房屋租赁法规，房屋租赁法规10条
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房屋租赁法律条款
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第四节 房屋租赁
第五十三条 房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
第五十四条 房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。
第五十五条 住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。
第五十六条 以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定。
《合同法》 第十三章 租赁合同
第二百一十二条 【定义】租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十三条 【合同的主要条款】租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。
第二百一十四条 【租赁期限】租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
第二百一十五条 【租赁合同的形式】租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。
第二百一十六条 【出租人基本义务】出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
第二百一十七条 【承租人基本义务】承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。
第二百一十八条 【正当使用租赁物的责任】承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。
第二百一十九条 【未正当使用租赁物的责任】承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。
第二百二十条 【租赁物的维修】出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。
第二百二十一条 【出租人履行维修义务】承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
第二百二十二条 【租赁物的保管】承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。
第二百二十三条 【租赁物的改善】承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。
承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
第二百二十四条 【转租】承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
第二百二十五条 【租赁物的收益】在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。
第二百二十六条 【支付租金的期限】承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条 【租金的未支付、迟延支付和逾期不支付】承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百二十八条 【租赁物的权利瑕疵】因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。
第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。
第二百二十九条 【所有权变动后的合同效力】租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
第二百三十条 【优先购买权】出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
第二百三十一条 【租赁物的灭失】因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金;因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。
第二百三十二条 【租期不明的处理】当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十三条 【租赁物的瑕疵担保】租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。
第二百三十四条 【共同居住人的居住权】承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。
第二百三十五条 【租赁物的返还】租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
第二百三十六条 【续租】租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
房屋租赁合同司法解释
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年6月22日由最高人民法院审判委员会第1469次会议通过，自2009年9月1日起施行。
第一条 本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。
乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。
当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。
第二条 出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第三条 出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
第四条 当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
第五条 房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
第六条 出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：
(一)已经合法占有租赁房屋的;
(二)已经办理登记备案手续的;
(三)合同成立在先的。
不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。
第七条 承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。
第八条 因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：
(一)租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的;
(二)租赁房屋权属有争议的;
(三)租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。
