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广汉二手房出售信息

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（央视财经《天下财经》）从去年开始，全国多地陆续推出二手房交易“带押过户”。在四川广汉市，最近广汉农商银行就以“带押过户”的方式，协助房屋买卖双方办理了二手房转移登记，这是当地办理的首单“带押过户”业务。

近日，广汉市民尹先生在广汉农商银行工作人员的指导下，以“带押过户”的方式将尚有未结清贷款的房屋转卖给他人。仅用一天，买方就拿到了《不动产权证书》，银行拿到了《不动产登记证明》。

四川广汉市民：省去了很多麻烦，以前还要到银行预约还款，筹本金来还贷款。现在“带押过户”政策出来之后，这个问题就基本不存在了。

“带押过户”是对抵押状态下的房产进行过户，即存在贷款抵押的房产，经金融机构同意，在不提前还清贷款的情况下，直接办理不动产过户手续。新模式下，抵押权与不动产权转移登记并联，原本的3个环节整合为1个环节。

“带押过户”政策的实施，有效破解了二手房交易中转贷办理时间较长、交易风险较高、资金负担较重等问题，降低房源入市交易的门槛。

转载请注明央视财经

（编辑 王一帆）

广汉二手房个人出售最新信息

近日，中国裁判文书网公开了邓明贵行贿罪一审刑事判决书，其中披露了四川省铁路产业投资集团有限责任公司原董事江建君的受贿事实。

江建君出生于1968年12月，四川绵竹人，在职研究生学历。2001年至2009年曾在广汉市工作了8年，历任广汉市委副书记、代市长、市长。这之后曾在四川省化工控股（集团）公司任纪委书记，在四川省铁路产业投资集团有限责任公司任党委委员、董事。2018年2月被宣布调查。

2018年8月，人民检察院案件信息公开网发布消息称，江建君在任广汉市委副书记、市长期间涉嫌受贿罪，已被逮捕。

中国裁判文书网公开的该份判决书，验证了上述检方指控。邓明贵（四川广汉和平房产开发有限公司及广汉市和平建筑装饰有限公司法定代表人）曾先后送给时任广汉市长江建君共200万元"感谢费"，感谢其在项目开发等方面给予的"支持"。

第一笔发生在2007年下半年。

据判决书：邓明贵与江建君2004年经人介绍相识后，经常往来。得知广汉市浏阳路金华村2社村民寻求开发商合作，准备将政府给其一块安置用地用于商业住宅开发，邓明贵找到江建君，寻求其支持，江建君明确表示愿意帮忙。

邓明贵与金华村村、社干部进一步协商合作开发事宜，并透露此事已获江建君的支持。该村、社干部鉴于邓明贵与江建君的关系，并为了能顺利办理土地变性手续得到尽快开发，便选择与邓明贵签订了合作开发协议。邓明贵通过江建君的帮助顺利完成该宗土地的变性手续，并通过政府招拍挂程序拍得该宗土地。

2007年下半年的一天，为了感谢江建君在上述项目中给与的"关照"，并希望获得更多"支持"、"帮助"，邓明贵从自己存放在车库内和小车里面的备用金中拿出100万元，装在一旅行袋内，然后给江建君打电话，说要感谢她。

江建君接电话后称"不方便"，并叫邓明贵与其弟弟江某联系。

邓明贵与江建君弟弟江某约定在广汉市附近的加油站见面，见面后将装有100万元的旅行袋交给江某，并说是给"江妈"准备的。当晚，江某便将这100万元交给了其姐江建君。

判决书中附有江某的证言，"2007年下半年的一天（准确时间记不清了）,我到姐姐所在的广汉'阳光丽苑'看望父母。当天下午，她给我打电话，让我去找邓明贵拿一个包裹，拿包裹时不要说太多话，拿了就走"；"我随后开车到了约定地点，邓明贵开车已经到了，他就从车上提了一个旅行包交给我，我接下旅行包说了声谢谢就把包放到我车上，开车回了阳光丽苑姐姐家，将旅行包拿到江建君卧室交给了她"。

