拆迁评估公司,拆迁评估价格和实际价格差多少

拆迁评估公司，拆迁评估价格和实际价格差多少

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拆迁评估标准

来源：大律师网

拆迁评估是我们通常说的拆迁补偿价格评估。拆迁补偿价格评估指的是在拆迁公告下发后，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法对拆迁区域内的房产进行价格评估确定的行为。在本文中，大律师网小编就为大家介绍房屋拆迁怎么进行评估？

一、房屋拆迁的五种评估方法

1、市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。

市场比较法是最具说服力并易于当事人接受的方法，因为这种评估方法最能直接反映评估对象的市场价格，但其前提条件是必须有同类房屋的交易实例可供比照。

2、成本法是通过求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值

3、收益法是雨季估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后进行累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。

4、假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。

5、基准地价修正法是在政府确定公布了基准地价的地区，由估价对象所处地段的基准地价调整得出估价对象客观价格。

二、房屋拆迁过程中房屋拆迁评估的一般程序流程

在房屋拆迁过程中，关于被拆迁房屋的的市场价值进行评估，评估流程一般如下：

1、具有相关资质的专业评估机构接受评估任务。专业评估机构的工作人员在接到上级主管部门或委托单位的委托后开展具体评估工作。

2、房屋评估前的准备。就是准备好产权登记资料、房屋建筑资料、土地资料等必须的资料。

3、评估人员进行现场勘查。就是指评估人员对被拆迁房屋的各项技术资料进行现场测定。

4、相关资料的综合分析。这一程序的主要目的是合理地确定被拆迁房屋作价补偿的基本数据，为补偿提供可靠的依据。

5、编写相关评估报告。评估人员综合被拆迁房屋资料，提出作价评估意见，具体确定被拆迁房屋价格的重要过程。

6、评估复核和审批。在评估工作人员完成评估工作后，由复核员到实在进行复核，复核后报审批人员进行审批。

拆迁评估公司是怎么评估的

☑ 裁判要点

《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条规定，注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估；被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。据此，在没有与涉案房屋相类似，鉴定时点近期交易的房屋实例对照比较、双方当事人亦未提交其他相关材料的情况下，评估机构未采用市场比较法，而采用成本法和收益法进行评估鉴定，不违反相关规定。

☑ 裁判文书

中华人民共和国最高人民法院

行 政 裁 定 书

（2019）最高法行申2241号

再审申请人（一审被告、二审上诉人）：黑龙江省鸡西市城子河区人民政府，住所地黑龙江省鸡西市城子河区政府路12号。

法定代表人：任峰，该区人民政府区长。

委托诉讼代理人：陈志敏，该区人民政府房屋征收办公室工作人员。

委托诉讼代理人：祝士东，黑龙江雪原律师事务所律师。

再审申请人（一审原告、二审上诉人）：林敦琦，男，1977年3月24日出生，汉族，住黑龙江省鸡西市城子河区。

再审申请人黑龙江省鸡西市城子河区人民政府（以下简称城子河区政府）、再审申请人林敦琦因行政赔偿纠纷一案，不服黑龙江省高级人民法院（2018）黑行终248号行政判决，向本院申请再审。本院依法组成由审判员梁凤云、审判员张艳、审判员张代恩参加的合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。

城子河区政府向本院申请再审称：一审法院程序违法，认定事实的主要证据未经质证；一、二审认定事实错误，对被申请人的强拆房屋损失、停产停业损失、从业人员工资损失及租房损失认定有误。不服黑龙江省高级人民法院作出的(2018)黑行终248号行政判决，请求撤销一、二审判决，依法再审本案。

林敦琦向本院申请再审称：一、二审判决的房屋损失、附属物损失及营业损失过低，一、二审应该通知鸡西市城子河区鑫海网吧参加诉讼。请求撤销一、二审判决，依法再审本案。

本院经审查认为：关于房屋损失评估认定的问题，根据本案业已查明的事实，鸡西市中级人民法院组织双方当事人对案涉房屋进行司法鉴定，双方当事人通过摇号方式共同选定山东省弘裕土地房屋评估有限公司黑龙江省分公司（以下简称弘裕评估公司）对案涉房屋价值进行司法鉴定。鉴定时，房屋已经灭失，双方对案涉房屋状况进行了确认。城子河区政府主张弘裕评估公司出具的鉴定意见评估方法不当，不应采取成本法及收益法进行评估。根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条规定：“注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。”根据该办法，在没有与案涉房屋相类型，鉴定时点近期交易的房屋实例对照比较、双方当事人亦未提交其他相关材料的情况下，山东省弘裕土地房屋评估有限公司黑龙江省分公司未采用市场比较法，而采用成本法和收益法进行鉴定，不违反该办法。城子河区政府主张该鉴定意见采取的评估方法不当，但是并未提供证据证明，其主张不能成立。作出鉴定意见后，林敦琦及城子河区政府均有异议，但林敦琦未提出重新鉴定申请。城子河区政府虽提出重新鉴定申请，但未预交鉴定费用，不符合重新鉴定的条件，一、二审判决依据该鉴定意见确定案涉房屋的赔偿价格，并无不当。

