北京限价房出售最新规定，北京限价房可以买卖吗
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北京限价房申请标准
意见规定，如果限房价项目的销售限价与周边市场价格评估价之比高于85%（价差比低于15%）时，该限房价项目将由开发商直接作为商品房，面向有购房资格的家庭销售，和当前商品房的销售完全一样。
如果限房价项目的销售限价与周边市场价格评估价之比不高于85%（价差比不低于15%）时，将收购转化为共有产权住房，具备共有产权住房购房资格的家庭均可申购。
评估价的计算方式在于，在限房价项目办理施工许可后，由北京市房地产市场管理事务中心会同北京市保障性住房建设投资中心对该项目可售住房的市场价格进行评估，形成评估价。
具体在销售环节，被收购转化的共有产权住房，具备北京市共有产权住房购房资格的家庭均可申购。其中项目所在区户籍和在项目所在区工作的本市其他区户籍、非京籍家庭作为优先组配售。
专家分析称，从目前的初步测算看，当前北京已经拿地的限房价项目，大约只有五分之一属于价差较大的项目。因此大部分限房价项目都不会收购作为共有产权住房，而会作为商品房来销售。
针对“限改共”是否存在与民争利的嫌疑，专家指出，无论是之前的限房价项目拍地规则，还是如今的销售政策，都体现了一个“双防双保”的概念，最终的目的就是让限房价项目分配到用来自住的刚需家庭手中，实现“房住不炒”。
“双防”是通过限房价项目拍地规则和销售政策，既防止开发商炒地推高房价、地价获取暴利，也防止住房出售时提前锁定的价格较市场价明显偏低引起投资投机购房人炒房获取暴利。
“双保”则是在限房价项目的销售中，既保障了房子是用来住的，也保护了刚需和改善家庭用来自住的住房需求不受到投资投机购房人的挤压。
专家表示，如果限房价项目销售时与周边商品房价差较大，那么就会有较大的获利空间，一些投资客必然趋之若鹜，如果不采取必要的措施，原本用来居住的房屋就成了他们炒房牟利的工具。
即便是采用摇号的方式确定购房家庭，巨大的获利空间也将大大刺激这些投资客的参与，使得参与摇号的家庭数量大大增多，真正自住的刚需家庭最终能购买上的几率大幅降低。
附征求意见稿原文：
关于加强限房价项目销售管理的通知
（征求意见稿）
各有关单位：
为贯彻落实“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，促进本市房地产市场平稳健康发展，根据《北京市人民政府办公厅转发市住房城乡建设委等部门的通知》（京政办发〔2016〕46号）和《北京市共有产权住房管理暂行办法》（京建法〔2017〕16号）等文件规定，现就加强本市“限房价、控地价”方式竞得土地的开发建设项目中可售住房的销售管理通知如下：
一、本通知所称限房价项目，是指按本市“限房价、控地价”方式竞得土地的开发建设项目。
二、在限房价项目办理施工许可后，由北京市房地产市场管理事务中心会同北京市保障性住房建设投资中心（以下简称“市保障房中心”）对该项目可售住房的市场价格进行评估，形成评估价。
三、根据限房价项目可售住房在土地出让时的销售均价的限价（以下简称“销售限价”）与评估价之比不同，分别按以下方式销售：
（一）比值高于设定比例的，由开发建设单位面向具备本市购房资格的居民家庭进行销售，所售住房为商品房，但应取得分户不动产登记证书或契税完税凭证后满5年方可上市交易；
（二）比值不高于设定比例的，由市保障房中心收购转化为共有产权住房，购房人获得销售限价占评估价比例部分的产权份额，剩余比例产权相应转化为市保障房中心代持的政府产权份额；
（三）设定比例暂定为85%，在实施过程中可根据市场变化和销售情况适当调整。
四、市保障房中心收购限房价项目时，应与开发建设单位签订收购协议，明确各自权利、义务，并应在购房合同开始网签之日起十个月内向开发建设单位付清全部收购款。
五、市保障房中心收购转化的共有产权住房，具备本市共有产权住房购房资格的家庭均可申购；摇号配售时，项目所在区户籍和在项目所在区工作的本市其他区户籍、非京籍家庭作为优先组配售。
具备共有产权住房购房资格的家庭选购后仍有剩余房源的，市保障房中心可向具备本市购房资格的无房居民家庭进行销售，其中建筑面积大于140平米的住房可向具备本市购房资格的居民家庭进行销售。
六、市保障房中心收购转化的共有产权住房，其公告、网上申购、购房资格审核、购房确认等按《北京市共有产权住房管理暂行办法》（京建法〔2017〕16号）执行。
