一、抵押必须要有房产证吗
抵押并非必须要有房产证。具体分析如下：
房产抵押通常是一种常见的抵押方式，在这种情况下，房产证能作为房屋所有权的重要凭证，有助于证明抵押人对该房产拥有合法的处分权，从而保障抵押权人的权益。在大多数正规的金融机构和相关法律程序中，办理房产抵押时，房产证是重要的文件之一。
然而，并非所有的抵押都涉及房产，还有其他类型的抵押物。比如，动产抵押，像汽车、船舶、机器设备等，这些抵押物并不需要房产证，而是需要相关的动产所有权证明或登记文件。另外，权利抵押也是常见的形式，例如存单质押、知识产权质押等，同样与房产证无关。
此外，在一些特殊情况下，即使是房产抵押，可能在尚未取得房产证时，也可通过特定的程序和条件进行抵押，比如预购商品房抵押等。所以，不能一概而论地认为抵押必须要有房产证。
二、抵押房产是按评估价吗
抵押房产不一定是按评估价。具体情况如下：
一是银行等金融机构作为抵押权人时，通常会要求对房产进行评估。这是因为他们需要确定房产的市场价值，以评估贷款风险，保障自身权益。在这种情况下，一般会参考专业评估机构出具的评估价，并结合房产的实际状况、市场行情等因素，来确定最终的抵押价值，通常抵押率会在评估价的一定比例范围内。
二是在一些民间借贷等非金融机构的抵押场景中，双方可能会协商确定抵押房产的价值，并不一定依赖于评估价。比如双方对房产的价值有较为一致的认可，或者基于彼此的信任等因素，直接约定一个抵押价值。
三是在司法程序中的抵押房产处置等情况下，法院可能会委托专业评估机构进行评估，以确定合理的处置价格，但最终的成交价可能会因拍卖、变卖等具体情况而与评估价有所不同。
三、赠与房产是否有抵押手续
赠与房产本身一般不存在抵押手续，但在实际操作中需要关注一些相关要点：
其一，在赠与房产前，赠与人应确保该房产不存在抵押等权利受限情况。若房产已被抵押给他人，根据相关法律规定，在抵押期间，未经抵押权人同意，房产的转让行为可能会受到限制，包括赠与行为。即使进行了赠与，抵押权人的权益仍需得到保障，抵押权不受影响。
其二，若赠与人故意隐瞒房产抵押情况而进行赠与，受赠人在不知情的情况下接受赠与，之后若因抵押问题导致受赠人权益受损，受赠人有权依法要求赠与人承担相应的赔偿责任。
其三，若房产在赠与后，受赠人想要对房产进行抵押，需符合相关法律法规及银行等金融机构的要求，一般需办理正规的抵押登记手续，向相关部门提交必要的材料，经审核通过后，抵押权才依法设立。
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来源：中国法院网-赠与房产是否有抵押手续，赠与房产需要还清贷款吗