买房大修基金怎么算，房屋契税大修基金怎么算
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大修基金怎么算的
老旧电梯隐患重重，换新迫在眉睫。可是，旧梯换新应该谁来牵头？钱从哪来？流程怎么走？
4月18日下午，一场以“大城小事·旧梯焕新计”为主题的百人大讨论在上海闵行展开。 本文图均为 闵行区 供图
4月18日下午，围绕老旧住宅电梯更新问题，一场以“大城小事·旧梯焕新计”为主题的百人大讨论在上海闵行区展开，活动邀请社区居民、物业公司、业委会、居委会、街镇、市区两级职能部门、电梯行业领域专家、电梯企业等120多位代表共同参与。
“我是名都新城三期的业主，我们小区的电梯已经超过20年了，居民们都同意换，但是就在三菱电梯和奥的斯之间徘徊，最终还是选择了三菱，我们流程都走完了，已经报上去了，现在最关心的是政府的15万元补贴什么时候能下来？”
“我是古美路街道古龙六村的居委会书记，我们小区是2004年建成的，21年的老电梯，关人、急停问题非常多，小区居民对电梯更换的诉求比较多，一直到我这边来征询，这个电梯是不是有补贴”……
活动一开始，现场的居民和工作人员就抛出一个个问题。与会代表围绕老旧电梯更新的资金筹措、流程优化与居民共识展开深度交流。
针对资金难题，房管部门代表现场解读了电梯更换的条件和中央超长期国债补贴细则。上海市房管局物业处副处长伍伏清解答说，什么样的电梯能拿到这个钱，国家有明确范围。首先，2010年1月1日以前办理使用登记的住宅电梯，才有机会拿到这个补贴。第二，补贴的金额根据中央人民政府制定的超长期国债特别资金政策，每台补贴15万元，而且改造大修没有，只能更换。第三，电梯施工合同金额不能低于15万元。第四，国家发改委审核批准补贴资金盘以后，同时要匹配好业主自筹部分的资金，形成资金“拼盘”。
伍伏清举例，一部20层以下的电梯、22-23万元左右的平均单价。如果是一梯两户，大概30多户居民，22万元的新梯价格，国家补贴15万元、业主出7万元，每户出的钱不多，每户出2000元左右就可以换一部新的电梯，这是国家给到的政策。
大讨论活动现场
“有一点补充特别重要，自筹部分的钱怎么分担，老百姓很关心。其实，关于每个楼层应该付多少钱，加装电梯跟更新电梯是两回事，因为更新的这部电梯本来就是这个建筑物固有的共有设施，你在买这个房子的时候，就意味着你对它承担相应的义务。从法理逻辑上来讲，《中华人民共和国民法典》对于建筑物及其附属设施的责任很清晰，业主因为专有部分的面积而对共有设施承担的义务是法定的，不能因为你放弃权利而不承担义务，就比如说，有居民住3楼不乘电梯，换新电梯要不要交这个钱，要交，不能因为你放弃权利而不履行义务。”伍伏清同时呼吁强化“公共设施共建共担”意识，他指出，《民法典》第281条讲得非常清晰，物业的维修基金归属是一种共有资金，是按照专有部分房屋的面积来承担对设施维修费用的开支比例，而不是说因为住的楼层低就要少承担。
大讨论活动现场
此次大讨论，也充分展现了“三驾马车”在基层治理中的关键作用。闵行区城运中心梳理“12345”热线诉求，聚焦安全隐患、施工期间生活不便及业主意见分歧三大痛点，强调需强化应急预案与沟通机制；浦锦街道世博十四街坊7号楼居民结合补贴政策，创新高低楼层协商机制，化解出资矛盾。
莘庄镇春申复地城一期的业委会主任王英分享道，该小区2024年1月开始启动换梯工作，已经完成了26台，除了1台最早完成的是完全自筹、没有补贴外，其余25台都有补贴，在2025年1月22日已经拿到360万元补贴，均已打入各个楼栋的维修基金账户里。“我们的经验是成熟一批做一批，流程高效透明。只要工作启动，申请、完成真的非常快，开工是3月、4月，国补1月份就到账了。”