第九条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
第十条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
第十一条 承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
(一)因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持;
(二)因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿;
(三)因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任;
(四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
第十二条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。
第十三条 承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
第十四条 承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
(一)办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担;
(二)未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。
第十五条 承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。
第十六条 出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。
因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。
第十七条 因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。
次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。
第十八条 房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。
第十九条 承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的，人民法院应予支持。
第二十条 租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：
(一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;
(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
第二十一条 出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。
第二十二条 出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。
第二十三条 出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。
第二十四条 具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：
(一)房屋共有人行使优先购买权的;
(二)出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;
(三)出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的;
(四) 第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。
第二十五条 本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。
房屋租赁法律法规司法解释
房屋租赁合同最长期限是多少年?
《合同法》第214条规定，“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”
因此，房屋租赁合同包括续订房屋租赁合同的最长期限均为20年。
【提示】
①房屋租赁合同期限最长20年，是指当事人每次签订的租赁合同所约定租赁期限不得超过20年;并非指数次签订租赁合同或者数份租赁合同的总租赁期限不能超过20年。
②房屋租赁期间届满，当事人续订租房屋赁合同的租赁期限自续订之日起不得超过20年。
③房屋租赁期限超过20年，并非整个租赁合同无效;而是超过20年部分租赁期限无效，也就是租赁期限按20年计算。
商品房屋租赁法
最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
（2009年6月22日最高人民法院审判委员会第1469次会议通过，根据2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过的《最高人民法院关于修改〈最高人民法院关于在民事审判工作中适用《中华人民共和国工会法》若干问题的解释〉等二十七件民事类司法解释的决定》修正）
为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条 本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。
乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。
当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。
第二条 出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第三条 出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
第四条 房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照民法典第一百五十七条和本解释第七条、第十一条、第十二条的规定处理。
第五条 出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：
（一）已经合法占有租赁房屋的；
（二）已经办理登记备案手续的；
（三）合同成立在先的。
不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照民法典的有关规定处理。
第六条 承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照民法典第七百一十一条的规定处理。
第七条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
第八条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
第九条 承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
第十条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。
第十一条 承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
