一、开发商自持房产能买吗
开发商自持房产一般不能直接购买。
从法律规定角度看，开发商自持房产是用于出租等特定经营用途的，其产权性质在一定期限内受到限制。这部分房产在土地出让时往往被明确要求由开发商自持一定年限，期间不能分割销售。
从政策目的来说，开发商自持房产是为了调节房地产市场供应结构，增加租赁房源供应等。如果开发商违规销售自持房产，会面临相关部门的处罚。并且，购买这种违规销售的房产可能会面临诸多风险，例如产权无法正常办理，交易合同可能被认定为无效等，导致购房者遭受经济损失。所以在正常情况下，开发商自持房产不能购买。
二、怎么判定开发商虚假宣传
判定开发商虚假宣传可从以下方面来看：
1. 宣传内容与事实严重不符。例如，宣传小区有大面积绿化花园，但实际建成后只有少量绿植；宣传房屋为高档精装修，实际交付的装修材料和工艺都非常差。
2. 作出无法实现的承诺。像承诺业主子女一定能就读附近优质学校，然而学区划分并不由开发商决定，其根本无法确保这一情况。
3. 故意隐瞒重要信息。例如房屋周边存在噪音污染源、高压线等不利因素，开发商在宣传时却刻意隐瞒不告知购房者。
4. 利用虚假数据进行宣传。如宣传楼盘的得房率比实际要高很多，或者夸大房屋的建筑面积等。
5. 采用欺骗性的手段。比如在宣传资料或样板房中采用特殊的装修、家具摆放等方式，让购房者对房屋空间产生错误认识，但实际交房时空间明显变小等情况。
三、开发商土地抵押的房子能买吗
开发商土地抵押的房子存在一定风险，但在满足特定条件下是可以购买的。
（一）风险方面
1. 产权风险。如果开发商未能按时偿还债务，土地可能被抵押权人处置，这会影响购房者对房屋产权的获取和后续权益。
2. 交房风险。土地抵押可能导致开发商资金链紧张，从而影响工程进度，可能无法按时交房。
（二）可购买的情况
1. 开发商已取得抵押权人同意销售的书面文件。这表明抵押权人认可开发商在抵押期间出售房屋的行为，一般会对售房资金的监管等有相关约定，以保障自身利益同时也能保障购房者权益。
2. 购房款进入资金监管账户。这种情况下，售房资金会优先用于偿还土地抵押相关债务，降低因抵押带来的风险。
3. 当地有相关政策保障购房者权益。有些地方政府对开发商土地抵押状态下售房有明确的管理和保障措施，购房者的权益能够得到一定保障。
所以，购房者在购买开发商土地抵押的房子时，要谨慎审查相关文件和情况，权衡风险后再做决定。
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