一、买房子签了认购书的定金退吗
一般情况下，买房子签了认购书后定金能否退还需要分情况来看。
如果是购房者自身原因不想购买房屋了，比如购房者改变主意不想买房，这种情况下定金通常是不退的。因为认购书具有一定的合同性质，定金是作为一种担保方式，购房者违约的话，开发商有权没收定金。
但是如果存在以下情形，定金是可以退还的：一是开发商不具备销售房屋的合法条件，例如没有取得预售许可证等相关证件，这种情况下认购书无效，购房者有权要求退还定金；二是存在合同条款协商不成的情况，例如在认购书中约定后续签订正式购房合同的条款无法达成一致，且这种不一致不是因为购房者的不合理要求导致的，购房者也可以要求退还定金。
二、全款买房被开发商抵押怎么办
如果全款买房却发现房子被开发商抵押，可以采取以下措施：
1. 确认抵押情况。通过查询房产登记信息等方式，准确掌握房屋抵押的具体状况，包括抵押权人、抵押期限等。
2. 与开发商协商。要求开发商解除抵押，因为在已经全款购房的情况下，开发商这种行为属于违约。可以要求开发商给出解决方案的时间节点，并签订相关书面协议。
3. 提起诉讼。如果协商无果，购房者可以依据购房合同等相关证据向法院提起诉讼。要求开发商承担违约责任，如退还购房款、支付违约金等；同时可以请求法院判令开发商解除房屋抵押，以便办理房屋产权登记手续。
4. 向相关部门投诉。可以向当地的住房和城乡建设部门、消费者协会等反映情况，寻求帮助。这些部门可能会介入协调，促使开发商解决问题。
三、买房交了两万定金怎么退
能否退还两万定金需要根据具体情况判断。
如果是因为开发商存在违约行为，例如没有取得预售许可证就卖房、房屋存在严重质量问题等，这种情况下购房者可以要求开发商双倍退还定金。购房者需要收集相关证据，比如房屋质量检测报告、开发商未取得相关证件的官方证明等，向开发商提出退还定金的要求，若开发商拒绝，可通过诉讼解决。
如果是购房者自身原因不想购买房屋了，比如突然资金短缺无法继续购房、改变购房计划等，一般来说定金是不予退还的。不过，如果购房者能与开发商协商，开发商同意退还部分或全部定金，也是可以的。
还有一种情况是双方在签订定金协议时对退还定金有特殊约定，这种情况下按照约定执行即可。
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来源：中国法院网-买房交了两万定金怎么退，买房交了2万定金不买了退款流程