一、买房父母做担保的贷款年限怎么算
买房父母做担保的贷款年限计算，通常受多方面因素影响。
一是借款人年龄。一般而言，贷款年限与借款人年龄之和有上限要求，常见的上限在60岁到70岁不等。比如，若借款人30岁，当地规定贷款年限与年龄之和不超过65岁，那么理论上最长贷款年限可达35年。
二是房产性质及房龄。普通住宅贷款年限相对较长，而商业用房贷款年限可能较短。同时，房龄也会影响贷款年限，房龄越老，贷款年限往往越短，部分银行规定房龄与贷款年限之和不超过一定数值，例如40年或50年。
三是银行政策。不同银行根据自身资金状况、风险偏好等，会制定不同的贷款年限政策。有些银行可能对父母做担保的贷款年限有特别规定，比如会适当放宽或收紧。
综上所述，买房父母做担保的贷款年限需综合考虑借款人年龄、房产情况及银行政策等因素，具体年限以贷款银行最终审批结果为准。
二、按揭的房产证可以抵押贷款买房吗
按揭的房产证在一般情况下不可以直接用于抵押贷款买房，但存在特殊情况可操作。
一方面，当房屋处于按揭状态时，其产权实际上已抵押给了银行。银行作为抵押权人，在贷款未还清前，对该房屋享有优先受偿权。从法律和银行规定角度看，在未解除原抵押状态前，是不能再将其进行二次抵押来买房的，这是为了保障银行贷款资金的安全。
另一方面，若要利用该房产进行二次贷款买房，某些银行或金融机构在满足一定条件时可提供相关业务，比如借款人具有较强的还款能力、房产有较大增值空间等。此时，可申请“二次抵押”贷款，部分地区或银行允许这种操作，不过贷款额度会受到限制，通常是根据房产的剩余价值来确定，即房产当前市场价值减去未偿还的按揭贷款余额。
总之，按揭的房产证通常不能直接抵押买房，特殊情况需满足相关条件并经金融机构审批。
三、商业贷款买房是否可以用公积金还款
商业贷款买房可以用公积金还款，主要有以下两种常见方式：
一是公积金冲还贷。借款人可以申请使用公积金账户余额来冲还商业贷款本息。这种方式又分年冲和月冲。年冲是指每年一次性提取公积金账户余额用于偿还商业贷款本金，之后按照剩余本金重新计算月还款额；月冲则是每月从公积金账户中提取相应金额用于偿还当月商业贷款本息。
二是提取公积金账户余额用于提前偿还商业贷款。借款人可按照当地公积金管理中心的规定，定期提取公积金账户余额，然后用提取的资金提前偿还部分或全部商业贷款本金，从而减轻后续还款压力。
不过，需要注意的是，不同地区的公积金管理政策可能存在差异。有些地区可能对公积金冲还贷或提取有一定的限制条件，比如贷款需还款满一定期限、公积金账户余额需留存一定金额等。因此，在办理相关业务前，建议借款人向当地公积金管理中心详细咨询具体政策和办理流程。
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