承担着上海所有更新电梯监督检验和验收工作的上海市特种设备监督检验技术研究院专家，在大讨论活动中透露，针对更新电梯，该院专门设立了一个绿色通道，将原来的15天监督检验时间缩短为现在的5个工作日即可完成。电梯企业代表三菱公司则提出了“一梯一预案”施工方案，通过配备软担架、开通应急通道等方式，保障特殊人群需求，最大限度减少居民不便。
本次大讨论邀请了社区居民、物业公司、业委会、居委会、街镇、市区两级职能部门、电梯行业领域专家、电梯企业等120多位代表共同参与，并吸引了近万人次线上参与。
澎湃新闻记者从闵行区委社会工作部获悉，本次讨论虽然只有短短两个多小时，但吸引了近128万人次线上参与，可见公众关注度之高，并形成多项实操建议：一是加强政策宣传与细化指引，明确补贴申领条件与流程；二是推广“一梯一策”个性化方案，平衡居民差异化诉求；三是优化施工验收流程，建立快速响应机制。闵行区委社会工作部表示，“旧梯焕新计”大讨论和建议征集活动通过党建引领搭建共商平台，形成多方共同探索的社会氛围，他们将把相关意见建议及时整理并反馈相关部门，作为人民建议征集重要成果。
澎湃新闻记者 俞凯
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一手房大修基金怎么算
全国住宅维修基金累计归集已超万亿
房屋养老金在多个城市的试点实施，一开始被误以为对住户加收费用，引发了“变相征收房产税”的担忧。后来权威媒体及主管部门发言人辟谣称，这次提出的房屋养老金是要建立公共账户，由政府出资。个人账户已经通过住宅专项维修基金建立起来，老百姓不用再多出钱。
但争议还没结束，又有人提出质疑：全国的维修基金累计超过1万亿元，但这笔当初收房时缴纳的基金（一般按住宅建筑成本的5%计算，约每平方米50元-70元），是不是像某些楼盘的预售资金一样，已经被房地产开发商挪用了？
确实有些地方存在违规动用维修基金的个案。但现在维修基金面临最大的问题不是被挪用，而是利用效率很低。
我们主要从3个角度看维修基金：存在哪、谁在管、怎么用？
存在哪？一句话总结：每个小区的维修基金都存在银行专户里，以物业管理区域或单元楼幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。
也就是说，购房者在收房缴纳维修基金的同时，所购买的房子也对应在银行设了一个维修基金分账户。
财政部发布的《住宅专项维修资金管理办法》是2008年2月1日起施行的。之前，各地已经有了商品房维修基金、公房维修基金等类似的项目，所以对于近20年商品房时代所建的小区，并不普遍存在房屋养老资金缺位的问题。
全国维修基金的存量规模是多少？易居房地产研究院测算，2003年至2012年的10年间，中国新建商品住宅成交面积总计约67亿平方米，而2013年至2022年全国新建商品住宅成交面积总计约134亿平方米。
这意味着2003年至2022年的20年间，新房销售合计201亿平方米。如果按照上边提到的每平方米50元计算标准，那么全国维修基金累计金额应该超过了1万亿，这就是主管部门所提到的全国房屋养老金的个人账户。
谁在管？依据维修基金的设立和出资原则，它是归业主所有的公共基金，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。
业主大会或业委会成立之后，可以在银行开设维修基金专户，通知所在地区的住房主管部门把钱转到专户。但实际情况是大多数小区没有成立业委会，维修基金由当地住房主管部门管理。成立业委会的小区如果不主动申请，维修基金也仍由住房主管部门管理。
动用维修基金，有两个必要程序：一是征得三分之二以上业主或业委会的表决同意，二是住房主管部门的审核同意。这里说的动用，既包括支出资金用于小区维修、改造，也包括投资购买国债。
这两个条件的存在，一方面有效防止了物业公司、房地产开发商违规挪用维修基金，另一方面也降低了维修基金的使用效率。
