【案件接洽】
2019年3月时，本所律师与当事人徐先生沟通了解到，徐先生通过某招标公司竞价投得南海区丹灶镇某经济合伙社10间商铺自2019年至2033年合共15年的租赁权，并于2018年9月与某经济合伙社签订有《物业租赁合同》，合同约定由徐先生租赁该10间商铺，租赁期自2019年1月1日至2033年12月31日。经济社在徐先生一次性交付第一季租金116400元后，于2019年1月1日将该10间商铺交付给徐先生使用。另外约定原告于合同签订当天向被告支付保证金60000元给被告。如经济社未能按时交付物业而致使徐先生占有物业延期达30日，经徐先生催告仍不能交付物业的，徐先生一方有权解除合同，经济社应当返还保证金。
另外合同后附有承诺书，表示徐先生知悉该10间商铺存在未取得房产证及禁止拆旧建新的瑕疵，承诺放弃追究上述瑕疵的法律权利，不得以该瑕疵为由对租赁合同效力和履行提出异议。
但是签订合同后，由于与前租户A原本拓建的后巷铁棚由谁拆除的问题与经济社及前租户A发生争执，而该铁棚已经影响到了徐先生入驻出租该10间商铺，故徐先生希望可以解除合同，要回第一季度租金116400元及保证金60000元。
【案件调查】
接到该案后，本所律师对该案的事实进行了资料及实地的调查，发现事实如下：
1.该处物业的竞投租赁项目已于竞投前在南海区人民政府官网进行公告，且该竞价公告上已明确说明，竞价人需自行前往物业所在地进行勘察，参与竞价即视为对物业现状无异议并全部接受。
2. 组织本次竞投的招标公司是属于有资质的招标公司。
3.该10间商铺中8间由一位前租客A使用，已于2019年1月1日前撤场，现处于空置状态，铁门紧锁，还有2间是由前租户B使用，B至今仍在占用未搬走，该租户B表示已与徐先生口头达成一致继续由其续租，但未签订合同，也没有给徐先生交租。
4. 经向徐先生及国土局了解，该10间商铺极有可能当初建设时未有办理报建手续。
【案件分析】
本案当事人的目标是解除合同，并拿回已经支付的全部租金及保证金，在了解到上述事实后，律师对案件的分析如下：
方案一：如果按照徐先生原本希望主张的前租户拒绝拆除后巷铁棚影响其入驻使用出租为理由，依据竞价公告说明的条款，徐先生应当事先勘察场地，参与竞价视为已全部接受租赁物的现状，该种主张要求解除租赁合同将难以获得法院支持。即使最终能够通过诉讼迫使前租户A拆除铁棚，也与当事人的目标不相符。
方案二：租赁物的现状是8间空置，2间仍被占用，因为与前租户A及经济社发生争执，且考虑的徐先生也会对租赁物重新进行装修，故前租户撤场时把铁闸锁上后就一直未将钥匙交给徐先生。
但根据合同约定，经济社应于2019年1月1日将该10间商铺交付给徐先生使用，但实际上该日期前仅是租户A的8间商铺完成了撤场，经济社并没有履行“交付”这一行为，且租户B的2间商铺也仍在占用并未撤出，10间商铺如作为一个整体看的话也未达到“交付”的客观条件，即从合同本身的角度来看，经济社的行为构成违约。
依据合同，徐先生有权解除合同，经济社应当返还保证金60000元。且依据《合同法》，徐先生有权主张因经济社违约产生的实际损失，即已经预付的第一季租金116400元。
方案三：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。”第四条：“当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。”第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”
虽然租赁合同已经明确说明当事人已了解到租赁物没有房产证的瑕疵并不得追究，但是没有房产证并不等于租赁合同无效，而应当是租赁物属于未经批准的临时建筑的，合同才无效。