七、本通知自发布之日起实施，所涉及的共有产权住房的有关规定与《北京市共有产权住房管理暂行办法》（京建法〔2017〕16号）不一致的，以本通知为准。
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北京限价房买卖最新政策
从拿地时刻起就备受瞩目的北京华润昆仑域项目没有迎来最后的鲜花与掌声，在临近交房时，华润昆仑域项目遭遇到维权风波。
9月13日，界面新闻记者在现场看到，几十名华润昆仑域业主聚集在北京华润大厦门前，这已是他们第三次为自己购买到的低质量豪宅产品寻求解决方案。他们向华润表达了诉求：要么退款和赔偿，要么张大为和蒋智生出面与全体业主当面谈判。
张大为是华润置地联席总裁、华北区域公司董事长，蒋智生为华润置地华北区域总经理。
事情缘起于在9月8日、9月9日业主开放日，华润昆仑域业主发现这个被宣传为“顶豪产品”的项目存在明显的质量问题，主要为销售时宣传的外立面红色手工砖变成了网格布+涂料，楼梯、一楼大堂装修标准低劣，入户门质量差，地面存在多处水泥补过的裂缝。
（华润昆仑域门厅）
一位业主指着手机图片上显示的出现明显挤压凹陷痕迹的入户门说：“华润说这个入户门价值1.5万，那请你把钱退给我，我自己去换。”
一路高光伴随，华润昆仑域却因质量差、品味低被业主要求退房，这出乎所有人意料。
2015年1月5日，招商华润九龙仓平安联合体以总价42亿元、配建45300平方米“限价房”的代价竞得丰台区亚林西居住区一期(0501-613、614、660)地块，土地面积10.59万平方米，建筑面积17.86万平方米，楼面价达3.73万元/平方米。案名为华润昆仑域，由华润操盘。临近的招商中国玺项目当初同样由招商华润九龙仓平安联合体竞得，但楼面价接近5万元，由招商地产操盘。
最终，华润昆仑域的销售均价突破了8万元的限价红线，达到了9.5万元，招商中国玺的销售均价为7.8万元。即使如此，开盘时，华润昆仑域依然受到了市场热捧，购房者竞相购买，为求得购房资格使劲浑身解数。一位张姓业主摇号时差点没选上，选上后一度觉得自己很幸运，最后感觉自己是用将近10万元的均价买了一套高价两限房。
华润昆仑域的高价格低质量引起了业主的费解，明明楼面价低于招商中国玺，但项目质量却远远不如后者。在业主的公开信中，华润昆仑域的业主将该项目的图片与招商中国玺的项目图片做了对比，前者的建造与装修标准所呈现出的审美效果明显不如后者。
多位业主表示，自己卖掉以前的房子来买华润的豪宅产品，现在只能租房子住，但华润昆仑域现在的呈现的质量让他们不能接受。华润昆仑域一期尚能贷款购买，但不能使用公积金贷款，二期则必须全款。“销售价格接近10万，招商中国玺只有7.8万，海淀区的华润万橡府也没有超过8万，为什么这么高的价格，质量反而不如价格低的项目呢？”
一位开发商人士向界面新闻记者表示，华润此前的产品在业内口碑相对不错，但从项目图片看，建造标准确实比较低，在专业上，他认为更严重的是楼板裂缝涉及的施工质量问题，“这是不应该的”。
这是限价政策下，入市的新楼盘必须面对的拷问。在2017年年初加强政策调控以来，房地产市场进入限购、限价、限贷、限售、限商的“五限”时代。在限价的天花板下，开发商的利润空间被压缩，减配以降低成本成为一种选择。上述开发商人士认为，限价政策下近两年出问题的项目会比较突出。
按照预定时间，华润昆仑域这个曾经引起追捧的豪宅项目本该在9月30日交房，现在看来，这个时间要推迟了。
针对该事件，华润方面回应界面新闻称：
北京昆仑域项目正处在紧张的施工阶段，有客户参观过项目工地后，对项目的过程现状提出了意见和改善建议。
对于客户反映项目建设过程中存在的问题，我司本着勇于承担责任、接受客户监督与批评的态度，以最大的诚意、 善意和决心，坦诚与客户沟通。对于客户提出的合理意见和 建议，我司正积极寻求解决方案，将依照法律规定和合同约 定坚决予以执行。通过实际行动，落实我司对客户的责任和 承诺，不辜负客户对我们的信任和支持。
北京限价房转商品房费用
新京报快讯(记者 张建)继上月北京市限房价项目的销售管理办法正式发布实施后，6月8日，北京市住建委官网首次对三个限房价项目的预售许可证批准信息进行了预告公示，其中一个项目位于大兴区、两个项目位于房山区。
根据预告公示，瀛锦苑(瀛海府)位于大兴区瀛海镇C4组团YZ00-0803-0602地块，批准预售部位包括：1#住宅楼、2#住宅楼及配套公服，3#、4#住宅楼(扣除314)，5#、6#住宅楼，准许销售面积33842.01平米，户型为88平米的三居，均价52449元/平米。
