房产赠与直系亲属需要交什么费用，房产赠与新规定
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房产赠与和过户哪个划算
导读
很多父母买房子，大部分是为了将来能够把房子留给子女，但很多人不知道，要想把房子过户到子女名下，其中还需要支付一笔不小的税费。
那么在继承、赠与和买卖等方式中，哪一种方式是最省钱呢?
买卖方式：
赠与和继承方式：
从上面的表格中，我们不难看出继承过户在这三种方式中的税费最少。
但是如果通过继承或赠与获得房产再出售时的税费又是什么情况呢?
在不满五年的情况下，继承和赠与方式的成本比较高，其主要原因是个人所得税高，此时选择买卖方式转让房产比较划算。
不同方式获得房产所需要提交的材料(以下都需要填报《房地产继承不征契税相关情况说明》或《个人无偿赠与不动产登记表》)：
(一)司法继承/公证继承：
1、申请人或代理人身份证明：本人无法到场的，可书面委托代理人办理相关手续;
2、不动产权证书或房地产权证书：不动产权证书分别持证的，需要提交所有不动产权证书;
3、法律文书：继承公证书或已经生效的法院判决书、裁定书、调解书。
(二)未通过公证或司法程序继承：
1、申请人或代理人、共有产权人身份证明：继承人本人无法到场的，应委托代理人办理相关手续，公证委托的可不提供委托人身份证明原件;
2、不动产权证书或房地产权证书，购房人及其家庭成员的户籍证明原件和复印件;
3、被继承人的死亡证明(以下之一均可)：①被继承人因死亡注销户口证明(户口簿)，②县级以上医疗机构出具的死亡医学证明，③其它具有法律效力的死亡证明材料;
4、亲属关系证明，即申请不征契税个人与被继承人的亲属关系证明(以下之一均可)：①能够证明相关亲属关系的户口簿、婚姻登记证明、收养登记证明、出生医学证明、独生子女证明，②公安机关出具的能够证明相关亲属关系的户籍证明;③亲属关系公证书;
5、代位继承，即被继承人子女先于被继承人死亡，该子女的晚辈直系亲属申请代为继承不征契税的材料：①已故被继承人子女的死亡证明，②申请代为继承不征契税的申请人与已故继承人亲属关系证明;
6、遗嘱：有遗嘱的还应提交遗嘱，包括公证遗嘱、自书遗嘱、代书遗嘱等。
(三)房地产遗赠：
1、申请人或代理人、共有产权人身份证明:受遗赠人本人无法到场的，可书面委托代理人办理相关手续;
3、其它材料：①通过公证程序接受遗赠的，提供遗赠公证书;②通过司法程序接受遗赠的，提供已生效的法院判决书、裁定书、调解书;③未通过公证程序或司法程序接受遗赠的，需要提交遗赠人的死亡证明材料和遗赠的遗嘱或遗赠抚养协议。
(四)房地产赠与：
1、赠与双方或代理人、共有产权人身份证明，如果赠与双方无法亲自到场的，应委托代理人办理相关手续，公证委托的可不提供委托人身份证明原件;
2、不动产权证书或房地产权证书：不动产权证书分别持证的，应提交所有不动产权证书;
3、通过公证程序无偿赠与的，提供赠与公证书或经公证的赠与合同。
以上政策依据：国家税务总局公告2015年第75号《国家税务局关于进一步简化和规范个人无偿赠与或受赠不动产免征营业税、个人所得税所需证明资料的公告》和沪地税财行[2011]32号《关于印发<个人承受房屋办理契税业务所需提交资料目录(试行)>的通知》。
房产赠与协议书模板
房屋赠与涉及严谨的法律程序和税费标准，需依据《民法典》及相关政策执行。以下为具体说明：
一、房屋赠与手续流程
1. 签订书面赠与合同
需明确双方的身份信息、房屋产权证号、赠与条款等内容，并且要确保赠与人具备完全民事行为能力。