故如该租赁物确实是未经报建的临时建筑，则该租赁合同自始无效，合同无效的后果是经济社需返还收取的全部预付的租金116400元及保证金60000元，但如徐先生实际占用过该租赁物的，经济社有权请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。
分析：
1.上述二和三两种方案中，如采取方案三，由徐先生一方起诉提出因未办理报建手续而导致合同最终被认定为无效，经济社可能会主张对于合同最终认定为无效徐先生也需承担一定的过错责任，从而要求徐先生承担部分损失，故最好的方案应当为采取第二种方案，并表示对租赁物可能未办理报建手续的事实不知情的同时，引导暗示法院该处租赁物可能未办理报建手续的事实，由法院进行调查核实。
2.又考虑到法院对于解除租赁合同的诉讼请求的诉讼费计算标准是以租赁合同剩余的租金总额计算，如把解除合同列入诉讼请求，则会导致诉讼费高达6万多元，故应当先自行发函通知解除合同。另外发函通知解除合同也可以确保即使在法院认定对方已交付的最坏情况下，占用费也能自发函时停止计算。
【诉讼过程】
诉讼前，我方于2019年3月底向经济社发函通知因一直未交付商铺故我方现通知解除合同并要求返还第一季度租金及保证金。对方回函认为已经有交付，要求我方继续履行合同。
起诉的诉状中，我方主张经济社未按约定于2019年1月1日将该10间商铺交付给徐先生使用，且10间商铺中也有两间尚被旧租户占用，因徐先生对该10间商铺是有整体规划安排，故10间商铺事实上也至今未达到交付标准。经我方发函通知解除合同并要求返还相应款项后经济社仍拒不退款，故起诉要求经济社返还第一季度租金及保证金。
本案于2019年6月开庭，经济社方在庭审中拿出了大量的政府前置审批资料，想说明该招标过程完全合乎程序，租赁合同应为有效，但本所律师发现在对方提交的审批文件中，有一份有丹灶镇国土城建和税务局加盖文章的申请表上对于该处不动产是否取得规划许可打勾为“否”，故本所律师当庭指出并要求法庭对该处租赁物是否确有经过报建规划许可进行调查，对方只能向法庭承认该处租赁物确实没有办理规划报建手续。
另外对方拿出了两位前租户出具的证明，主张前租户B证明已经与我方达成口头协议继续使用该处商铺，是徐先生已经接收商铺的证明，而前租户A是按照当地风俗习惯认为，无需交付钥匙，因此撤出场地后2019年1月1日到期即视为自动交付，故即使合同无效，也应当交付3个月的占用费，即仅退回保证金。
我方当庭表示1.前租户B的证明没有任何物证予以佐证，不应采信2.前租户A的证明恰恰是承认了因其错误的主观想法所以没有向我方或经济社交付钥匙，也即最终并没有交付。故我方自始至终没有实际占用过该处物业，所以不应承担任何的占用费。
另外对于法庭询问我方对于物业存在的瑕疵是否知情，我方回答因承诺书仅载明存在没有房产证及禁止拆旧建新两处瑕疵，故徐先生也默认仅有此两处瑕疵，对于存在其他瑕疵概不知情。
最终本案法官采纳了本所律师的意见，判决本租赁合同因租赁物未办理审批报建手续而认定为无效，经济社需向徐先生返还全部租金及保证金。
【总结】
1. 经过政府审批并在合规的平台上招投标的项目，并不是合同绝对合法的保障，合同是否合法，还需根据实际情况结合相关的法律进行判断。
2. 对于租赁及买卖合同，物业交付必须予以重视，应当签收相关的交付或验收材料加以证明。
3.看似简单的案件其实处处隐藏着问题，稍有疏忽即可能导致如巨额诉讼费或被反诉要求承担其他损失的意外可能，故委托专业的律师进行诉讼方案分析及诉讼风险防范极为重要。
本站为您整理关于本文的法律热搜话题
●政府招租投标 是价格还是服务
●政府招租项目招标
●通过政府交易平台公开招租
●政府采购房屋租赁招标
●政府采购 租赁
●政府采购租赁服务
●招标方式招租
●租赁公开招标
●政府招租项目招标
●政府的房屋出租招投标公告