介人士问询发现，多个中介公司的总部尚未完全复工，暂未得知有多少宗二手房交易可能受疫情的影响。汇瀚按揭的莫静告诉记者，他们的工作主要是对接银行负责协助客户申请贷款，目前不少银行分行也是轮流营业，预计全面复工后贷款申请可能需要整合。
杨金娜律师主要负责房地产诉讼，她告诉记者，春节后客户咨询的问题主要是由于疫情的影响无法按期履约。她认为，疫情来得较为突然，并且多省市启动重大突发公共卫生事件一级响应。她建议：如果合同约定的履行期间是在疫情期间，通过双方协商，可以协商顺延合同履行期。如果一方拒不协商或者双方协商不成，可依据合同法的公平原则请求法院变更或者解除合同。
对于节前已网签但尚未进入贷款申请或赎契流程的交易，由于买卖任意一方滞留疫区或受其影响未能按照合同履行怎么办？存量房示范合同履约环环相扣，到底哪些是因疫情而可以免除责任的情况？法律人士认为，二手房交易流程中的每个环节的履约时间，一般是根据买卖双方的实际情况再综合考虑实际交易流程需要的时间来约定的。杨金娜律师建议在约定履约时间时，最好以比较宽泛的原则来约定时间节点，就是在原有计算好的时间基础上，再多计算几天履约期，这样对买卖双方来说，在时间上都比较宽松。
汇瀚按揭的莫静告诉记者，同贷书有效期为90天。但对于大部分银行来说，同贷书失效后客户重新申请，银行也不需要重新走流程，除非出现重大的政策调整。据记者查询广州市房地产中介协会的存量房买卖示范合同，对于每个环节的时间都没有作出规定，都是由业主和买家协商达成。莫静告诉记者，在通常情况下，二手房中介会建议买卖双方在同贷书审批后的90~120天内，完成递件和交割首期。
据律师分析，因疫情可以免除责任的情况，包括如因疫情导致无法按期申请按揭或者按期赎契及无法按期办理交易过户手续；小区处于封闭状态业主无法搬家造成逾期交楼等，这些逾期履约的违约责任都可以免除。
已签下的地产租售合同，产生变数怎么办？
节前虽然是二手房交易市场的淡季，但也有一些交易合同已签下，不排除个别买家担心之前签约是摸高入市可能悔约。而一些在疫情前签订下来的铺面租赁合约，因受疫情影响而未能履行（如顺利交付、装修），合约期该怎么算呢？
杨金娜律师表示，对于悔约的买家，根据《合同法》第八条规定，当事人应当按照约定履行义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。对于这类买家，买卖合同上的违约条款可以制约。在二手房买卖合同中，违约责任一般表述：乙方逾期支付楼价款、逾期办理过户或者未能按时履行本合同约定的其他义务，每逾期一天，须按该物业成交价的千分之一向甲方支付违约金；逾期超过30天，甲方有权解除合同，乙方如果已经收楼则应立即返还房屋，并应当向甲方支付相当于总成交价款10%的违约金，必要时还应当赔偿甲方的损失；若甲方同意继续履行合同，则乙方应按照逾期天数支付违约金，合同应当继续履行。
对于已签下的租赁合同，依照《合同法》的公平原则，律师认为合约期能够无责顺延。租赁合同条款一般会有相应的约定，合同成立以后因不可归责于当事人双方任何一方的原因造成房屋不能顺利交付、装修的，则合约顺延。
二手房交易
“避疫”小贴士
1.务必做好防护措施。汇瀚按揭莫静告诉记者，二手房网签后，需要面见的环节主要有两个。一个是买家申请按揭，这个环节是需要买卖双方与银行进行面签；二是同贷书批下来后，买卖双方到不动产登记中心递件。如果需要业主赎契，这个环节只需要业主与银行办理，不需要买卖双方一起出现。莫静提醒买卖双方，尽可能提前准备好所需的资料，并进行网上预约。不动产登记中心为防止群众聚集，每个时段放号的个数可能有所缩减，也不再提供现场拿号，故此买卖双方需要提前做好准备。
2.为免列入征信“黑名单”，请保留好凭证。国家银保监会此前表示，因疫情影响而造成还款逾期等行为，不列入征信黑名单。作为的确是受疫情影响而未能履约或按时还款的客户，律师建议，如有客户被困在村里导致无法及时复工、无法及时还款，最好保留好返程的车票、机票等票据，必要时还可以让居住地出具证明等。
3.小区封闭，交楼时间请延后。对于已经履约到最后一步，即房款已交割完毕、等待收楼的客户，面对小区封闭的禁令，律师建议大家响应政府的防疫安排和要求，双方协商顺延至疫情减缓后交楼。
4.免租或减租或会得到支持。对于广州市租赁协会提出的2月免租、3月免租一半的建议，杨金娜律师表示支持。她认为，广州市租赁协会提出的建议符合《合同法》所规定的公平原则。即使有业主不听从广州市租赁协会的建议，如果租客起诉到法院，她相信法院也很有可能依据公平原则支持租客的减租或者免租的请求。
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