一、什么情况下买受人可以退房
在以下几种常见情况下，买受人可以退房：
一是房屋主体结构质量不合格。若房屋主体结构存在问题，严重影响居住安全，经有关机构核验属实后，买受人有权退房。例如，房屋承重墙出现严重裂缝等影响整体结构稳定的情况。
二是房屋质量问题严重影响正常居住使用。如房屋存在严重的渗漏、隔音隔热效果极差等，导致买受人无法正常生活，经多次维修仍无法解决的，买受人可要求退房。
三是开发商逾期交房，经催告后在合理期限内仍未履行交房义务。合同中一般会约定交房日期，若开发商逾期交房，买受人催告后，开发商在合理期限内仍未交房，买受人可以解除购房合同并退房。
四是开发商擅自变更房屋设计规划，影响房屋结构、户型、空间尺寸等，且未在规定时间内通知买受人，买受人可退房。
五是因开发商原因导致无法办理房屋产权登记，在合同约定或法定的期限内不能取得房屋所有权证书，买受人也可退房。
二、商品房可以退房的情形有哪些
商品房可以退房的情形主要有以下几种：
一是开发商逾期交房。若开发商未按照合同约定的交房时间交付房屋，经购房者催告后，在合理期限内仍未交房，购房者有权退房。
二是房屋质量问题。若房屋主体结构质量不合格，无法交付使用，或者交付后经核验确属不合格，购房者可退房；若房屋存在严重质量问题，影响正常居住使用，购房者也可要求退房。
三是开发商擅自变更规划设计。如开发商未经购房者同意，擅自改变房屋结构、户型、空间尺寸等，影响购房者权益，购房者有权退房。
四是无法办理产权登记。若因开发商原因，导致购房者在合同约定或法定的期限内无法办理房屋产权登记，购房者可以退房。
五是合同约定的其他退房情形。若购房合同中明确约定了其他可退房的条件，当这些条件成就时，购房者可依据合同约定退房。
三、购房的定金真的不能退吗
购房定金并非绝对不能退，需根据具体情况分析：
一是若因购房者自身原因导致未能签订购房合同，比如购房者无故反悔不想买房了，这种情况下，定金一般不予退还。因为定金作为一种担保方式，购房者交付定金后违约，按照定金罚则，其丧失定金的所有权。
二是若因开发商原因导致合同无法签订，例如开发商未取得商品房预售许可证，或者在约定时间内未能提供符合约定条件的房屋等，开发商构成违约，此时购房者有权要求开发商双倍返还定金。
三是若因不可归责于双方的事由，比如因政策调整导致购房者无法办理购房贷款，从而无法签订购房合同，这种情况下，开发商应将定金返还给购房者。
总之，购房定金能否退还，关键在于判断哪一方存在违约行为或者是否存在不可归责于双方的事由。购房者在交付定金时应谨慎，明确相关约定，以保障自身权益。
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来源：头条-购房的定金真的不能退吗，购房定金可以不退吗