公寓房与住宅房的区别 知乎，公寓房与住宅房的区别?
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上海公寓房与住宅房的区别
封面新闻记者 雷朋
如今，伴随着成都楼市“四限”等一系列调控“组合拳”落地实施，不少开发商纷纷推出公寓产品抢占市场，不限购的公寓类产品正在成为楼市投资的热门产品，备受市场追捧。最近，来自巴中的李先生为买房的事犹豫不决，到底是买公寓好，还是买住宅好？
通过走访发现，不少置业者在买房的时候，会时不时得就从销售人员嘴里听到“住宅”、“公寓”等字眼，这时往往就有人在心里咆哮道：“住宅和公寓到底有什么区别？”总体而言，公寓是一种集合式住宅，而住宅是一种以居住为主的房屋，二者的区别除了房屋总价不同之外，还有以下几点：
一、产权年限
公寓大致可以分为三种类型，分别是普通公寓、商务公寓和酒店式公寓。其中普通公寓的用地性质为居住用地，产权为70年；商务公寓的用地性质为综合性用地，产权为40年或50年；酒店式公寓的用地性质为商业用地，产权为40年。但是，普通住宅的用地性质是居住用地，产权为70年。
二、购房贷款
公寓属于非普通住宅，一般情况下都是不限购的。若是购买普通住宅的话，通常就会有诸多限制，比如需要提交社保或者个税证明等。
三、落户要求
购买普通住宅，除了一些城市有特殊规定之外，只要房屋面积或者总价达标，或者你符合当地的规定，通常都是能够落户的。但是，公寓是不能落户的，只有70年产权的普通公寓可以落户，但也需要你符合相应的条件。如果不能落户，对于家中有学龄儿童的家庭来说，无论购买的房产离学校多近，都无法享受就近入学。
四、缴费标准
40年或50年产权的公寓，不可以使用明火，没有通燃气，做饭只能使用电磁炉，而且是商业用电用水，居住成本高，物业费也比较贵，一般在4元每平以上。普通住宅为民水民电，物业费相对也比较便宜。
五、户型设计
公寓的户型面积比较小，没有特别明显的功能分区，多为精装修的房屋。普通住宅的户型面积适中，功能分区明显，符合《住宅设计规范》。
五、住户数量
公寓由于每套房的户型面积小，因此每一层居住的户数也多，通常是10多户一层，很多住户都是门对着门，私密性得不到保障。普通住宅一般为两梯四户或五户，也可能是一梯两户。
六、税费缴纳
公寓和住宅所要缴纳的税费也是不同的，前者会比后者负担更多的税费支出。拿个税来说，若同时满足家庭唯一住宅、购买时间超过五年，则免交个税，但如果是公寓，则不管什么情况都要缴纳个税。
七、采光条件
有些商务公寓的卫生间和厨房都没有窗户，而且阳台也是内阳台，采光条件并不是很好。而根据《住宅建筑设计规范》的规定，住宅必须满足日照、采光等相关条件，因此现今的住宅大多都是明厨明卫，采光条件自然要比公寓好很多。
八、功能使用
一般而言，公寓不仅有居住的性质，还有商务办公的性质，不少小型企业选择在公寓、soho、loft等商住楼办公，相比办公写字楼投入更低，而住宅名义上是不能用来商业办公的，且不能注册公司。
置业建议：
如果您是追求个性化现代化生活的年轻人，喜欢自主独立，且有一定的经济能力，您可以考虑购买公寓。而如果您购房是为了满足普通家庭居住，公寓则不是最好的选择，建议您还是购买普通住宅。
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公寓房与住宅房的区别 能落户口么
公寓要看你的产权证和土地证里所写的性质决定的，公寓的性质有普通住宅、商住两用和商业用房，三种在公寓的大定义里面都会有的，只是在公寓里面普通住宅的性质的房子比较的少。