比如根据开源证券的研报，在山东省，截至2019年底维修资金账面余额约857.42亿元，累计使用金额约28.66亿元，使用比例仅3.3%。
比如在北京，截至2023年底累计归集维修资金达831.89亿元，累计使用金额87.86亿元，使用比例约为9%。上海、深圳、广州等定期披露维修基金数据的城市，使用比例也较低，在8%至13%之间。
怎么用？为什么维修基金用不起来？一是因为房龄20年左右的商品房还没到大规模维修、更新的阶段；二是上边提到的，很多小区没有成立业主大会或业委会。
以北京披露的数据为例，截至2023年底，累计办理维修资金划转业委会的资金为31.08亿元，占归集维修基金总规模不到4%。这种情况下要征得三分之二以上业主同意，对物业公司而言太难了。
比如申请维修基金修复地下停车库的地面环氧漆，就很难协调。如果要维修地下3层的地面，有的业主会说我根本没车，有的业主说我的车不在地下3层，有的业主又说不用修凑合能用，很难取得共识。
在维修基金使用公示方面，北京做得比较好。从2024年开始，北京住房资金管理中心每半个月公布一次维修基金支取的审核和使用情况，载明小区名称、申请单位、用途项目和施工方。
北京公布的数据还包括维修基金的管理收入。2023年维修资金管理收入（即利息收入）23.31亿元，相较于当年底711.03亿元的余额，年化收益率为3.2%。怎么实现这个收益水平没有具体公布，但肯定不是活期存款的利率能实现的。
然而现实情况是，很多地方的维修基金受制于使用规则，没有进行保值增值的国债投资（需业委会通过或三分之二以上业主同意），只是以活期存款在滚续。对于维修基金这种长久期资产，稳定的固定收益回报可以抵御通胀带来的维修成本上升影响。只存活期，也是对资金的一种浪费。
总之，全国的维修基金目前存量庞大、使用效率较低、保值增值做得不好。但商品房时代的小区还没有暴露出维修基金资金不足的问题。所以这次推出房屋养老金试点，主要是针对商品房时代之前没有募集维修基金又到了大修、更新阶段的老旧小区。
房屋保险会推广吗截至2022年末的官方调查数据显示，城镇存量房中建成年份超过30年的接近20%，意味着这些房屋将进入设计使用年限的中后期。预计到2040年前后，近80%的房屋将进入中后期阶段。
这次房屋养老金也提到要推广房屋体检、房屋保险。也有人担心：是不是类似买车就要上交强险，以后买房就要上房保险？
其实房屋保险已经在很多地方实施了，比如上海在2019年就出台了房屋工程质量潜在缺陷保险，简称IDI（Inherent Defect Insurance）。截至2023年6月底，上海市IDI收入超过89亿元，覆盖1700余个住房项目，为50多万居民提供约7244亿元的风险保障。不过IDI不是购房者购买的保险，而是政策要求房屋建设单位购买的，也没有增加居民负担。
在欧美国家，由业主购买的房屋保险比较流行，一是其独栋别墅是木质结构，容易遭虫灾、火灾，二是有保险的房子在二手房市场更容易流通。但我们的国情与此相差较大，可能不具可比性。
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首套房大修基金怎么算
“这物业费怎么收的？
这维修基金又是什么？”
在三灶镇的某个小区，
一位来自澳门的居民李先生
正对着物业管理公司的通知单
皱起了眉头。
像这样的场景
在三灶镇并不少见，
随着越来越多港澳人士
来三灶购房定居后，
他们对内地的物业管理规定
感到困惑。
当天，西城社区党群服务中心人头攒动，十余位在三灶定居的港澳居民纷纷前来参加。
本次活动特地请来了资深的物业法律专家，用通俗易懂的语言为大家详细解读《物业管理条例》的各项内容。同时结合实际案例，让居民对物业管理相关法规有了更加全面、深入的认识。
专家的话语，让在场的居民频频点头，不少人还拿出手机记录下来，生怕错过了任何一个重要的信息。
李先生在活动中表示：
我以前在香港，物业费和维修基金的管理方式和这里不太一样，所以一直不太明白。