房山区的两个项目中，舒朗苑(旭辉城)位于良乡镇01-15-01地块，批准预售部位包括：1#、2#、5#、6#、7#、8#、9#、10#住宅楼的1层至15层全部房屋，11#住宅楼1层至6层全部房屋，准许销售面积为94333.37平方米，项目均价38994元/平米，户型包括75两居、89三居、112三居。尚锦佳苑(金樾和著)位于良乡镇01-05-02地块，批准预售部位为：1#-12#住宅楼，准许销售面积为103255.0平方米，户型主要是89平三居、127平四居，销售均价均价38994元/平米。
中原地产首席分析师张大伟认为，政策明确后，限价房项目有望加快入市，增加市场供应量，从而将直接拉低北京2018年上半年市场均价2%-3%，其他非限价房项目的预售定价将有望平稳。
北京限价房政策解读
据北京市住建委官网消息，北京市住建委起草的《关于加强限房价项目销售管理的通知》近日向社会公开征求意见。征求意见稿显示，北京市将对限房价项目的市场价进行评估，如果市场价与土地出让时限定的销售均价之间价差较大，这些限价房将由政府收购并转化为共有产权房，主要面向刚需家庭公开摇号配售。
价差较大的限价房将由政府收购
限房价项目是指开发商按“限房价、控地价”模式竞得土地的开发建设项目。这些项目从开发商拍得土地时就已设定销售均价上限，使房价明显低于市场价。此政策于2016年北京出台楼市“9·30新政”时推出。经过一年多建设，目前首批限房价项目即将入市。
根据此次发布的征求意见稿，限房价项目除了在土地出让时设定的销售均价外，还将设立“评估价”。在限房价项目办理施工许可后，即由相关机构对该项目可售住房的市场价格进行评估，形成评估价。
限房价项目在土地出让时设定的销售均价，将与评估价形成一个比值。如果与周边楼盘价差不大，比值高于85%，这些房源就是商品房，开发商面向具备北京市购房资格的居民家庭进行销售，但取得分户不动产登记证书或契税完税凭证后满5年方可上市交易；如果与周边楼盘价差较大，比值低于85%，这些房源就不再是商品房，而是由北京市保障房中心收购转化为共有产权住房。
对此，北京市房地产协会的专家解释说，假设一个限房价项目拍地时规定将来销售限价为4.6万元/平米，而进行评估的市场价格为5万元/平米，用4.6万元除以5万元，这个比值就是92%，高于85%的设定比例，那么这个项目就将作为商品房由开发商进行销售；反之，如果某个项目拍地时的销售限价为6.5万元/平米，评估价为8万元/平米，比值约为81%，低于85%的设定比例，那么这个项目就将被收购为共有产权住房。
旨在坚持刚需优先打压炒房
观察人士认为，新的销售规则是为打压限房价项目的炒作牟利空间而来。由于销售限价是土地出让时设定的，而评估价是接近销售时的市场价，因此销售限价与评估价的比值越低，就意味着转手炒卖牟利的空间越大。限价房就可能成为炒房客的牟利工具。而转为共有产权房后，则只能面向具备共有产权房购房资格的自住刚需家庭，炒房客便被挡在了门外。
征求意见稿规定，限价房转化为共有产权房后，将公开摇号配售，项目所在区户籍和在项目所在区工作的本市其他区户籍、非京籍家庭作为优先组配售。
为了在坚持刚需优先的同时兼顾改善性家庭的住房需求，征求意见稿又规定，限竞房在具备共有产权住房购房资格的家庭选购后仍有剩余房源的，北京市保障房中心可向具备本市购房资格的无房居民家庭进行销售，其中建筑面积大于140平米的住房可向具备本市购房资格的居民家庭进行销售。
北京限价房货值3000亿 两成或转为共有产权房
根据征求意见稿，收购转化的共有产权住房，购房人获得销售限价占评估价比例部分的产权份额，剩余比例产权相应转化为政府产权份额。例如销售限价为3万、评估价为5万，则购房人的产权份额就是60%，剩余40%为政府产权份额。
据地产分析人士估算，从2016年下半年以来，北京的供应限价房用地总量达440万平方米，这些地块加上地下附属设施，可销售的总面积达600万平方米，货值达3000亿元。按销售限价与评估价85%的比值初步测算，目前已推出的限房价项目中，80%将不会被政府收购，将按照普通商品住房由开发商销售。
不过，征求意见稿规定，目前85%的比值在未来实施过程中可根据市场变化和销售情况适当调整。
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