2. 办理赠与公证
根据《民法典》第657条，赠与合同可以进行公证以确认其法律效力。房屋赠与公证一般所需材料如下： 双方的身份证、户口本 ；房产证原件；亲属关系证明（直系亲属需提供）。
3. 缴纳税费
契税：房屋评估价的3%（直系亲属赠与可免征个人所得税，非直系亲属赠与需缴纳20%）。
印花税：评估价的0.05%（双方各承担0.025%）。
公证费：评估价的1% - 2%（最低200元）。
评估费：评估价的0.5%。
个人所得税：直系亲属（配偶、父母、子女等）之间的赠与免征个人所得税； 非直系亲属赠与或未满5年的房产再转让时，需按差额20%或全额1%缴纳个人所得税。
4. 办理过户登记
携带公证书、完税凭证、房产证等材料前往不动产登记中心办理产权转移，登记费约为80元/宗。
二、法律政策依据
1. 《民法典》第657条规定赠与合同需由双方自愿签订，明确其无偿性质。
2. 《民法典》第659条要求赠与财产必须办理登记手续，否则所有权不发生转移。
3. 个人所得税政策
三、注意事项
1. 父母将房产赠与子女后，若子女未履行赡养义务，父母可依据《民法典》第663条行使撤销权。例如，在某案例中，子女拒绝赡养父母，法院判决撤销该赠与。
2. 若房屋没有房产证（如小产权房），赠与合同虽有效但无法办理过户手续，需先补办产权手续。
3.若房屋已设定抵押，需获得银行的书面同意方可办理赠与手续，否则无法办理过户。
4.赠与人无需其他子女签字同意，所有权人有权自主处分其财产。
房产赠与协议
在北京工作多年的吴先生即将退休，他和妻子想要在北京郊区买一套面积大一些的洋房或别墅，安享退休生活。而他们名下原有一套80平方米的两居室，想要过户给前两年研究生毕业后留京工作的儿子小吴。
不过，今年27岁的小吴，刚工作两年还没有北京户口，所以目前暂时没有北京购房资格。吴先生想了解的是，他能否通过赠与的方式把房子过户给儿子？如果可以，又需要缴纳多少税费呢？
解答：
在房产赠与中，确实会涉及购房资格问题，但不能一概而论，需要看业主与赠与对象的法律关系——只有特定关系的直系亲属，在办理房产赠与手续时才可以不受购房资格限制。
具体来看，麦田房产专业人士指出，在房产赠与中，直系亲属认定包括祖父母、外祖父母、父母、子女、孙子女、外孙子女、亲兄弟姐妹。其中，赠与对象不需要购房资格的仅有三种情况：一是夫妻之间赠与，二是共有产权人（即房本上共同署名的直系亲属）之间赠与，三是赠与给自己的未成年子女（中国国籍）。
除了上述三种特定情况外，不论业主是要将房子赠与给其他直系亲属，还是要赠与给非直系亲属（即直系亲属以外的亲戚），赠与对象都必须具有购房资格。
就吴先生的情况来看，即使他和小吴是父子，即直系亲属，但小吴已经成年，不属于上述三种特定情况，所以也必须等到小吴有北京购房资格（即在京连续缴纳5年社保或个税）后才可以办理赠与手续。
那么，如果吴先生日后要将房产赠与给小吴，需要交哪些税费呢？麦田房产专业人士指出，从目前的规定看，直系亲属之间赠与（不论是否赠与对象需有购房资格），均只需要缴纳3%的契税、万分之五的印花税；而非直系亲属之间赠与，税费就相对较多了，包括5%的增值税、6%的增值税附加税、20%的个税、5%的土地增值税、3%的契税以及万分之五的印花税。
新京报编辑 杨娟娟 校对 王心
图片来源/IC photo
房产赠与子女过户最新政策
杨立新
中国人民大学民商事法律科学研究中心研究员