普通住宅性质的肯定比那两种要好，贷款贷的也会多几层，过户缴税方面普通住宅缴税交的比那两种要少。建议买普通住宅，公寓华而不实，除非是要买办公用房，普通住宅升值空间比那两个大，需求等方面都要高于那两种，便于以后的出手。
第一：费用不同，有的公寓是商业用途，这些公寓的水电费用属于商业用水电费用，要比纯住宅昂贵。但有的公寓还是民用水电费用，这要看开发商的楼盘是如何立项，而且还需要看当地的政策法规或者通知。中国各个城市可能略有不同。
第二：住宅和公寓没有本质区别，我国的土地用途划分上原本只有住宅、商业用途、文教用途等，其中并不包括公寓这一项。很多公寓立项的时候，其实不是住宅就是写字间，之间并没有本质区别。至于说公寓，大多只是地产商的一种宣传手段，这个称谓本来来源于国外。但由于最近公寓很热，所以部分城市已经明确了公寓立项属于住宅。
第三：规定的使用年限不同，住宅的使用年限本身就不同，现在中国的地产市场上，一般而言，住宅年限是70年，公寓是50年。但公寓也有70年使用年限的。当然了，使用权概念目前有不少专家提出质疑，或许过几十年这个数量不大的使用权费用可以不必再缴纳。
公寓房与住宅房的区别是什么
位于洪家楼西路的一个楼盘叫“爱特公寓”，这个小区虽然听着是公寓，但是水电全部是民用费用，并且还有学区，这是典型的公寓式住宅；位于高新区的“香格里拉”，虽然名字里没有公寓二字，但是水电按照商用收费，无学区，这是典型的住宅式公寓。同地段的公寓式住宅比住宅式公寓价格要高出不少，因为二者有如下区别：
1. 用地类别和产权年限不一样
公寓式住宅的用地性质为住宅用地，产权为70年。住宅式公寓，又分为商务公寓和酒店式公寓，其中商务公寓的用地性质为综合性用地，产权为40年或50年，酒店式公寓的用地性质为商业用地，产权为40年。
2. 使用人群不一样
公寓式住宅的购买者或居住者一般重视附近的教育、医疗、生活配套等，住户以普通家庭用以长期居住。住宅式公寓一般位于城市黄金地段或景观资源聚集地，居住人群多以商务客群为主，重视的是优秀的软硬件设施服务和便利的出行条件。
3. 购买目的不一样
公寓式住宅一般都用做私人住宅而非投资。住宅式公寓一般以小户型居多，购买者重视的是购房总价较低，购买后可用以注册公司办公或者等待投资升值。
4.贷款政策不一样
公寓式住宅限购，首付比例不低于三成，最多可贷30年,可商贷或公积金。住宅式公寓一般不限购，首付比例不低于五成，最多可贷10年,不能采取公积金贷款。
5. 能否落户不一样
具有70年产权的公寓式住宅可以落户，但需要符合当地城市的相关条件。住宅式公寓不能落户。如果购买了不能落户的公寓，对于有学龄儿童的家庭来说，无论购买房产离学校多近，都无法享受就近入学。
6. 生活成本不一样
公寓式住宅按照民用水、电、气的使用标准来收费，生活成本较低。住宅式公寓属于商业用地，水电、气的使用按照商业标准结算，生活成本较高。
7. 税费不一样
公寓式住宅如果满足家庭唯一住宅、购买时间超过5年可免交个税，购买时间超过2年可免交增值税。住宅式公寓要缴纳的税费更多一些，契税为3%，个税是1.5%，增值税为差额的5%，印花税为1%。
8. 装修程度不一样
公寓式住宅有毛坯和精装两种，但大多数为毛坯，可满足购房者或居住者打造自己理想的“温馨”环境。住宅式公寓多为精装房，讲究居住环境的舒适性、配套设施的完备、服务的周到详实。大都可以直接拎包入住，装修风格一样，省去居住者自己装修的时间和精力。
炜哥建议大家，在购房的时候，尤其是刚需购房者，一定要分辨清楚这两者的区别，根据自己的实际需求选择合适的房源，不要单纯图便宜而购买了无法满足自己需求的房子。
