一、已抵押房产能不能买卖
其实啊，这种情况是完全可以进行买卖操作的。
只要经过我们作为抵押权人的同意，已经设置了抵押的房产是可以自由地转让或者租赁出去的哦。
比如，如果你的商品房正处于抵押期内，想要出售已经登记过的抵押物品的话，一定要记得及时告诉我这个抵押权人啦，并且也要给买家说清楚情况哦。
另外呢，如果你没有得到我这个抵押权人的批准就擅自把抵押物转让出去的话，可是不被允许的哦！但是有个例外就是假如购买者能够代替你来偿还债务然后消灭掉我们这边的抵押权益的话，那也就没问题咯~
二、已预售的商品房可以否抵押登记
已经开始销售的房产可以进行抵押登记。
在此种情况下，倘若各方当事人以正在建设之中的建筑作为抵押品进行抵押，那么抵押权的适用范围仅限于已经完成了抵押登记手续的地方。
如果当事人依据担保合同中的相关规定，试图主张抵押权的效力扩展至续建部分、新增建筑物以及规划中尚未动工兴建的建筑物，那么人民法院将不会对此予以支持。
若抵押人将建设用地使用权、土地上的建筑物或正在建设中的建筑物分别抵押给了不同的债权人，为了明确清偿次序，人民法院将会根据抵押登记的时间顺序来进行判定。
三、备案的房子开发商还能抵押吗
已完成备案的房产不可被开发商用作抵押物。
买方订立购房合同时所期望的是对房产拥有所有权，然而若房产设定抵押则会阻碍其所有权行使。
针对开发商擅自将出售房产作为抵押物的情况，买方可依法追究其责任，并采取相应的维权举措以保障自身权益。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条
“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
(一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;
(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;
(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”
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