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（二）》（法释〔2025〕1号，以下简称《婚姻家庭编解释（二）》）第5条的要旨是，综合应用民法典关于民事法律行为、物权变动和赠与合同等规则，确定基于婚姻关系赠与房产的处理规则，当存在胁迫、欺诈等情形时可以请求撤销赠与合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》（法释〔2020〕22号，以下简称《婚姻家庭编解释（一）》）第32条对此只规定为“人民法院可以按照民法典第六百五十八条的规定处理”，对具体方法没有规定。本条司法解释是对《婚姻家庭编解释（一）》第32条规定的进一步细化，并且增加规定了赠与房屋所有权已经过户的具体处理方法。
一、基于婚姻关系赠与房屋未登记过户的处理方法
基于婚姻关系双方约定进行房屋转移登记，离婚时对房屋权利归属或者如何分割发生争议，是经常发生的社会现象。发生争议的原因，基本上是双方在婚前或者婚姻关系存续期间，约定属于一方所有的房屋，另一方主张如果不在房屋产权证上写上自己的名字就不结婚，或者就分居甚至离婚，也存在有房屋的一方完全自愿地将房屋作为夫妻共同财产，或者完全归另一方所有的情况。
这些行为都是赠与行为，是双方达成的赠与协议。在赠与合同中，转让财产的一方为赠与人，接受财产的一方为受赠人。赠与行为是赠与人依法处分自己财产的法律行为，要求自然人作为赠与人须有民事行为能力的限制。所以，《婚姻家庭编解释（一）》第32条将这种情形规定为赠与，是完全正确的。本条司法解释第1款进一步规定了双方之间作了赠与约定，在离婚诉讼时尚未进行房屋产权过户，双方就发生了争议，且协商不成。对此，法院应当处理。
依照物权法的基本规则，不动产的所有权变动须经产权变动登记。离婚诉讼时，如果房屋的所有权变动尚未进行转移登记，按照物权法的登记主义立场，就不能发生讼争房屋的所有权共有或者完全归对方所有的事实，因而还是应当按照赠与没有实际交付的规则处理。这正是《婚姻家庭编解释（一）》第32条规定的内容。
《婚姻家庭编解释（二）》第5条规定的是具体处理方法，即法院可以根据当事人诉讼请求、给予目的，综合考虑婚姻关系存续时间、共同生活及孕育共同子女情况、离婚过错、对家庭的贡献大小以及离婚时房屋市场价格等因素，判决房屋归一方所有，并确定是否由获得房屋的一方对另一方补偿及其数额。
这里的诉讼请求是哪一方当事人提出并不确定，双方都有可能主张房屋的所有权，因此，要着重考虑多重因素综合确定。具体考虑的内容，一是所有权归哪一方所有，二是对未取得房屋所有权的一方应当怎样补偿。借助这些规则，应当能够确定稳妥的处理方法。
虽然这一条司法解释没有直接提及应当着重保护所有权人的权利，但实际上，由于物权没有变动，物权还是登记权利人的权利，所以综合考虑后总体上还是应有利于登记的物权权利人。
二、基于婚姻关系赠与房屋已登记过户的处理方法
《婚姻家庭编解释（二）》第5条第2款规定的规则，也是须遵守物权变动规则，处理基于婚姻关系赠与房屋且已登记过户的方法。
因房屋已登记过户，房屋的所有权已经发生变动，成为另一方的不动产或者双方共同共有的不动产。当双方当事人发生离婚诉讼时，双方对房屋有争议并协商不成的，法院应根据实际情况依法判决。
首先，根据诉讼请求判决房屋归给予方所有。这里要考虑的，一是，双方对一套房屋的所有权产生了争议，不能对一套房屋进行实物分割由双方各自所有；二是，判决归给予方所有，是因为房屋原本是给予方的所有权，只是基于婚姻关系和对方的请求，才登记为共有或者对方所有；三是，最主要的是看婚姻关系存续时间的长短以及当事人的过错情况，即婚姻关系存续的时间较短，且给予方没有重大过错。可见，这种物权变动是以建立婚姻关系为目的，既然婚姻关系已经消灭，基本原则应当是物归原主。