第二笔发生在2009年。

邓明贵得知四川东方轴承制造有限公司（以下简称"东轴厂"）要搬迁，原址土地可以变性用于房地产开发，就向江建君提出想参与"东轴厂"土地开发项目，并请其帮忙引荐该公司法定代表人张某与其认识。

之后，江建君与"东轴厂"的法人代表张某在一起吃饭中谈及"东轴厂"土地变性一事，并借机将邓明贵介绍给张某认识，提出由邓明贵为其办理"东轴厂"原址土地的变性手续。张某在得知邓明贵与江建君关系甚好，且自己在办理土地变性手续过程中无任何进展的情况下，为了能够顺利推进土地变性工作开展，便同意由邓明贵帮忙办理土地变性手续，并让邓一起开发该宗土地房地产。

2009年上半年，邓明贵在江建君的关照、帮助下，顺利办理了"东轴厂"土地变性手续。

不久后的一天晚上，邓明贵为了感谢江建君在"东轴厂"土地变性过程中的"帮助"和"关照"，并为了进一步维系双方关系，便在其小车内和车库备用金里拿出人民币100万元，装在一个布质旅行袋里后电话联系江建君，江建君称其在家里。邓明贵便带上装有人民币100万元的布质旅行袋，开车至江建君所住的广汉市阳光丽苑小区。不久，江建君出来，邓明贵将装有现金的布质旅行袋递给江建君，后双方各自离开。

判决书中也附有江建君的证言，称当时跟邓明贵见面后，"我看见他提了一个白色不透明的袋子，他把袋子交给我，并对我说：'江妈，谢谢你哈，这100万块钱是我一点心意，我和张某合作得很愉快，谢谢你介绍我们认识。'我推辞了下就收下了。我回家后打开口袋看，里面是面额100元的钞票，100张1扎，10扎一捆，一共10捆，共计人民币100万元"，"邓明贵送给我这100万元，因为我介绍张某和他认识，他们合作挺愉快，可能邓明贵在这个项目上也赚到钱了，加上他想进一步维系和我的良好关系"。

邓明贵则供述说，给江建君送钱，一是为了感谢其在项目土地的取得和土地变性过程中给与了"关照"；二是"江建君多次说过，她以后要当广汉市的市委书记，能够在生意上给我更多关照，并说要介绍生意给我做。为了维系和她的关系，我才给她送钱。"

法院认为，邓明贵的上述行为已构成行贿罪，依法应当承担与其罪行相适应的刑事责任。不过，在被追诉前主动交代行贿行为，依法可以减轻或者免除处罚；在案发后及宣判前，主动全部上缴不正当利益，可以酌定从轻处罚。最终以行贿罪，判处邓明贵有期徒刑二年，宣告缓刑三年。

截止目前，江建君涉嫌受贿案正在办理中。

另外值得一提的是，江建君与已落马获刑的四川省原副省长李成云有所交集。

2001年，李成云任职德阳市委书记，也正是在这一年，江建君调任德阳下辖广汉市委副书记、市长。

李成云曾任职四川省国资主任，2008年晋升副省长后，分管工业、科技、信息产业、国有资产等工作。李成云晋升副省长次年，江建君转任四川省化工控股（集团）公司纪委书记。

"秀美的面庞、娇小的身材、粲然的笑容，优雅的气质。"这是一位江建君在任职广汉市长期间的"部下和朋友"，在文章中如此评价江建君，"近8年的时光似若清泉淙淙而去，作为部下和朋友，我近距离地频睹了萦绕在身为美女市长江建君身边的各色人等，尊崇、仰慕、欣赏、呵护、仗义、忠诚、乖巧、畏怯、媚态、屈节、借势、利用、欺凌……可谓色彩斑斓、眼花缭乱、真伪难辨。"