关于附属物损失问题。《中华人民共和国行政诉讼法》第三十八条第二款规定：“在行政赔偿、补偿的案件中，原告应当对行政行为造成的损害提供证据。因被告的原因导致原告无法举证的，由被告承担举证责任。”本案中，因城子河区政府违法强拆林敦琦的房屋，导致林敦琦无法就损害情况进行举证，对附属物损失的举证责任应由城子河区政府承担，城子河区政府未能提供相应的证据，应承担不利后果。一、二审法院结合案件实际，酌定判决赔偿附属物损失，结论并无不当。

关于租房损失、营业损失及从业人员工资损失问题。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条第一款规定：“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。”本案系行政赔偿案件，但赔偿内容应当包含被征收人在正常征收补偿程序中所能获得的补偿事项。一、二审法院根据上述条例，结合《鸡西市国有土地上房屋征收与补偿办法》的规定，按6个月计算停产停业损失，并根据其提供的租房合同等证据，计算林敦琦租房损失、营业损失及从业人员工资损失，并无不当。

综上，城子河区政府、林敦琦的再审申请不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条规定的情形。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>的解释》第一百一十六条第二款之规定，裁定如下：

驳回黑龙江省鸡西市城子河区人民政府、林敦琦的再审申请。

审 判 长 梁凤云

审 判 员 张 艳

审 判 员 张代恩

二〇一九年四月二十六日

法官助理 陈 默

书 记 员 战 成

裁判文书网发布日期:2019-10-10

来源：鲁法行谈

拆迁评估签字跟不签字的区别

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。 对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

第二十条 房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的，通过多数决定、随机选定 等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。

房屋拆迁评估的程序是什么？

第一，房地产价格评估机构安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地勘察，调查被征收房屋的状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查看工作并妥善保管。房屋征收部门被征收人和注册房地产估价师在实地查勘记录上签字，或者是盖章确认。

被征收人拒绝在实地查勘记录上签字，或者是盖章的，应当由房屋征收部门注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在评估报告中说明。

虽然拆迁人是可以主动选择评估机构进行拆迁房屋的评估，但在拆迁中对我们房屋进行评估的房地产估价机构，是依法设立并取得房地产估价机构资质，并从事房地产估价活动的中介服务机构。在评估报告里，也应该列明估价人员和估价机构的资格证明。如果这个单位根本没有取得法定的资质，那么他就没有评估的资格，作出的评估报告是不受法律保护的。

第二，注册房地产估价师根据评估对象和当地房地产市场情况，对市场法收益法、成本法、假设开发法等等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者是多种方法，对被征收房屋价值进行评估。

企业与征收单位谈判的时候，征收单位对企业的性质、前景和行业垄断性没有足够的重视，要按照成本法评估企业的价值。在这种情况下，只能按照厂房、土地以及停产停业损失按照一定的市场规律来进行补偿。

但是，对于在国内发展非常有前途的企业，对其进行价值评估和停产停业损失评估，应采取市场上的收益法进行评估。

第三，房地产价格评估机构向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。房屋征收部门将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示，公示期间，房地产评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明。解释存在错误的，房地产价格评估机构应当及时修正。

《国有土地上房屋征收评估办法》第10条规定：被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点，应当与被征收房屋价值评估时点一致。

第四，分户初步评估结果公示期满后，房地产价格评估机构向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门向被征收人转交分户评估报告。

被拆迁人要在收到评估报告的10日内申请复核。如对复核结果不服，可咨询对拆迁评估有深入研究的律师，采取合适的方式，维护您的合法权益。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定“被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

每个案子情况都不一样都需要具体分析，所以如果遇到类似的这种情况，应该怎么办呢？建议及时找专业的律师团队进行分析，也可以向我们咨询，行政诉讼纠纷当然要找北京楹庭律师。律师团队会根据案件的具体情况，搜集事实依据和法律依据，出具简单办案方案之后，行政相对人再决定下一步如何解决，通过法律的工具保障自己的合法权益。