其次，房屋所有权判决归给予方，同时对受赠与人的权益也要保护，应当给予补偿。补偿的方法为，婚姻关系存续时间较短且给予方无重大过错，法院可以根据当事人诉讼请求，判决该房屋归给予方所有，并结合给予的目的，综合考虑共同生活及孕育共同子女情况、离婚过错、对家庭的贡献大小以及离婚时房屋市场价格等因素，确定是否由获得房屋一方对另一方予以补偿以及具体数额。之所以要考虑房屋市场价格因素，是因为房子价值上升时，当事人都想要房屋所有权而不要补偿；房价下跌时，可能都不愿要房屋所有权，而愿意接受补偿，且补偿的数额也应有变化。
最后，如果离婚诉讼时双方的婚姻关系存续时间较长，并且给予方有重大过错的，也可以将房屋的所有权判归接受赠与一方当事人所有，对给予方予以相应的补偿。
三、婚前或者婚姻期间赠与房屋构成欺诈、胁迫的撤销权
《婚姻家庭编解释（二）》第5条第3款规定，给予方有证据证明另一方存在欺诈、胁迫、严重侵害给予方或者其近亲属合法权益、对给予方有扶养义务而不履行等情形，参照《民法典》第148、150、663条等规定，确认存在上述情形，给予方享有撤销权，有权请求法院撤销赠与合同，判决房屋所有权归给予方所有。对于欺诈和胁迫，适用《民法典》第148和第150条规定，对于严重侵害给予方或者其近亲属的合法权益的，适用《民法典》第663条规定。
总结归纳后，本条司法解释规定的可以撤销的赠与行为有以下四种情形。
（一）一方欺诈
夫妻之间赠与房屋的欺诈，主要是一方欺诈。一方欺诈，是指民事法律关系当事人一方故意实施某种欺骗他人的行为，并使该他人陷入错误而与其实施的民事法律行为。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉总则编若干问题的解释》（法释〔2022〕6号，以下简称《民法典总则编解释》）第21条，故意告知虚假情况，或者负有告知义务的人故意隐瞒真实情况，致使当事人基于错误认识作出意思表示，据此可以认定为一方欺诈。
（二）胁迫
夫妻之间赠与房屋的胁迫，应当符合胁迫的定义。胁迫是指行为人一方或者第三人以将来发生的祸害或者实施不法行为，给另一方当事人以心理上的恐吓或者直接造成损害，迫使与对方当事人实施的民事法律行为。对此，也应当依照《民法典总则编解释》第22条的规定，符合以给自然人及其近亲属等的人身权利、财产权利以及其他合法权益造成损害或者以给法人、非法人组织的名誉、荣誉、财产权益等造成损害为要挟，迫使其基于恐惧心理作出意思表示的要求，包括以恐吓为手段的胁迫行为和以不法行为为手段的胁迫行为。
（三）严重侵害给予方或者其近亲属合法权益
接受赠与房屋一方当事人作为受赠人，在夫妻共同生活中对赠与人一方或者其近亲属实施不法行为，严重侵害赠与人以及其近亲属的合法权益的行为，例如虐待、遗弃对方父母等。
（四）对给予方有扶养义务而不履行
这种违法行为是指，受赠人对赠与人负有扶养义务，例如赠与人重病、残疾等而受赠人拒不履行扶养义务的不作为行为。
符合这四种情形之一的，赠与人有权依照民法典的规定行使撤销权，使赠与的房屋恢复原状，保护自己的合法权益。应当注意的是，该赠与合同的撤销权受除斥期间的约束，其除斥期间都是1年。
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