江建君简历

江建君，女，汉族，1968年12月生，四川绵竹人，在职研究生学历，1990年6月加入中国共产党，1985年12月参加工作。

1985年12月至1996年7月，在剑南春酒厂、绵阳工业学校、东方电机厂工作和学习；

1996年7月至2001年7月，历任共青团德阳市委干事、青联副秘书长、青联秘书长、德阳市关工委秘书长；

2001年7月至2009年10月，任广汉市委副书记、代市长、市长；

2009年10月至2017年11月，任四川省化工控股（集团）公司纪委书记；

2017年11月，任四川省铁路产业投资集团有限责任公司党委委员、董事。

2018年2月，涉嫌严重违纪违法，接受纪律审查和监察调查。

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近日，中国裁判文书网公开了邓明贵行贿罪一审刑事判决书，其中披露了四川省铁路产业投资集团有限责任公司原董事江建君的受贿事实。
江建君出生于1968年12月，四川绵竹人，在职研究生学历。2001年至2009年曾在广汉市工作了8年，历任广汉市委副书记、代市长、市长。这之后曾在四川省化工控股（集团）公司任纪委书记，在四川省铁路产业投资集团有限责任公司任党委委员、董事。2018年2月被宣布调查。

2018年8月，人民检察院案件信息公开网发布消息称，江建君在任广汉市委副书记、市长期间涉嫌受贿罪，已被逮捕。
中国裁判文书网公开的该份判决书，验证了上述检方指控。邓明贵（四川广汉和平房产开发有限公司及广汉市和平建筑装饰有限公司法定代表人）曾先后送给时任广汉市长江建君共200万元"感谢费"，感谢其在项目开发等方面给予的"支持"。
第一笔发生在2007年下半年。
据判决书：邓明贵与江建君2004年经人介绍相识后，经常往来。得知广汉市浏阳路金华村2社村民寻求开发商合作，准备将政府给其一块安置用地用于商业住宅开发，邓明贵找到江建君，寻求其支持，江建君明确表示愿意帮忙。
邓明贵与金华村村、社干部进一步协商合作开发事宜，并透露此事已获江建君的支持。该村、社干部鉴于邓明贵与江建君的关系，并为了能顺利办理土地变性手续得到尽快开发，便选择与邓明贵签订了合作开发协议。邓明贵通过江建君的帮助顺利完成该宗土地的变性手续，并通过政府招拍挂程序拍得该宗土地。
2007年下半年的一天，为了感谢江建君在上述项目中给与的"关照"，并希望获得更多"支持"、"帮助"，邓明贵从自己存放在车库内和小车里面的备用金中拿出100万元，装在一旅行袋内，然后给江建君打电话，说要感谢她。
江建君接电话后称"不方便"，并叫邓明贵与其弟弟江某联系。
邓明贵与江建君弟弟江某约定在广汉市附近的加油站见面，见面后将装有100万元的旅行袋交给江某，并说是给"江妈"准备的。当晚，江某便将这100万元交给了其姐江建君。
判决书中附有江某的证言，"2007年下半年的一天（准确时间记不清了）,我到姐姐所在的广汉'阳光丽苑'看望父母。当天下午，她给我打电话，让我去找邓明贵拿一个包裹，拿包裹时不要说太多话，拿了就走"；"我随后开车到了约定地点，邓明贵开车已经到了，他就从车上提了一个旅行包交给我，我接下旅行包说了声谢谢就把包放到我车上，开车回了阳光丽苑姐姐家，将旅行包拿到江建君卧室交给了她"。

