一、“双合同”是什么?
不少城市陆续出台政策对新增商品房的售价设定了“天花板”，超过限价标准的楼盘将无法顺利拿到《商品房预售许可证》。部分城市在政策出台之后成交均价确有下跌趋势，但当购房者兴高采烈去购房，才发现房价依旧是高攀不起，导致房价畸高的个中原因就是“双合同”。
那“双合同”是什么?简单说来就是：在政府“限价”、“限签”双重压力下，开发商绞尽脑汁想出来的一种法律擦边球。
举个例子，为了平抑高涨的房价，相关部门要求网签价格不能超过3万/平米，然而多数楼盘已经卖到了5万/㎡-6万/㎡。这个时候怎么办呢?
没关系，正所谓“上有政策，下有对策”，于是开发商就想出了强制购房者签订“双合同”的办法。即签一份载明房屋价格3万/㎡的《商品房买卖合同》的同时，再签一份载明装修价格为2.5万/㎡的《装修合同》，这样就能保证《商品房买卖合同》顺利通过房管局的网签、备案。
“双合同”中《装修合同》中所约定的“装修款”一般都是“有水分的”，价格往往会定得比正常的装修价格高，这是因为开发商把网签备案价格不足以涵盖的“购房房款”的部分分摊到了“装修款”中。因此真实的“房屋总价”除了包括《商品房买卖合同》中所约定的“购房房款”，还应该包括《装修合同》中所约定的“装修款”中的一部分。
购买一套商品房，开发商会要求购房者必须同时签订《商品房买卖合同》和《装修合同》，不能只签订《商品房买卖合同》而拒绝签订《装修合同》，不能只要毛坯房而拒绝装修服务，这样的捆绑销售，为的是在“限价”的政策背景下维持高房价。
二、“双合同”的弊端
购房者和开发商签署的《商品房买卖合同》、《装修合同》都是合法有效的。“双合同”的存在使得开发商的利益分文未少，却害苦了购房者。 1、对购房者而言其一：首付大幅增加，由于装修款大多要一次性付清，即使不要求一次付清，也只能采用短期商业贷款，这样一来，购房者所须支付的首付比例可能高达实际房款的50%—70%;
其二：风险增加，部分开发商在购房者支付装修款后，为避免承担违约责任，不与购房者签订《装修合同》，甚至不出具任何收据，购房者所支付的高额装修款得不到保障，日后一旦开发商违约，当购房者要主张维权，因手上缺乏交易凭证，赤手空拳上阵，举证难度可想而知;
其三：税费增加，购房者如果要把买入的房子卖出，在二手房交易中，个税的征收金额为房价差额的20%，由于“双合同”的存在，买入的价格以网签备案价格为准，而非实际交易价格。换言之，由于备案的房价低于实际价格，在计算二手房交易个税时，升值差额比实际发生的大，个税也水涨船高，“双合同”大大增加了房屋转手成本。
2、对楼市而言
政府方面对房价作出限制的初衷是平抑高涨的房价，但开发商对限价政策阳奉阴违，很快又推出“双合同”来对抗。开发商换汤不换药，变相绕开政策的规制，政策未能发挥出实际作用，楼市亦未能得到实际控制。
三、“双合同”合法吗?
“双合同”属于开发商打的法律擦边球，目前未有法律对此作出制约，但广州市政府早已出台房地产限价限购政策。房地产主管部门于2014年4月初已明确禁止房地产开发商利用“双合同”规避政策，妨碍国家调控房地产政策实施，扰乱房地产市场正常秩序。2018年10月19日，广州市住房和城乡建设局又发布了《关于我市进一步规范房地产市场管理作出说明》。
《广州市人民政府办公厅关于贯彻广东省人民政府办公厅转发国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作通知的实施意见》(穗府办〔2013〕14号)
一(一)房地产开发企业应严格执行商品住宅销售明码标价、一房一价规定。商品住宅预(销)售前，房地产开发企业应办理预售价格网上申报，并接受国土房管部门的价格指导。未办理网上价格申报的，或申报价格过高且不接受国土房管部门指导的，暂不核发预售许可证。超过申报价格销售的，暂停网上签订商品房买卖合同。
广州市住房和城乡建设局《关于我市进一步规范房地产市场管理作出说明》
近期，市、区住建部门在保持我市调控力度不放松、保持成交价格稳定运行的前提下，对新建商品住房预售和网签价格指导机制进行优化，严禁开发企业拆分价格报备。我委将继续保持调控政策连续性和稳定性，继续坚决执行现行各项调控措施不动摇，继续严格对新建商品住房开展价格指导，同时，按照中央、省、市决策部署，加大对房地产市场的监督检查力度，保持广州房地产市场健康平稳运行。”
由此可见，开发商利用“双合同”违反限价政策或将被暂停网签资格、核发预售许可证。
四、“双合同”中的《装修合同》能否主张无效?
那么，是否能以“双合同”的《装修合同》违反《合同法》第52条规定的“以合法形式掩盖非法目的”而认定“双合同”的《装修合同》属无效协议呢?目前既有判决中分为两种意见：
一种认为，《商品房买卖合同》与《装修合同》不可视为两个合同，装修合同所约定的装修费用反映的并非真实装修成本，而是房价款的一部分，其与“毛坯房”买卖合同所约定的价款，共同构成涉案房屋的总价款并无不当。又由于装修合同所约定的装修费用其实是房屋总价款的一部分，并不是实际装修成本，所以也不存在实际装修价值低于装修合同约定价值的说法，不能主张要求返还装修造价差额。合同双方为适格主体且基于真实的意思表示，故合同成立有效，并不能以欺诈、“以合法形式掩盖非法目的”为由解除《装修合同》。
一种认为，《商品房买卖合同》与《装修合同》系两个相对独立的合同，《商品房买卖合同》不因《装修合同》的解除而解除。换言之，即使认定《装修合同》无效，也不必然影响《商品房买卖合同》的效力(详见(2018)鄂0116民初6595号)。
五、律师有话说
综上，“双合同”不仅是开发商利用捆绑销售维持高价的一种手段，还是开发商一种规避限价政策的手段，让开发商完美地避开了法律的规制，虽然限价政策一度被重点强调，但开发商利益却未受到丝毫影响。对购房者而言，一方面，网签备案价只显示买房合同中的价格，日后一旦发生纠纷，难以维权;另一方面，高价装修合同部分，一般只能采用短期商业贷款，会给购房者带来巨大资金压力。《装修合同》与《商品房买卖合同》相捆绑，购房者不能拒绝签订，“双合同”对购房者而言就像一个哑巴亏。身为购房者，应认识到“双合同”所存在的政策风险和商业风险，经过深思熟虑后再做出决定。
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