上海房产税什么时候开始征收了，上海房产税每年都交一次吗
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上海房产税征收标准2025
嗨，和大家聊聊上海的房产税啊
最近上海市税务局公布的一个关于房产税的数字，让大家嗨了
很多人很关心啊，之前说的五个试验的房地产税的城市分别是哪五个，这一次上海的这个细则，和未来其他城市的房地产税有什么关系么
那先声明，这个房产税和之前我们讨论的房地产税还是有区别的
而且对于上海而言，征收的房产税已经有十多年了，而且这次只是基数调整带来的新一年的变化
所以大家先不要激动的看待这个政策
但是从另一个维度上来看，也可以借着这个机会好好分析上海的房产税
因为本质上这都算是针对普通个体征收的一种税种，虽然方式可能不一样，但是制定的逻辑未来可能会有参考的一部分
理解上海房产税，你就可能会理解未来即将推行的全国房地产税
首先是上海房产税的征收标准，在2022年有一条基准线，基准线之上是收0.6%，基准线之下是收0.4%
那这条基准线是81948元/㎡
这个数字可能很多人知道，但是这个数字是怎么来的
很有趣，关于二手房的房产税的价格标准，是根据一手房的成交均价来的
算法也很简单，就是“税率分界线=上一年度新房成交均价×2”
也就是说2021年全市新房成交均价是40974元/㎡，所以今年的税率分界线就是40974×2=81948元/㎡
这是一个非常有趣的定价体系，因为严格意义上征收标准的不同我们认为差别可能是豪宅和普通住宅的区别
而这个价格沿袭的是一手房成交均价2倍的方式来核算
所以某种程度上，一手房和二手房的定价体系算是互相干扰了
一手房决定二手房的房产税，但是一手房定价同样也会参考二手房体系
这也决定了每年的定价都会调整
具体的数据是这样的
整理自：国家税务总局上海市税务局
这是比较少的在官方层面我们可以看到关于房价的数据，这个数据我们可以看到
除了2012年、2018年下跌，其他都是在上涨，夸张如2016年、2017年，涨幅都在20-30%
平均下来，上海楼市一手房均价每年涨幅9.72%
当然了，均价不能说明任何，因为供求结构会影响数值，但这也确实是官方看到的一个价格波动，我还是比较珍惜的
房产税的变化当然还是有让一部分人受益
像今年，最受益房源就是，买入均价在73482元/㎡-81948元/㎡的房子
这些人缴纳的房产税也确实在减少
另外看看整个房产税的计算公式
完整的房产税计算公式应该是这样的
注：1.05系数是链家实际操作过程中产生的系数，对最后数值影响可以忽略不计
这个计算方式还是挺有趣的，要知道关于税收，每个数字都必须要有出处和意义
首先为什么总价要乘以70%，剩下的30%是什么
房子本身虽然有涨幅，但更根本的是依赖土地的增值，而房子本身的居住价值是随着房龄增加有折旧的
所以按照房屋交易价格给予20-30%扣除，这部分钱也可以用来维修保养房屋
所以在征收价的基础上统一打了一个七折
其次我们可以看到有很大的减免过程
我们可以看到针对于本地户籍，你的房屋面积可以减掉家庭人口数*60的数值
什么意思，你三口之家，房子在180平米以下的其实都不需要缴纳房产税，如果你努力生一个二胎，240平米的房子都不需要交税
这个人均60平米的标准制定的还是很有魄力的，要知道十几年前的上海人均居住面积只有十几平，哪怕是在现在也只有37平米人均，远没到60平米
对于非沪籍人士，在居住证满3年之后也可以进入到减免的标准
换句话来说，政策制定的当初就想好，是让大部分人减免甚至不用缴纳，这是当初制定上海房产税的初衷
这个逻辑我觉得未来在其他城市也会是如此
从这个公式里面我们可以看出哪些是房产税倾斜人群
一就是本地人，二是多人口家庭
所以这个政策本身是有态度的，落户、结婚、生子都是在这个城市生活的更优选择
所以上海每年的房产税征收的数值是非常少的
