优先承租权与优先续租权的区别,优先承租权起诉最佳方法

民法典第七百三十四条第二款规定，租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。该条款首次在法律层面确定了承租人的优先承租权，对于保护承租人的权利及促进社会居住稳定具有重要的意义。正确界定优先承租权及把握其适用要件，是司法实践中准确适用承租人优先承租权条款的关键。

（图源网络 侵删）

优先承租权的法律规定

“我承租的房屋到期了想续租，如果大家出价相同，我能优先承租吗？”在房屋租赁市场，这样的疑问似乎经常出现。事实上，《中华人民共和国民法典》对此已经规定了承租人的“优先承租权”。

　　民法典第七百三十四条第二款明确规定：“租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。”

　　“这里规定的承租人以同等条件优先承租房屋的权利，就是优先承租权。这意味着，房屋租赁期限届满后，如果承租人提出继续承租，即便别人也想租赁该房屋，那么在租金等条件相同的情况下，承租人能够优于其他人继续租赁该房屋。”北京理工大学法学院民法典研究中心主任孟强说。

　　他表示，优先承租权是民法典第七百三十四条相对于原合同法第二百三十六条而言新增加的一款内容，体现了民法典对于承租人的倾斜保护，有利于维护租赁关系的稳定性。

如何理解该条款中的“同等条件”这个前提？

　　孟强表示，在租赁合同中，“同等条件”主要是指租金的价格相同，也包括支付租金的方式相同，例如是按月支付还是按季度支付等。

　　“同等条件”意味着如果他人提出的承租条件更为优越，例如愿意支付更高的租金，而承租人不愿支付此种标准的租金，那么承租人就不符合优先承租权的条件，出租人就可以将房屋出租给出价高者进行承租。但如果承租人愿意按照他人对出租人提出的条件进行承租，在这种满足同等条件的情况下，承租人就可以租赁该房屋，出租人就必须将房屋继续交由承租人租赁，否则承租人有权请求出租人承担侵害其优先承租权的赔偿责任。

　　那么如果租房到期以后，出租人想卖房，原来的承租人可以优先购买房屋吗？

　　对此，孟强给出的答案是肯定的。他表示，除了优先承租权以外，承租人还享有“优先购买权”，根据民法典第七百二十六条的规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，除非是房屋按份共有人行使优先购买权，或者出租人将房屋出卖给近亲属，否则承租人享有以同等条件优先购买的权利。因此，当房主不想继续出租房屋的原因是想要出售房屋，承租人就可以在同等条件下享有优先购买权。

　　孟强进一步解释说，在行使优先购买权时，“同等条件”是指购买房屋的价款、支付方式等方面的条件相同，如果承租人能够与其他人一样满足出租人所要求的购买房屋的条件，那么承租人就能够优于其他人购买该房屋。

　　为了保障承租人的优先购买权，民法典要求出租人在出卖租赁房屋时，要提前通知承租人，如果承租人得到通知后15日内未明确表示购买的，就视为其放弃优先购买权，出租人可以对他人进行出售。如果出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，则构成对承租人优先购买权的侵害，承租人有权请求出租人承担赔偿责任。

作者：庄德通

转自：民事审判

同等条件下优先承租权

《中华人民共和国民法典》自2021年1月1日起施行，这部“社会生活的百科全书”与我们的生活息息相关、密不可分。人民法院新闻传媒总社推出“每日一‘典’”栏目，每天带你读一则民法典的亮点法条。今天，让我们一起来看第七百三十四条。

房租到期想续租？

同等条件下，房屋承租人享有优先承租权！

第七百三十四条租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。

租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。

来源：人民法院新闻传媒总社

文案：万紫千丨制图：程国维丨编辑：杨书培

承租人优先承租权

案情简介

廖先生与裘女士签订一份《房屋租赁合同》，廖先生将自己名下的一处房产出租给裘女士经营使用，双方同时约定租赁到期后，裘女士享有优先承租权。

租赁合同到期前三个月，裘女士依约向廖先生方提出续约申请，但因双方就新的租赁条件无法达成一致。

随后，廖先生便通过公开招标的方式出租房产，最后由第三人方某以最高价中标。但裘女士认为，廖先生的这一做法剥夺了其享有的优先承租权，双方为此协商不成，产生重大分歧并引发纠纷。

谢培均律师分析

廖先生与裘女士签订《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，依法有效，对双方当事人具有约束力。因此，裘女士公司对案涉的房产享有优先承租权。

廖先生裘女士双方无法对新的租赁条件达成新的协议，并不意味着裘女士优先承租权的丧失，也不能代表裘女士方放弃优先承租权。

廖先生在继续出租案涉房屋时，不能剥夺裘女士的优先承租权，而应积极履行相应告知义务，在确定中标价的同时，征询裘女士是否继续租赁的意愿。

但是，在该案中廖先生方采用暗标方式进行竞标招租，开标后未就最高价征询裘女士意见，显然剥夺了裘女士行使优先承租权。廖先生方据此认为裘女士享有的优先承租权已经消失，有违双方关于优先承租权的合同约定。

律师提醒

对于出租人而言，虽然我国法律尚未明确规定优先承租权的相关内容，但是既然合同约定中同意承租人享有优先承租权，其在继续出租时就需要考虑如何尽到相应的通知义务，以免应自身违反合同约定而被承租人抓住把柄。

为此，出租人应注意的是：

1. 告知已经有意向签约的“同等条件”，包括租期、租金、租金支付方式等；

2. 通知承租人明确其是否行使优先承租权的期限以及相应的法律后果等；

对于承租人来说，虽然合同中有约定享有优先承租权，但为了更好地行使该项权利，而不被出租人或法院认定有放弃该权利的情形，应注意的是：

1. 在租期届满前，以书面形式向出租人主张续签租赁合同；

2. 在出租人以招投标方式招租时，务必参加招投标活动，以表明具有继续承租的意愿。

法律小贴士

优先承租权是指在同等条件下，对租赁物享有先于第三人的承租权利，具有排他性，既能让出租人实现收益最大化，也有效保障了承租人生产生活的持续不断，并让承租人最大程度享受长时间租赁期限内装修投入、周边群众认同等方面带来的回报。虽然我国法律尚未明确规定优先承租权，结合《合同法》第230条关于优先购买权的规定，在实践中，优先承租权也越来越得到人们的认可，并在具体的租赁合同中加以体现。

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