第十二条 承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；
（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。
第十三条 房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。
第十四条 租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：
（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；
（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
第十五条 出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。
第十六条 本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。
中国房屋租赁法
来源： 庭前独角兽
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房屋租赁合同纠纷案件是当前房地产类案件中占比最大的案件类型。该类纠纷中合同效力的认定是法院审判过程中面临的首要问题。实践中，房屋租赁合同效力的认定存在诸多争议，有必要对此类案件的审理思路和裁判要点予以梳理和总结。
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典型案例
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案例一：涉及划拨土地上房屋租赁合同的效力
2016年3月，A公司与B公司签订租赁合同，约定A公司将200亩土地及地上房屋租赁给B公司，土地用途为工业用地，使用权类型为划拨土地。后A公司以B公司改变土地用途为由，诉至法院请求解除合同。B公司辩称，本案所涉土地为划拨土地，双方签订合同时未按规定办理批准登记手续，因此双方签订的合同违反法律、行政法规的强制性规定而无效。
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案例二：涉及未经工程竣工验收房屋租赁合同的效力
2009年6月，C酒店承租D公司房屋，签约后C酒店对租赁房屋进行装修改造后经营至今。后C酒店以D公司出租的房屋缺少合法产权证明，未按建设工程规划许可证的规定进行建设、未通过竣工验收为由，诉至法院请求确认合同无效。
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案例三：涉及未经消防验收房屋租赁合同的效力
2017年3月，陆某与杨某签订商铺租赁合同，约定杨某承租陆某商铺。2018年1月，该处消防支队要求系争商铺进行火灾隐患整改。后陆某向法院起诉，请求判令杨某支付其拖欠的租金、违约金、消防整改费等，并主张涉案商铺违反《消防法》规定未经消防验收，双方租赁合同应属无效。
2
房屋租赁合同效力认定的难点
01
导致合同无效的事实在认定中存在困难
房屋租赁合同的效力认定需要审查租赁标的物的合法性，但实践中对房屋合法性的认定存在诸多疑难问题。如私自扩建改建的房屋中违法面积如何确定、因建造年代过早无法提供合法建造手续的房屋如何认定是否合法、当事人提供证明材料前后不一或存在缺失时房屋的合法性如何认定等。
02
涉及房屋租赁的法规及政策变化多
与房屋租赁有关的地方性法规和政策性文件是房屋租赁合同效力认定的重要参考，但地方性法规和政策易受房地产市场环境的影响出现变动，进而影响长期租赁合同效力的认定，也会影响合同约定内容及履行情况等事项的认定。此类变动会导致房屋租赁案件出现法律或政策适用难题。
03
涉及法律、法规强制性规定的认定观点不一
实践中，对某些涉及房屋租赁的法律条文是否属于影响合同效力认定的效力性强制规定等存在不少争议。例如，对《建筑法》第61条第2款、《消防法》第13条性质的理解，会直接影响未经工程竣工验收房屋和未经消防验收房屋的租赁合同效力。
3
房屋租赁合同效力认定的
一般审理思路
对合同效力的审查属于法院主动审查的范围，即使当事人未提起合同无效的诉请，法院也应依职权对合同效力进行审查。在处理房屋租赁合同纠纷案件时，应根据《民法总则》《合同法》及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《房屋租赁司法解释》）等规定，对房屋租赁合同的效力进行审查，具体可根据以下步骤进行。
01
审查是否存在法定无效事由
合同存在法定无效事由时应认定合同无效。在审查房屋租赁合同效力时，应重点审查租赁标的物的合法性、租赁期限的合法性、转租合同的合法性及是否违反法律、行政法规等。
1
审查租赁标的物的合法性
违法建筑包含未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋、未经批准或者未按照批准内容建设的房屋和虽经批准但超过使用期限的临时建筑等。当租赁标的物确属违法建筑时，出租人与承租人订立的租赁合同无效，但此时并非绝对无效，在一审辩论终结前当事人补全房屋合法手续消除合同无效事由的，应当认为合同有效。
2
审查租赁期限的合法性
租赁期限合法性的审查可以分为两种情形：一是审查合同约定的租赁期限。根据《合同法》第214条规定，房屋租赁合同的期限不得超过20年，超过该期限的部分无效。二是审查转租合同的租赁期限。承租人经出租人同意将房屋转租给第三人时，除双方另有约定外，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分无效。
3
审查转租合同的合法性
房屋转租应当经过出租人同意，未经出租人同意转租的，出租人可以自知道或者应当知道承租人转租之日起六个月内提出异议，有权向法院申请确认转租合同无效。如果出租人知道或者应当知道承租人转租但在六个月内未提出异议的，再以承租人未经其同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，法院不予支持。
实践中出租人对于转租行为的态度可能发生变化，故在出租人未参加诉讼的转租合同纠纷中，如双方当事人均未主动将出租人是否同意作为合同效力认定依据，或者一方当事人仅提出未经出租人同意，但未就出租人的异议提出充分举证的，法院不应轻易认定转租合同无效。
4
审查是否违反法律、行政法规中关于合同无效的规定
《合同法》第52条规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。此处的强制性规定是指效力性强制规定，若相关条款未直接规定合同无效且难以直接判断是否属于效力性强制规定时，可从相关条文的立法目的、调整对象、违法行为是否损害国家和社会公共利益、是否有违公序良俗等方面来综合判断相关条文的性质。
02
审查其他影响合同效力的要素
除法定无效事由外，房屋租赁合同纠纷还存在其他影响合同效力的情形，如房屋部分违法、房屋建设在划拨土地、房屋未经工程竣工验收、房屋未经消防验收及房屋未办理租赁登记备案等。
1
房屋部分违法时租赁合同效力的认定
房屋中有部分属于违法建筑时应分两种情形分别处理。一是可以明确区分合法部分与违法部分。如产证面积和加盖、扩建面积可以清晰界定，或合法部分与违法部分位于不同楼层，此时应认定合法部分租赁合同有效，违法部分租赁合同无效，在裁判时应区分租金、使用费及各方责任等。二是无法明确区分合法部分与违法部分。此时可以考虑违法部分所占比例、租赁用途、建筑物主要功能及违法部分对合法部分的依附程度等，确定租赁合同的整体效力。
