一、私下签订的房屋买卖合同有效吗
私下签订的房屋买卖合同是否有效，需根据具体情况判断：
（一）主体适格方面。签订合同的双方当事人应具备相应的民事行为能力。若一方为无民事行为能力人或限制民事行为能力人，未经法定代理人追认，合同可能无效。
（二）意思表示方面。合同必须是双方真实意思的体现，不存在欺诈、胁迫、重大误解等导致意思表示不真实的情形。若一方通过欺骗手段使另一方签订合同，受欺诈方有权请求撤销合同。
（三）内容合法方面。合同内容不得违反法律法规的强制性规定，比如房屋产权不明晰，存在争议或被查封等情况下签订的买卖合同，可能会被认定无效。
（四）形式方面。虽然房屋买卖合同不以特定形式为生效要件，但一般需以书面形式订立。
只要满足主体适格、意思表示真实、内容合法以及形式符合要求等条件，私下签订的房屋买卖合同通常是有效的。
二、借名买房的合同效力又是怎样的
借名买房合同的效力需根据具体情况分析：
（一）在一般情况下，借名买房合同若不存在违反法律法规强制性规定、违背公序良俗等无效情形，应认定为有效。比如借名人因自身购房受限等政策原因，借用他人名义买房，双方自愿达成借名买房协议，且协议内容不涉及违法违规，那么该合同在双方之间具有法律效力，双方应按约定履行各自义务。
（二）若借名买房行为存在恶意规避法律、损害国家利益或社会公共利益等情形，则合同无效。例如，借名购买经济适用房等保障性住房，因这类房屋有严格的申购条件和政策限制，借名购买是对保障房政策的违反，扰乱了住房保障秩序，损害了社会公共利益，此类借名买房合同会被认定无效。
（三）在某些特殊情况下，借名买房合同可能因违反特定的行政管理规定等，虽不必然导致合同无效，但可能引发其他法律后果，比如在房屋产权登记、交易等方面受到限制。
三、买房交了定金没签合同可以退吗
买房交了定金但没签合同，能否退还定金需分情况讨论：
1. 若因购房者自身原因不想购买房屋。根据定金罚则，给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金。在此种情况下，一般定金是不能退还的，比如购房者临时改变购房意愿，无正当理由要求退还定金，开发商有权拒绝。
2. 若因不可归责于双方的事由，导致合同未能订立。例如，因政策调整使得购房者丧失购房资格等，这种情况下，出卖人应当将定金返还买受人。
3. 若因开发商的原因导致合同不能签订。比如开发商未取得预售许可证、房屋存在严重质量问题等，购房者可以要求开发商双倍返还定金，以维护自身合法权益。
总之，买房交了定金没签合同能否退定金，关键要看未能签订合同的原因，不同情况有不同的法律规定和处理结果。
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来源：中国法院网-买房交了定金没签合同可以退吗，买房子交的定金没签合同可以退吗