这个数据也是公开的
差不多一年200亿的收入
这个数值可以说是很低的，因为上海有接近50万亿的房产市值，50万亿的市值对应200亿的房产税，所以大部分人是免征的
那么到底多少房子在缴纳
财新网有位专栏作家做过一次匡算，现在的房产税税率是0.4%-0.6%，他取平均值0.5%
然后假设过去10年上海房价平均涨幅40%-50%，以2020年上海房产税将近200亿的缴纳金额来估算
这一年缴纳房产税的房产的市值：200÷0.5%÷0.7÷（1-0.4/0.5），结果取中间值，在10万亿左右
按照人均37.2平米（2019年底数字），常住人口按照七普数据为2487万，每平米的平均单价5-6万元来计算，存量房的市值大约在50万亿元
按照这样的估算，上海大约有20%左右的房产正在缴纳房产税
而缴纳的房产本身又有很多部分的减免，哪怕需要缴纳的那部分房产，每个年的税收也是可以接受的
当然，真正多套房产家族，单位家庭3套房子的家庭，是需要认真考虑下每个月持有房产的成本了
所以我们可以感受下上海房产税的整个逻辑
首先很明确，确实有个标准和征收额度，但是一定存在两个前提，第一这个标准是动态的，不是一成不变的，每年都会对应调整
第二，一定是支持家庭式居住的，只要你是普通家庭的正常住房，几乎可以不用考虑太多房产税的额度
第三，我理解的上海房产税，本质上颁布的目的不是为了增加税收，这点税收和上海土地出让比起来真的差的太多
但是确实可以对多套房产持有者有更多的考量，从而真正从税收角度起到平衡单位个体房产的目的
最后说说体感上的东西
上海有房产税已经很久了，需要缴纳房产税的人几乎每年都会缴纳，没有的人也没感觉
而在市场上几乎大家对这件事看的都比较平淡，没有听说二手交易的时候有人是担心税收的问题把房子抛掉，也没有听说房东卖房会说把这部分成本转移给买家
大家都当成和物业费一样持有一套物业正常产生的成本
其实当一个城市落位一个房地产税的时候，之前的迷茫，一开始的恐慌，但是伴随着政策落地以及时间的消化
其实大家的注意力会冲淡，或者说习以为常
我们反观过去20年在楼市周围出台的各种政策，哪怕是最新的一手房积分摇号模式，颁布的当下各种焦虑，仅仅一年大家也都习惯了
这就是市场的力量，对待一个新鲜事物，没想象中那么恐慌，而且整体来说对于大部分购买主体不会产生本质性的影响
而一切的逻辑就是房住不炒，所有的政策都会让有炒房念头的人浑身难受，但是如果没有这方面念想，大部分的干扰其实也和我们无关
大概就是这样
上海房产税2025新政策出台
乐居财经 张林霞近日，上海市统计局最新发布的《2024年上海房地产市场综述》显示，2024年新建住宅销售均价为47223元/平方米，较去年上涨约2.71%。基于这一数据，2025年上海新购住房的房产税税率已经明确。对于单价不超过94446元/平方米的住房，适用税率为0.4%；而对于单价超过94446元/平方米的住房，适用税率则为0.6%。
这一新规的出台，旨在进一步规范房地产市场，合理调节住房需求。购房者需根据自身情况，仔细计算房产税成本，以做出更为明智的购房决策。同时，政府部门也将继续加强对房地产市场的监管，确保政策的有效实施。
上海房产税计算方法
房产税新政落地！上海率先示范，快查你的房产是否要多交钱？房产税新政实施！上海先行，快看看自家房产会多缴费吗？上海率先实行房产税新政！快来看看房产是否要多交钱？房产税新政在上海落地！快来确认你的房产需多交钱否？上海开启房产税新政！快瞧瞧你的房产要多交钱吗？-房产税即将来临！-这一被探讨了长达十余年的话题，于2025年最终跨出了极为关键的一步。
上海的房产税新政策开始施行：征收税率已对外公布，针对多套房的征税细则也得以明晰，税率分界点提升至94446元-㎡，这种差异化的调控有助于推动市场的健康发展。
房产税是以房屋作征税对象的一种财产税，其计税依据为房屋的计税余值或者租金收入，征收对象为产权所有人。