第二笔发生在2009年。
邓明贵得知四川东方轴承制造有限公司（以下简称"东轴厂"）要搬迁，原址土地可以变性用于房地产开发，就向江建君提出想参与"东轴厂"土地开发项目，并请其帮忙引荐该公司法定代表人张某与其认识。
之后，江建君与"东轴厂"的法人代表张某在一起吃饭中谈及"东轴厂"土地变性一事，并借机将邓明贵介绍给张某认识，提出由邓明贵为其办理"东轴厂"原址土地的变性手续。张某在得知邓明贵与江建君关系甚好，且自己在办理土地变性手续过程中无任何进展的情况下，为了能够顺利推进土地变性工作开展，便同意由邓明贵帮忙办理土地变性手续，并让邓一起开发该宗土地房地产。
2009年上半年，邓明贵在江建君的关照、帮助下，顺利办理了"东轴厂"土地变性手续。
不久后的一天晚上，邓明贵为了感谢江建君在"东轴厂"土地变性过程中的"帮助"和"关照"，并为了进一步维系双方关系，便在其小车内和车库备用金里拿出人民币100万元，装在一个布质旅行袋里后电话联系江建君，江建君称其在家里。邓明贵便带上装有人民币100万元的布质旅行袋，开车至江建君所住的广汉市阳光丽苑小区。不久，江建君出来，邓明贵将装有现金的布质旅行袋递给江建君，后双方各自离开。
判决书中也附有江建君的证言，称当时跟邓明贵见面后，"我看见他提了一个白色不透明的袋子，他把袋子交给我，并对我说：'江妈，谢谢你哈，这100万块钱是我一点心意，我和张某合作得很愉快，谢谢你介绍我们认识。'我推辞了下就收下了。我回家后打开口袋看，里面是面额100元的钞票，100张1扎，10扎一捆，一共10捆，共计人民币100万元"，"邓明贵送给我这100万元，因为我介绍张某和他认识，他们合作挺愉快，可能邓明贵在这个项目上也赚到钱了，加上他想进一步维系和我的良好关系"。
邓明贵则供述说，给江建君送钱，一是为了感谢其在项目土地的取得和土地变性过程中给与了"关照"；二是"江建君多次说过，她以后要当广汉市的市委书记，能够在生意上给我更多关照，并说要介绍生意给我做。为了维系和她的关系，我才给她送钱。"
法院认为，邓明贵的上述行为已构成行贿罪，依法应当承担与其罪行相适应的刑事责任。不过，在被追诉前主动交代行贿行为，依法可以减轻或者免除处罚；在案发后及宣判前，主动全部上缴不正当利益，可以酌定从轻处罚。最终以行贿罪，判处邓明贵有期徒刑二年，宣告缓刑三年。
截止目前，江建君涉嫌受贿案正在办理中。

另外值得一提的是，江建君与已落马获刑的四川省原副省长李成云有所交集。
2001年，李成云任职德阳市委书记，也正是在这一年，江建君调任德阳下辖广汉市委副书记、市长。
李成云曾任职四川省国资主任，2008年晋升副省长后，分管工业、科技、信息产业、国有资产等工作。李成云晋升副省长次年，江建君转任四川省化工控股（集团）公司纪委书记。
"秀美的面庞、娇小的身材、粲然的笑容，优雅的气质。"这是一位江建君在任职广汉市长期间的"部下和朋友"，在文章中如此评价江建君，"近8年的时光似若清泉淙淙而去，作为部下和朋友，我近距离地频睹了萦绕在身为美女市长江建君身边的各色人等，尊崇、仰慕、欣赏、呵护、仗义、忠诚、乖巧、畏怯、媚态、屈节、借势、利用、欺凌……可谓色彩斑斓、眼花缭乱、真伪难辨。"
江建君简历
江建君，女，汉族，1968年12月生，四川绵竹人，在职研究生学历，1990年6月加入中国共产党，1985年12月参加工作。
1985年12月至1996年7月，在剑南春酒厂、绵阳工业学校、东方电机厂工作和学习；
1996年7月至2001年7月，历任共青团德阳市委干事、青联副秘书长、青联秘书长、德阳市关工委秘书长；
2001年7月至2009年10月，任广汉市委副书记、代市长、市长；
2009年10月至2017年11月，任四川省化工控股（集团）公司纪委书记；
2017年11月，任四川省铁路产业投资集团有限责任公司党委委员、董事。
2018年2月，涉嫌严重违纪违法，接受纪律审查和监察调查。

广汉二手房30万左右

图1

德阳区位：成都与绵阳之间，东边为龙泉山余脉及川中丘陵，西边为川西横断山之龙门山脉。

图2

广汉的基准地价难以查询到。根据2019年10号地块，在沈阳路与通化路交汇处的住宅用地成交情况，34703.4万元购买5.7839公顷，相当于400万元每亩，5997元每平米。该地块容积率2.5的话，相当于楼面价2399元每平米。

