一、二手房交易各个环节及需要的时间
二手房交易通常包含以下环节及大致所需时间：
签约环节：买卖双方就房屋价格、付款方式、交房时间等条款协商一致后签订购房合同。这一环节一般在双方达成意向后的1至2天内完成，具体取决于双方的时间安排。
网签备案：签订合同后需进行网签备案，以保障交易的合法性和透明度。通常在签约后的1至3个工作日内可完成，各地房地产管理部门的工作效率可能会有所差异。
资格审核：购房者需提交相关资料进行购房资格审核，审核时间因地区而异，一般为5至10个工作日。
资金监管：买家将购房款存入资金监管账户，确保资金安全。这个过程通常在资格审核通过后的1至2天内完成。
过户环节：买卖双方携带相关证件到不动产登记中心办理过户手续，一般需要1至3个工作日。
交房环节：过户完成后，卖方按照合同约定将房屋交付给买方，完成房屋交接，时间通常在1至2天内。
整个二手房交易流程，顺利的情况下大约需要15至25个工作日，但实际时间可能因地区政策、交易复杂程度等因素而有所不同。
二、二手房中介费是买家付还是卖家付
二手房中介费的支付方在法律上并无明确强制规定，通常由买卖双方协商确定，实践中存在多种情况：
一是由买家支付。在部分地区或交易情形下，买家为获取房产中介提供的房源信息、看房安排以及后续交易流程协助等服务，愿意承担中介费。特别是当市场上房源紧张，买家处于相对弱势且急于购房时，可能会承担这笔费用。
二是由卖家支付。卖家委托房产中介推广房源、寻找潜在买家，中介为促成交易付出努力，卖家基于此支付中介费。比如一些高端房产交易，卖家可能更愿意承担费用以吸引更多优质中介资源推广房源。
三是买卖双方共同支付。这是较为常见的方式，双方根据协商按一定比例分担中介费。这样既体现公平原则，也符合双方在交易中均受益于中介服务的实际情况。总之，具体支付方取决于双方协商结果。
三、二手房的土地出让金由买方还是卖方付
二手房土地出让金的承担主体，需根据具体情况来确定：
一是土地性质和相关政策。如果二手房的土地是划拨性质，在交易时需补缴土地出让金以转为出让性质。很多地方政策规定，通常由卖方承担补缴责任，因为划拨土地的权益原本在卖方一侧，卖方有义务在转让房产时完善土地相关手续。
二是双方约定。在实际交易中，买卖双方可以通过协商，在房屋买卖合同中明确约定土地出让金由哪一方支付。只要该约定不违反法律法规的强制性规定，就是有效的。比如，在一些市场行情下，卖方可能会要求买方承担土地出让金，以此作为降低房价等交易条件的一部分。
总之，从法律和政策层面看，在无约定情况下，一般由卖方承担土地出让金补缴责任。但买卖双方可自行协商确定支付方，协商结果应体现在合同中，以避免后续产生纠纷。
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