自2011年起，上海开始试点房产税，且政策在不断优化。
2025年新政的关键变化在于：1. 税率分界线的调整情况如下：以2024年新建住宅每平方米均价47223元为依据，到了2025年，新购住房的单价分界线上调至94446元-平方米，此价格为均价的2倍。
若单价低于该分界线，那么税率是0.4%；若单价超出这个分界线，税率则为0.6%。
适用范围：重点面向本市居民家庭所拥有的第二套及其以上住房，还有非本市居民家庭新购置的住房。
本市居民家庭享有每人60平方米的免税面积，新购住房超出该免税面积的部分，将依据住房单价与相应税率来计税。
计税的公式为：应缴纳的房产税等于应税的面积乘以新购住房的单价，再乘以百分之七十，然后乘以税率。
应税面积为：从家庭住房的总面积里减去按照人均60平方米计算的免税部分之后的面积。
-税率的选定：若单价不超过94446元-平方米，则为0.4%；反之，则为0.6%。
关于非本市户籍的政策：若持有《上海市居住证》满3年，或者积分达到120分，那么就能够申请免征；要是未达到这个标准的话，就需要先交税，等达到标准之后才可以申请退税。
对于港澳台以及境外的个人而言，其居留许可满3年才符合要求。
对于首次购买房屋的人和有改善居住条件需求的人：首套房的免税政策维持原样，再加上较低的税率（0.4%），这使得刚需购房的成本进一步下降。
对于改善型家庭而言，要是置换单价超过94446元-平方米的高价房，税率就会提高到0.6%，这或许会对一部分高端需求起到抑制作用。
拥有多套房产的人：对于第二套以及更多套的住房，要依据面积大小与相应税率来缴纳税款，这样能够提高持有住房的成本，进而对投机性的购房行为起到抑制作用。
3. 非本地的购房者：居住证的积分制度以及退税政策，对长期稳定居住起到鼓励作用，并且能够吸引人才前来落户。
上海的房产税新政借助差异化税率与动态调整机制，意在达成三重目标：稳市场：运用税率这一杠杆对供需加以调节，防止房价上涨或者下跌的速度过快。
2. 防范风险：对过度投机予以抑制，削减金融体系风险，并且同地方政府债务置换（例如2025年启动2万亿元的置换债）达成政策协同。
3. 促进公平：借助户籍与非户籍的差异化管理方式，对本地居民和外来人口的权益加以平衡，促使社会资源实现合理分配。
上海房产税人均面积
上海房产税，2025年的标准是，单价94446以下的收0.4，94446以上0.6，计算标准，是基于上海统计局测算的，2024年上海全市均价47223。
计算公式是：超出家庭人均60平方米的面积 x 购房单价 x 相应税率（0.4%/0.6%）x 70%
交税标准，分上海人和外地人。
上海人，首套免，二套人均60平以上，就是单身60平以上收，两口子120以上收，三口180以上收。
外地人，居住证满3年，一套免；不满3年的，全收，等证，满了三年后，退税。
没证的，每年全额交，直到办证或卖掉为止。
置换的朋友，在买新房后的一年内，把老房子卖掉，也退税。
子女成年买新房的，不收。
交税时间，是12月31日前。超期的，按每日万分之五的滞纳金罚。
如果回溯历史，我们才能发现有三个阶段是波动比较大的，2013、2016、2020。
2013年上海房价，年涨幅20.44%；2016年涨幅40.63%。，2020年涨幅19.02%，是三个周期峰顶。
房产税还有一个有意思的点是，除了2011年下调之外，最近10年的标准只涨不跌，比房价还稳。比如2021年是上海房价峰值高年，破6，接下来每年都在回撤，撤到去年只有4万7，但是房产税的起收标准还在提高，并没有跟着回撤。
这个逻辑是什么？故意制造宽松，还是为了纸面数字？有知道内幕的吗？欢迎在评论区一起讨论。
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