一、房产抵押必须要在本地吗
房产抵押不一定要在本地。具体分析如下：
从法律规定来看，房产抵押主要遵循相关不动产登记的规定。一般而言，不动产抵押登记应当在不动产所在地的登记机构办理，这是为了确保登记信息的准确性和公信力，便于对抵押物进行实地查勘和管理。
然而，在一些特殊情况下，也可能存在异地办理的可能性。例如，随着信息化技术的发展和相关政策的完善，部分地区可能通过线上平台、数据共享等方式，实现一定程度的异地办理或协作办理房产抵押登记手续。另外，如果涉及到一些金融机构的特殊业务安排或与特定政策相契合的情况，经过相关部门的协调和认可，也可能在符合规定的前提下进行异地操作。
但总体来说，常规情况下房产抵押登记还是在房产所在地进行，这样可以最大程度保障交易安全和各方权益。
二、商贷房款要抵押房产证吗
在商业贷款购房的情况下，是否需要抵押房产证，取决于不同的情况。
从法律和实践的角度来看：
一是在过去，部分地区的银行会要求将房产证原件抵押在银行，作为贷款的担保。银行持有房产证，在借款人无法按时偿还贷款时，可依法对抵押物进行处置，以保障自身债权的实现。
二是随着不动产登记制度的完善和发展，现在很多地方实行不动产统一登记，办理房屋抵押登记后，不动产登记部门会在不动产登记簿上记载抵押信息，银行通过查询登记簿即可了解房屋的抵押状态。这种情况下，一般不需要再将房产证原件抵押在银行，借款人可以正常持有房产证，同时房屋仍处于抵押状态，银行的抵押权依然能够得到保障。
总之，目前商贷房款是否抵押房产证并无统一规定，具体要根据当地的不动产登记政策和银行的相关要求来确定。
三、房产抵押贷款要查欠款吗
在进行房产抵押贷款时，通常是需要查欠款情况的，主要涉及以下方面：
从银行等金融机构角度来看，其一，会查询借款人的个人信用记录中的欠款情况。若借款人存在较多未还清的欠款，如信用卡欠款、其他贷款欠款等，可能表明其还款能力存在风险。银行需要评估借款人是否有足够的经济实力在承担现有欠款的同时，按时偿还新增的房产抵押贷款。其二，对于房产本身，也会核查是否存在欠款，比如该房产是否还有未结清的物业费、水电费等欠费情况，以及是否存在其他抵押欠款等。若房产存在其他未结清的抵押欠款，会影响此次抵押的效力和银行的权益。
从相关法律法规和监管要求角度，金融机构在发放贷款时需要对借款人及抵押物进行全面的风险评估，核查欠款情况是其中重要一环，以确保贷款业务的合法合规以及资金的安全。总之，房产抵押贷款一般会查欠款情况。
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来源：临律-房产抵押贷款要查欠款吗，房屋抵押贷要查征信吗