一、顶账房被开发商抵押了怎么办
如果顶账房被开发商抵押了，可以考虑以下措施。
（一）合同审查。查看与开发商签订的顶账房相关协议，确定其中对于房屋产权状况的约定以及开发商是否存在违约行为。如果协议明确房屋无抵押等权利瑕疵，开发商的抵押行为可能构成违约。
（二）查询抵押登记情况。通过当地的不动产登记部门查询房屋抵押登记的详细信息，包括抵押权人、抵押金额、抵押期限等，这有助于明确问题的严重程度。
（三）协商解决。尝试与开发商进行协商，要求其解除房屋的抵押状态，以确保自己对顶账房的权益。在协商过程中，可以依据顶账协议和相关法律法规，表明开发商的行为给自己带来的损害，并提出合理的解决方案，如开发商提供其他等价房产或者给予相应的经济补偿等。
（四）法律途径。如果协商无果，可以向人民法院提起诉讼。要求开发商承担违约责任，解除抵押，办理房屋过户手续等，以维护自己的合法权益。在诉讼过程中，要提供充分的证据，如顶账协议、房屋的占有使用情况、查询到的抵押登记信息等。
二、开发商破产了房产证怎么办
如果开发商破产了，房产证的办理会面临一些复杂情况，可按以下方式处理：
（一）已完成房屋初始登记
如果开发商已经完成了房屋的初始登记，这种情况下购房者办理房产证相对容易。购房者可以持购房合同、购房发票、身份证明等相关材料，按照正常的程序到房屋登记管理部门办理房产证。虽然开发商破产，但房屋登记管理部门仍有义务依据相关法律法规为符合条件的购房者办理房产证。
（二）未完成房屋初始登记
1. 尽快申报债权。购房者要尽快向破产管理人申报债权，说明自己购买房屋的情况，包括购房款支付情况、房屋的具体情况等，以保障自己的权益。
2. 借助政府部门力量。在一些情况下，当地政府可能会介入，协调处理开发商破产后的相关事宜，包括推动房产证的办理。购房者应积极配合政府部门的相关工作安排。
3. 等待后续处置。破产管理人会对开发商的资产进行清理和处置，如果房屋已经建成，后续有可能通过其他方式完成初始登记等相关手续，进而使购房者能够办理房产证。
三、开发商不退面积差怎么办
如果开发商不退面积差，可按以下方式处理：
（一）查看合同约定
1. 仔细研读购房合同中关于面积差处理的条款。一般合同会明确规定面积误差比绝对值在一定范围内（如3%）的处理方式，例如多退少补等。如果开发商违反合同约定不退面积差，这属于违约行为。
2. 收集相关证据，包括购房合同、房屋面积测绘报告等，以证明面积差确实存在且开发商应按约定退款。
（二）协商解决
尝试与开发商进行协商，通过书面函件或者面对面沟通的方式，向其指出应按照合同约定退还面积差款项，并明确告知如果不履行可能面临的法律后果，如承担违约责任等。
（三）投诉
如果协商不成，可以向当地房地产管理部门或者消费者协会等相关机构进行投诉，请求他们介入调解，促使开发商履行退款义务。
（四）法律诉讼
如果上述方法都无法解决问题，可以向法院提起诉讼，要求开发商按照合同约定退还面积差款项，并可要求其承担违约责任，赔偿因延迟退款造成的损失，如利息损失等。
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来源：中国法院网-开发商不退面积差怎么办，开发商不退房屋面积差价找哪个部门