一、购房协议定金能退不
购房协议定金能否退还，需根据具体情况判断：
一是若因不可归责于双方当事人的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。例如，在签订购房协议后，因政策调整使得购房人丧失购房资格，这种情况下双方都无过错，定金应退还。
二是若因买受人自身原因，如在约定时间内无故不签订正式购房合同，违背了购房协议约定，此时定金一般不予退还。因为定金具有担保性质，买受人违约，定金作为对其违约行为的惩罚归出卖人所有。
三是若因出卖人原因，比如开发商未取得商品房预售许可证明，或者故意隐瞒所售房屋已经抵押等重要事实，导致购房协议无法履行，买受人有权要求退还定金，并且可以要求出卖人承担相应赔偿责任。
总之，判断购房协议定金能否退还，关键在于确定哪一方存在过错以及是否有不可归责于双方的事由。
二、商品房能不能退房
商品房在某些特定情况下是可以退房的，具体如下：
一是开发商原因。若开发商存在欺诈行为，如故意隐瞒房屋已抵押、已出售等重要事实，购房者可要求退房；若房屋存在严重质量问题，影响正常居住使用，比如房屋主体结构质量不合格，购房者有权解除购房合同并退房；若开发商逾期交房，经催告后在合理期限内仍未履行交房义务，购房者也可退房。
二是购房者自身原因。若购房者因自身经济状况等原因，无法继续履行购房合同，在与开发商协商一致的情况下，可以退房，但可能需承担一定违约责任，如支付违约金等。
三是政策法规原因。若因国家政策调整等不可抗力因素，导致购房者无法实现购房目的，如限购政策使购房者丧失购房资格，购房者可与开发商协商退房事宜。
三、购房定金能退回幺
购房定金能否退回，需根据具体情况判断：
- 若因不可归责于双方当事人的事由，导致商品房买卖合同未能订立，比如政策调整使得购房人丧失购房资格等，出卖人应当将定金返还买受人。
- 若因收受定金的一方，即开发商存在违约行为，致使不能实现合同目的，比如开发商隐瞒房屋已抵押的事实，购房者有权解除合同，并要求开发商双倍返还定金。
- 若因购房者自身原因违约，比如购房者无故拖延签订购房合同，按照法律规定，给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金，这种情况下定金一般不能退回。
在实际的购房交易中，涉及定金退还的问题较为复杂，建议购房者在签订定金合同前，仔细阅读合同条款，明确双方的权利和义务。若遇到定金纠纷，可收集相关证据，通过协商、调解或诉讼等合法途径解决。
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来源：中国法院网-购房定金能退回幺，购房定金是否可退