所有权人未经规划许可对合法房屋自行改建的加层和分割部分均属于违法部分。加层或分割部分的租赁合同效力，应根据房屋是否单独租赁分别认定。一是加层或分割部分作为独立租赁物单独出租。如房屋顶部加层单独出租，或室内的隔间分别单独出租的，因房屋的使用与批准情形完全相悖，一般应认定加层或隔间的租赁合同无效。二是房屋改建加层或分割后整体出租。此时就房屋整体而言仅改变使用空间，双方基于加层或隔间的使用订立租赁合同，不宜直接认定合同无效，因行政执法部门对房屋整改导致合同履行不能时，承租人可以请求解除合同。
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划拨土地上房屋租赁合同效力的认定
划拨土地上房屋租赁合同的效力可根据土地使用权人的类别分情况处理：一是划拨土地使用权属于一般的公司、企业、其他组织和个人。上述所有权人对地上房屋取得合法权属证书的，该房屋的租赁合同有效，未办理审批手续不影响租赁合同的效力，但出租人应当将租金所含的土地收益上缴国家。二是划拨土地使用权属于国家行政机关、司法机关等具有国家公权力性质的单位。该类主体出租划拨土地上房屋的，租赁合同因侵害社会公共利益而无效。如案例一中，划拨土地所有权人A公司并非具有国家公权力性质的单位，故A公司与B公司租赁合同有效，是否办理审批手续不影响租赁合同效力。
此外，实践中存在当事人在合作开发房地产合同中约定，出资人以租赁或者其他形式使用房屋但不承担经营风险的情形，对该约定应认定双方构成房屋租赁关系，当事人仅以该合同涉及土地为划拨用地主张合同无效的，不应予以支持。
3
未经工程竣工验收房屋租赁合同效力的认定
《建筑法》第61条第2款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”我们认为该条规定属于管理性强制规定，而非效力性强制规定，即房屋租赁合同并不因租赁房屋未经竣工验收而无效。主要原因在于，该条文的立法目的在于加强对工程竣工验收环节的规范和管理，并非对房屋交易或租赁市场等私领域的规制；且租赁房屋未经竣工验收的，既有法律规定并无使合同归于无效之意，而是在维护合同效力的基础上，赋予承租人在一定条件下享有合同解除权。
因此，当事人一方以租赁房屋未办理工程竣工验收为由，要求确认房屋租赁合同无效的，法院不应支持。如果因房屋未经竣工验收导致承租人无法使用，即无法按照租赁合同约定的用途使用，或者无法按照租赁房屋的性质使用时，承租人有权请求解除合同。如案例二中，房屋未办理竣工验收手续并未妨碍C公司按租赁合同约定用途使用房屋，因此法院对C酒店以租赁房屋未办理工程竣工验收为由主张租赁合同无效的诉请不予支持。
4
未经消防验收房屋租赁合同的效力认定
《消防法》第13条属于管理性强制规定，当事人一方以租赁房屋未办理消防验收或者经验收不合格为由，要求确认房屋租赁合同无效的，一般不予支持。但如果因未经消防验收致使房屋不符合使用条件的，承租人可以依法请求解除合同。如案例三中，法院驳回了陆某仅以商铺未经消防验收为由主张租赁合同无效的诉请。
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未办理租赁登记备案房屋租赁合同效力的认定
房屋租赁合同登记备案的制度目的在于规范房屋租赁市场，其性质属于行政机关的事后审查行为，与当事人民事行为的效力无关，对租赁合同的成立及生效并无影响。根据《房屋租赁司法解释》第4条规定，当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，法院不予支持。但当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，应当从其约定。如当事人一方已经履行主要义务，对方已经接受的则不受约定生效条件的限制。同时，根据《上海市房屋租赁条例》第15条第2款的规定，未经登记备案的房屋租赁合同，不得对抗第三人。
03
正确区分合同无效事由与合同解除事由
房屋租赁合同纠纷案件会出现改变租赁物用途、群租、无房屋所有权出租和在建房屋出租等情形，实践中对上述情形属合同无效事由还是合同解除事由存在争议，审理中应正确界定相关事由的性质及其法律后果。
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改变租赁物用途
我国《物权法》第140条规定，建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途，如需改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。《土地管理法》《城市房地产管理法》中亦规定了土地使用者、建设单位等均不能随意改变土地用途。但这些关于土地用途规制的规定为管理性强制规定。通常情况下，住宅用房改商业经营、工业厂房改商业租赁等改变房屋用途的行为并没有违反法律、行政法规的效力性强制规定，一般应认定房屋租赁合同有效，如因受到行政管理处罚、整改等事实上无法继续履行合同的，当事人可以请求解除合同。
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群租问题
《上海市居住房屋租赁管理办法》第9条、第10条对房屋最小出租单位、最低人均承租面积和居住人数限制进行了规定，并明确禁止租赁市场群租行为。该规定属于地方政府规章，不属于法律、行政法规的范畴，因此当事人一方以租赁房屋属于“群租”性质为由，要求确认房屋租赁合同无效的，不予支持。在审理中可以在裁判文书中明确，法院对租赁合同效力的认定不影响行政主管机关对违反行政管理规定的违法行为作出处理。
如租赁合同履行中存在违反政府行政管理的“群租”情形，出租人已就此提出异议并要求整改未果的，可依据承租人未按照租赁合同约定的用途使用租赁房屋、构成根本违约为由，主张解除双方之间的租赁合同。
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无房屋所有权出租
当事人是否具有租赁物的所有权并不影响租赁合同的效力。如果因当事人无房屋所有权致使租赁合同无法履行的，承租人可以向出租人主张违约责任；如不影响承租人对房屋正常使用的，承租人不能以出租人无所有权为由拒付租金、拒绝返还房屋或不履行其他承租人义务等。
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在建房屋出租
当事人出租在建房屋的，法院应依职权审查租赁合同是否违法。如果合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，不具备法定的无效事由，法院应当尊重当事人意思自治原则认定合同有效。
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其他说明
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关于合同无效的释明
实践中，当合同认定无效时，法院应注意对当事人进行充分释明。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第35条规定，当事人就租赁合同的履行或解除发生争议，经审查认定合同无效时，法院应当向当事人释明变更诉请，引导当事人就合同无效的法律后果一并处理，并向当事人告知如不及时处理合同无效后果将可能造成的不利后果。对经释明当事人坚持不变更的，应当判决确认租赁合同无效，对当事人的诉请依法驳回，并告知当事人可就合同无效的其他争议另行主张。
02
关于报告逻辑结构的说明
在审理房屋租赁合同纠纷案中，合同认定无效后的后果处理亦是法院裁判中的难点及要点。本文因篇幅所限，后果处理部分相关的审理思路和裁判要点将在梳理总结后另行刊出。
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