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公寓40年后产权归谁
#公寓和住宅本质有什么区别#
公寓和住宅，特别是和小户型住宅对比，很多时候具有相当大的可比性，但是究其本质，公寓还是作为一种商业性质的地产存在的，和住宅的属性上，还是有着天然的不同。
从我们从业多年的行业经验来看，公寓和住宅最本质的区别，主要在于以下几个方面：
公寓所建筑的地块性质，一般是40年的商业用地，而住宅的则是70年，这不仅关系着购买人未来对房产的持有，还影响着周边地块的配套和定位。
如果是商业用地，那么周边大概率和居住用地的规划，会有所不同，住宅用地一般会配套有教育、医疗、农贸市场等生活场景，但是公寓就未必。
当然，很多楼盘里面，既有公寓组团，也有住宅组团的，往往公寓组团所在的区位是比较好的，有的甚至就刚好位于地铁口，这也是为了增加公寓的卖点，平衡一下商住区域资源分配的设计。
从居住体验感而言，大多数公寓是不如住宅的，特别是一些户型的朝向、采光、通风等，和住宅相去甚远。
从住宅设计的技术规范而言，对于住宅设施是有明确要求是成套型住宅的，非套型住宅则被开除了住宅资格，所谓“非套型住宅”，简单理解就是功能不那么齐全，一般来说主要是厨卫功能无法在一套之内实现，需要通过公共设施来解决的住宅。非套型住宅，在以前的楼市里吗，最常见就是“筒子楼”，而现在比较常见的就是学生宿舍，所以也叫“学生公寓”。
有很多公寓是没有通天然气的，因为水电消防等标准都需要按照商业性质建筑的来。
就算某些“公寓”，脚下的土地是70年使用权的住宅性质，也就是市面上曾经出现过的所谓“公寓式住宅”，但从规范上来说，它还是公寓。
公寓的居住体验一个是容积率，另一个就是朝向、采光通风、梯户比等，和住宅都是难以媲美的，特别是有些公寓的梯户比让人很难接受，每天等电梯的时间犹如写字楼上下班高峰期一样。
公寓针对的客户群，不排除少部分囿于预算因素选择居住的刚需，但更多的还是投资或商业开发的用途，有的老板买公寓都是整层整层的购买，买来既好对外出租，自己后期哪怕自己开酒店，也更方便。
而住宅的购买客群，就更加广泛一些，无论是刚需还是改善，住宅几乎适用于大多数想要在城市定居生活的家庭。
当然，从一些城市的限购资格来看，住宅往往会排除一些没有购房资格的客户，而公寓一般不限购，但是与之对应的，也很少有公寓能支持落户等福利绑定。
由于针对的客群不同，也导致了公寓和住宅的居住环境不同，这里的环境和前文所谈到的房屋的户型、配置等不同，主要是指入住人员的复杂程度。
公寓由于可以用于酒店、商住两用等业态经营，所以入住的人员结构相对比较复杂多变，进出的人员繁多，而住宅的入住人群结构就相对稳定一些，所以很多小区的物业，在公寓和住宅的出入管理上，都有松紧的差异。
在二手房市场上，公寓往往被归属为商业类产品，所以首付、税费等一般要求比较高，交易成本远远高于住宅，所以在转手流通性方面，和住宅就很难竞争。
从流通性的角度而言，公寓可以和商铺、门面、写字楼等商业性质的物业归为一类，交易成本相对比较高，流通性有限，而住宅的流通性是大众较为接受的，交易成本也是认可度比较高的，甚至还有满二、满五等税收优惠。
因此，二手市场上，同一个小区，公寓的价格往往低于住宅起码30%以上，有的甚至只相当于住宅单价的一半（实际上新房市场也有类似价格差异），这部分价差，某种程度而言也可以视为一种对后期交易流通有限性的补偿。
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