今天听了专家的讲解，终于搞清楚了这些费用是怎么来的，也知道了我们作为业主有哪些权利。
在互动环节，居民纷纷提出了自己的疑问:
如果物业公司在维修过程中出现延误，我们该怎么办？
根据《物业管理条例》，物业公司有义务及时维修公共设施。如果出现延误，业主可以通过业主委员会向物业公司提出投诉，甚至可以通过法律途径解决。
物业费的收费标准是如何确定的？
普通住宅物业费的收费标准通常参考同区域的市场标准来定价。业主有权要求物业公司提供详细的费用明细。
通过这样的互动，居民不仅学到了知识，还增强了对社区管理的信心。
活动结束后，陈先生感慨地说：
今天学到了很多有用的知识，感觉对物业的管理有了更深的了解。以后遇到问题，知道该怎么处理了。
通过这次普法活动，三灶镇不仅帮助港澳居民更好地了解了内地的物业管理规定，也促进了社区的和谐发展。社区治理是一个多方参与的过程，只有居民、物业和政府共同努力，才能构建一个更加美好的生活环境。
未来，三灶镇将继续
秉承服务港澳同胞的宗旨，
普法宣传活动，
为三灶镇着力打造
珠澳合作特色专业镇，
促进粤港澳大湾区的
深度融合与发展贡献积极力量。
素材来源：三灶镇平安法治办公室
本期编辑：黎知非
契税和大修基金怎么算
南海网3月28日消息（记者 林文泉）小区内新老物业交替，往往会产生各种矛盾，特别是一些费用结算的问题，当老物业合同终止后服务责任能否随之“一键清零”？近日，文昌市人民法院审结一起物业服务合同纠纷案，新物业刚入住就垫付30万元消防维修款，老物业不愿承担此笔费用，法院依法判决业主在专项维修基金范围内承担主要责任，老物业承担次要责任。
2016年，前期物业公司进场文昌市某小区提供物业服务。2021年，新物业公司进场服务，前期物业公司撤场离开。新物业公司接手后，发现消防设施多处损坏，急需进行消防设施整改，当地消防支队对该小区消防问题发出整改通知。
前期物业公司长达5年服务期内的“选择性失明”，让消防系统沦为被遗忘的“隐形角落”，新物业公司被迫成为“消防急诊医生”。为此，新物业公司先行垫付30万元对小区消防设施进行维修、整改，如果找不到消防维修的责任方，此笔费用由小区业主承担。小区业委会将前期物业公司告上法庭，要求其承担该笔消防维修设施费用。
文昌法院认为，根据法律规定，专项维修资金归业主所有，专门用于物业保修期满后，物业共用部位、共用设施设备的维修、更新与改造，严禁挪作他用。前期物业公司与新物业公司交接时，资料清单中没有消防设备维修养护资料。同时，前期物业公司未能提供对消防设备定期巡查、及时修复小修项目的证据；对于中修、大修或改造项目，也未提交编制相关计划并向业主大会或业主委员会报告的证据，可见其并未依约履行对案涉小区消防设备的维护修缮义务。该小区在前期物业公司管理的5年中，消防设备受海南潮湿气候、台风侵蚀等自然因素影响，自然老化与损坏是设备故障的主因，而前期物业公司未尽及时维护维修义务是次要原因。业主在物业公司未履行管理义务时，未及时解除合同聘请新物业，也需承担设备自然老化及损失扩大的维修责任。
综上，文昌法院根据违约对消防设备产生的后果认定本案的消防设备维修费用，由业主在专项维修基金范围内承担主要责任，前期物业公司在未依约履行物业服务义务的范围内承担次要责任。
法院释法：
文昌法院介绍，本案的关键点在于案涉消防维修的内容是属于专项维修基金项下维修范围，还是物业公司所收取物业费中应承担的维修范围。法院从“原因力比例责任”角度破解困局，实则是惩戒了物业公司的管理懈怠，为物业行业“预防性维护”义务敲响警钟；又考虑到当地特殊气候的客观影响，警戒物业服务日常检查不到位，业委会的监督缺位也可能放大损失，当日常维护沦为形式，专项维修基金可能成为物业服务短板的“背锅侠”。
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