图3

罗江区的基准地价I级地价为1351元每平米，容积率2.0，相当于楼面积才676元每平米。这是2017年1月1日的价格，按照5%的年利率折合2020年的楼面价格约为782元每平米。

基准地价与市场竞争价有所不同，基准地价相当于起拍价，在多家开发商竞争后，实际成交可能流拍，也可能溢价很多。按照溢价50%估算的话楼面价格大约为1173元每平米。

图4

罗江区金山镇、白马关镇、略坪镇、闫家镇、调元镇、御营镇、新盛镇、蟠龙镇、慧觉镇的地价如上表所示。

图5

绵竹2018年1月1日的基准地价，1级住宅用地的地价为1701元每平米。按照年利率5%推算到2020年为1875元每平米。假设开发商实际成交溢价50%再按照容积率2.5计算楼面价为1875*1.5/2.5=1125元每平米。

图6

什邡既缺乏基准地价的资料，也没有土地成交的公示表，根据年终土地拍卖总结报告，什邡2019年拍卖一块地为304万元每亩，超过了2018年的地王222万元每亩。既然是地王，则说明其他土地更便宜。因此取两块地平均再打8折计算为(304+222)/2 *0.8=210万元每亩，3148元每平米的地价，1574元每平米的楼面价（容积率2.0），或者1259元每平米的楼面价（容积率2.5）。

图7：旌阳区基准地价总图

图8：旌阳区一二级基准地价区域放大图

图9：旌阳区基准地价级别范围表

图10：旌阳区基准地价表

旌阳区的一级住宅用地楼面单价为1460元每平米。如果在市场竞争中开发商实际拿地溢价50%，则为2190元每平米。

图11

中江县1级住宅用地楼面单价为722元每平米，注意上表是2014年1月1日的价格。按照5%的年利率推算2020年的价格应该为968元每平米。中江是一个140万人口的大县，140万人只有1个县城，因此土地拍卖竞争会比较激烈，假设拍卖后溢价60%（旌阳区是按照50%计算）的话为1549元每平米。

图12

中江县辑庆镇、兴隆镇、仓山镇、龙台镇的地价如上表所示。回龙、通济、永泰、黄鹿、富兴、集凤、玉兴、永兴、永安、继光、悦来、白果、柏树等13个乡镇参照龙台镇末级基准地价执行。冯店、太安、积金、广福、会龙、万福、联合、普兴、永丰、通山等10个乡镇参照仓山镇末级基准地价执行。

图13

地价排名：广汉2390≈旌阳2190 >中江1549＞什邡1259~1574（平均1416）>罗江1173≈绵竹1125。

房价中除了地价之外还有建筑造价、税费、利息利润等方面。假设造价为2000元每平米，根据别墅、小高层、高层以及高档、中档、低档的差别造价可能高于2000，也可能略低于2000。税费假设为17%，利息和利润假设为21%，

则广汉房价为：（2390+2000）/(1-17%-21%)=7080元每平米。

图14：网路预测价

德阳旌阳房价：（2190+2000）/0.62=6758元每平米。

图15：旌阳网络预测价

什邡市房价为：(1417+2000)/0.62=5511元每平米。取得1259和1574的平均值，容积率2.3左右。

图16：什邡网络预测房价

罗江区房价为：(1173+2000)/0.62=5117元每平米。

图17：罗江网络预测房价

绵竹市房价为：（1125+2000）/0.62=5040元每平米。

图18：绵竹网络预测房价

中江县房价为：(1549+2000)/0.62=5724元每平米。与安居客网站预测价5865元每平米相近。

图19：中江网络预测房价

唐师计算房价排序为：广汉7080、旌阳6758、中江5724、什邡5511、罗江5117、绵竹5040元每平米。

某大型房产网站房价排序为：旌阳5956、中江5865、罗江5549、广汉5249、什邡5152、绵竹4462元每平米。

到底哪个价格更符合实际呢？

唐师事实研究，欢迎转发转载交流。若需数据详图资料文件约稿，赞赏再私信。

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