本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。

拆迁评估报告有效期几年

■本文作者：赖佩琳 北京在明律师事务所

导语：房屋征收评估报告是由专业机构中的专业人员，用专门方法所作出的对房屋基本情况和价值的意见。其“三专”的定义似乎暗示着普通老百姓难以看懂其中内容。一些人甚至看到厚厚的评估报告就两手一摊、索性放弃。现学评估知识肯定来不及，也没有必要。在明律师提醒您，抓住四点让你轻轻松松初查评估报告的常见违法点。

价值往往通过价格来体现。众所周知，随着经济的迅猛发展，十年前的房价和现在的房价根本不能相比。同一宗房产的价值在不同时期当然会有不同的评估结果。

因此，评估报告为了确保结论对当下实践的正确指导，都会写明报告适用的有效期限。

实践中，有效期限一般为一年。在明律师近期代理的案件中，就有奇葩一幕：评估报告有限期限明明只到2017年，结果征收方2019年才依据这份“过期”评估报告作出征收补偿决定。虽说只有短短两三年的时间，但房屋的市场行情已经发生较大变化。若仍然依据“过期”报告所得出的征收补偿标准，则显然违背公平补偿的原则，损害了被征收人的合法利益。

首先是评估机构的选择。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，评估机构选择首先应该协商选定。若协商不成的，通过多数决定后随机选择。然而，由于征收涉及的户数较多，大家如一盘散沙，有着不同的利益诉求，对待评估机构的选取自然态度不一。因此实践中，协商和多数决定很难实现。但这并不能代表征收方可以直接跳过。故此被征收人可以注意审查评估机构选取是否有征求大家意见、协商的过程？是否事先公告？

再者是评估机构的回避。

根据《国有土地上房屋征收评估办法》（下文称《办法》）的规定，评估机构与房屋征收人有利害关系的，应当回避。而在明律师认为，选取的评估机构应该尽量避免本市、甚至本省的评估机构。因为评估机构仍然受到当地政府的管理，若评估结果不利于征收方，可能难以抵住“生存”压力而做出不公平的评估结果。虽然实践中法院不一定都会支持这样的理由，但还是那句老话：有枣没枣，都要打三杆子。对评估报告的“多点”进攻能够更容易找出评估报告的硬伤来。

评估报告系基于其专业知识所形成的专业意见，要想得出准确的、经得起推敲的评估结果，必须建立在对评估主体充分了解的基础之上。

根据《办法》规定，评估机构应当对被征收房屋进行实地勘察记录。并且这个实地勘察不能只是走走过场，必须落实到拍摄反映征收房屋内外部状况的照片等影像资料上。因此老百姓可以翻看一下评估报告中是否将房屋的内外部状况全部用照片或者录像记录完整了。如果缺失了一个房间或者房屋装修状况的记录，对评估结果的消极影响不言而喻。

评估方法是评估报告中最为专业的一块，也是得出房屋评估价值最直接的一块。若被征收人对评估结果不满意，这块“硬骨头”还是要啃的。

但并不是说要大家现学各类计算方法去检查计算过程，而是直接从评估报告的文字中寻找一下本报告选用的评估方法是什么。

根据《办法》的规定可知，被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。所以该条第一款中的“成本法”是有法律规定的“禁区”的。

实践中很多房屋评估价值结果畸低，就是因为选择了成本法的缘故。还需提醒的一点是，如果可以同时适用两种以上方法评估的，应当选择两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后合理选择。而不是简单粗暴两者相比选择评估价值低的。

但并不是说要大家现学各类计算方法去检查计算过程，而是直接从评估报告的文字中寻找一下本报告选用的评估方法是什么。

根据《办法》的规定可知，被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。所以该条第一款中的“成本法”是有法律规定的“禁区”的。

实践中很多房屋评估价值结果畸低，就是因为选择了成本法的缘故。还需提醒的一点是，如果可以同时适用两种以上方法评估的，应当选择两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后合理选择。而不是简单粗暴两者相比选择评估价值低的。

在明律师提醒你，房屋征收评估报告虽然具有很强的专业性，但是并不代表普通老百姓对其中的违法点审查束手无策。若征收人发现了房屋征收报告的违法点，亦或者找不到违法点但认为房屋评估价值结果明显畸低，都可以找专业律师再次审查。将“子弹”放到“狙击手”的手里从而能够更好地维护广大被征收人的合法权益。

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